西安住建局：提高商品房预售门槛 进一步加强商品房交付监督

　　1月23日下午，西安市住建局发布《进一步完善商品房预售管理制度 强化房地产市场监管的若干意见》的通知。其中，有这么两点，值得特别注意：

　　1、预售门槛提高

　　严格商品房预售许可。政策指出，新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上6层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;6层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层。

　　2、加强商品房交付监督

　　主要涉及两个方面，房屋质量保证和相关规划配套的落实。

　　实行商品房交付使用备案制度，落实房屋质量保证机制，强化物业服务企业承接物业环节的监督，加强建设工程竣工交付的监管，确保房屋依规交付，购房人安心入住。

　　同时，对于新建商品住房项目中规划配建的幼儿园、中小学，严格落实“四同步一优先”机制;配建的社区卫生服务中心(站)，社区办公用房、活动用房，养老服务设施等居住区公建配套设施，应在项目首期规划设计，同步于项目首期工程办理施工图审查备案、施工许可证和竣工验收备案，并移交辖区政府、开发区管委会运营管理。

　　以下为政策原文：

　　进一步完善商品房预售管理制度 强化房地产市场监管的若干意见

　　为加快建立健全房地产市场规范管理长效机制，维护商品房交易当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规政策规定，结合我市实际，现就加强商品房预售管理，强化房地产市场监管工作提出以下意见：

　　一、严格商品房预售许可

　　(一)新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上6层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;6层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层。(牵头部门：市住建局)

　　(二)开发企业申请商品房预售许可前，应在商业银行开设预售资金监管专用账户，与辖区住建部门、银行签订三方协议，对预售资金实施共管。辖区住建部门要加强对商品房预售资金交存、使用等活动的监督管理，按工程建设进度核拨预售资金，有效防范预售商品房项目建设风险。(牵头部门：市住建局，配合部门：各区县政府、开发区管委会)

　　(三)申请商品房预售许可时，开发项目已设立土地使用权抵押的，应将土地使用权抵押登记转换为在建建筑物抵押权登记，并出具抵押权人同意预售的书面证明。(牵头部门：市住建局、市资源规划局)

　　(四)商品房开发项目设定在建建筑物抵押权登记，开发企业预售商品房的，在取得抵押权人同意销售的书面意见后，还须办理拟预售商品房在建建筑物抵押权登记注销，方可网签销售。(牵头部门：市住建局、市资源规划局)

　　(五)商品住房项目实物配建公租房的，配建公租房应与预售商品住宅同步设计、同步建设、同步交付。项目分期开发的，配建公租房应在首期商品住宅交付使用时同步交付。(牵头部门：市住建局，配合部门：市资源规划局，各区县政府、开发区管委会)

　　二、实行工程测量“多测合一”

　　(六)按照“一次委托、统一测绘、成果共享”的改革方向，将建设工程涉及工程规划、施工管理、房屋销售、竣工验收、不动产登记等所有测量项目合并为一个综合性测绘项目，统一技术标准及建筑面积计算规则，由建设单位依法选择具备资质的一家测绘单位测绘，测绘数据导入统一的建设项目测绘数据库，有关部门共享成果，避免重复测绘、标准不统一等问题。(牵头部门：市资源规划局，配合部门：市住建局、市行政审批局)

　　三、加强商品房交付行为监督

　　(七)商品房交付使用条件应包括建设工程竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》、完成住宅工程质量分户验收、基础配套设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅分户热计量装置安装符合设计和供热标准规范要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房屋交付时，开发企业应向购房人出示上述证明材料。(牵头部门：各区县政府、开发区管委会，配合部门：市资源规划局、市住建局、市城管局)

　　(八)严格落实《建筑法》《建设工程质量管理条例》《陕西省物业管理条例》等法律法规政策规定，实行商品房交付使用备案制度，落实房屋质量保证机制，强化物业服务企业承接物业环节的监督，加强建设工程竣工交付的监管，确保房屋依规交付，购房人安心入住。(牵头部门：各区县政府、开发区管委会，配合部门：市住建局)

　　(九)对于新建商品住房项目中规划配建的幼儿园、中小学，严格落实“四同步一优先”机制;配建的社区卫生服务中心(站)，社区办公用房、活动用房，养老服务设施等居住区公建配套设施，应在项目首期规划设计，同步于项目首期工程办理施工图审查备案、施工许可证和竣工验收备案，并移交辖区政府、开发区管委会运营管理。(牵头部门：各区县政府、开发区管委会，配合部门：市教育局、市卫生健康委、市民政局、市住建局、市资源规划局)

　　四、深化房地产市场监管体制改革

　　(十)认真落实市委、市政府城市建设管理权限下放工作部署，将违法销售、违规交房等住建领域的执法监察、行政处罚及房地产市场监管职能下沉至各区县、开发区住建部门负责，加强房地产市场的日常动态监管。(牵头部门：各区县政府、开发区管委会，配合部门：市住建局)

　　(十一)建立房地产市场主体信用评价体系和“黑名单”制度，将房地产开发、施工、设计、测绘、广告、中介、物业服务、评估等各类市场主体及从业人员的经营和执业行为纳入市级社会信用平台和诚信档案管理。对存在严重违法违规，扰乱市场秩序，侵害群众合法权益的机构和人员，要加大查处力度，从重处罚，予以严厉惩戒。(牵头部门：市住建局，配合部门：市工信局、市市场监管局、市资源规划局、市金融工作局，各区县政府、开发区管委会)