泾渭新城的AB面

　　闪转腾挪了450多公里，泾河才和渭河开始相汇。

　　它们缠绵悱恻了25平方公里，最终给中国人留下了一个成语：泾渭分明。而这个25平方公里的区域，现在也被称为泾渭新城。

　　西安人更习惯于称这里为高陵或者马家湾。虽一水之隔，却沿袭了泾渭分明的地理特征，这里和西安总是缺少了融入感。 

      01

      怪异的存在

　　泾渭新城的A面光环满满。

　　这里是大西安空间规划中工业大走廊的核心区，陕汽、长庆油田、吉利汽车等年产值千亿元的大企业保驾护航，区域能级不可谓不够;

　　这里是经开区携手高陵联合打造的产业新城，是经开发展的3.0版本，资源背书不可谓不足;

　　这里南隔渭河与浐灞生态区和港务区相邻，北与产业重地阎良咫尺之遥，产业加持接力生态加分，区位优势不可谓不强;

　　即使以现实派的楼市来看，当代、恒大、绿城、新城等一大批等品牌房企都已进入这个区域，整个区域的房价也仅维持在8000+的水平，性价比不可谓不高。

　　但就是这一河之隔，这里的B面却同样嵌入了区域机理。

　　城市界面不佳、人居环境有待改善。虽然楼盖了不少，但整体城市环境仍与西安城区泾渭分明;

　　居住体验性不够，商业配套集成度不足，渭河滨河生态资源亲近性不够;

　　和大西安主城区的交通连接性较弱、公共交通设施差，通勤便捷性和效率不高。……西安地铁10号线的开工，激发了人们重新审视泾渭新城和高陵板块的欲望，这个即将横跨渭河连接西安主城区和高陵板块的轨道交通，将打破这里泾渭分明的AB面，提升区域品质。

　　但跨渭河北进的10号线，真的能快速更迭这里的价值格局吗?

       02

       还是老问题

　　人，一切都是人的问题!

　　所有的产城融合，都是从人开始的。即使有便捷的交通，没有人的聚集，一切也是枉然。而高陵早已意识到了这个问题。

　　1998年，长庆油田总部南迁，由甘入陕。这一时代背景下的变化，也深刻影响了整个高陵的人口增长。长庆的部分生活基地被争取安排在了高陵，仅是泾河南岸马家湾的龙凤苑就有169栋楼，居住职工家属近3万。如果加上泾渭苑、泾欣园，人口数量更庞大。

　　但随着大西安向国家中心城市的迈进，高陵区的人口显然不足以支撑区域的发展。据《西安统计年鉴2019》数据表明：截止2018年末，高陵区人口常住人口数量为36.26万，仅高于阎良区的30.12万人。

　　以2019年的GDP来看，实力最强的雁塔区以134万人口撑起了2271亿元的生产总值，而高陵区的生产总值为374.44亿元，排名第八，与此相应的常住人口数量却不到雁塔区的三成。

　　没有人，就缺少足够的需求。没有人，就难以创造更多的价值。而一切的城市界面和价值格局也因人而生。

　　对于高陵区来说，要提升整个区域的界面和价值格局，通过吸引更多的人口，最终提升区域实力，才是最佳路径。

　　这些，还都任重道远。也绝非一条地铁就能改变重塑的。

       03

       工业大走廊

　　核心，依旧是产业。

　　产业，才能留住人。

　　没有产业，人和城必然泾渭分明。

　　有了产业，人和城才可能长天一色。

　　为地铁10号线的开工炒作，不如聚焦一下泾渭新城产业的升维。

　　那个号称要成为“大西安万亿级工业大走廊”的承载之地，泾渭新城的内核为何在城市层面没有发出高光?

　　2017年，吉利汽车宣布进军经开区的泾渭新城，耗资350亿建设新能源汽车产业化项目。目前项目进展顺利，预计年内就可整车试生产。再加上陕西重卡拓能项目的推进，泾渭新城的汽车产业主导发展格局初步形成。

　　但汽车并不是泾渭新城的唯一主导产业，再加上已经逐步落地推进的重型机械和新材料，泾渭新城的工业走廊班底走的都是厚重和新型路线。

　　产业密集度高、战略性强的泾渭新城，难道真的因为渭河之阻而成为人们心理上难以逾越的飞地?

      04

       不仅仅是界面

　　产业强区为何不是价值强区?

　　产业重地为何不是人气高地?

　　或许，还必须从产业角度考虑。

　　整个高陵包括泾渭新城以装备制造业为主，第三产业整体发展滞后，产业结构不均衡导致了城市界面不友好，体验度不够，内核能级没有传导到外部界面上。或许，商业多业态聚合的城市综合体能提升体验度。

　　高陵近几年发展过于依赖工业和房地产业，而这两个行业却高度依赖土地。高陵本来区域面积就不大，泾渭新城也就25平方公里，这会制约区域整体产业的升级和结构完善。相反的，能对城市面貌和价值带来更多改善的文旅产业，在整个区域却表现的比较弱。渭河滨河生态走廊和中国人都知道的泾渭分明，都没有在城市发展中起到应有的引爆作用。

　　接入整个大区域的发展，除了在工业大走廊上承接阎良和经开的产业人口，有效的接入浐灞的居住人口、临潼的旅游人口，也会带动人的流入量。就和粤港澳大湾区的发展，产业链延伸、城市群互补、需求外溢承接，多板块联动才能整体突围。

　　总体来说，高陵或许需要新的经济增长点和产业级，能引发城市界面快速迭进，支撑城市价值的跃进。

　　或许，地铁的开工，只是泾渭新城蝶变的开始。而西安真正的实现北跨渭河，才能打破泾渭分明的城市格局，