房企抢占境外融资市场

　　克而瑞证券研究院统计显示，2020年前10月，房企人民币债净融资额1869.6亿人民币、美元债净融资额234.9亿美元，考虑到融资整体趋于收紧，年末月均净融资额或将出现收缩。尽管从目前来看，房企年末境外到期金额不高，但未来或有将境内偿债压力转嫁至境外的可能，房企或将进一步把握境外融资窗口。

　　从地产债券的境内外发行情况来看，境内地产债券在今年3-4月时曾出现过一波放量，但5月后再度出现回落，境外发行占比则于6月后抬升。这主要是因为多个融资主体开始尝试拉长融资期限、提升单票金额、压低票面成本，部分票面成本甚至为历史低位。同时，资金方也开始加码对中资地产美元的投资。其中，优质的房企可以获得更多的安全性溢价，并获得更低的融资成本。但中小房企在发债时仍有一定的市场压力。例如：宝龙地产发行的4.5年期2亿美元债券，初始指导价为6.50%区域，最终指导价为6.10%，票息为5.95%，此债券获超9倍超额认购；

　　“三条红线”对房地产行业的影响是长期，从债券市场来看，其影响主要为两个方面，企业端和金融端。对企业端来说，房企现有存量债存在新发债券时，存在按借新还旧比例打折的可能，这对房企加速销售回款、提高现金管理能力、合理控制杠杆提出了更高要求。短期内，房企存量债大概率会继续维持当前的规模，未来房企需要寻求更多的股权类的融资，地产真股投资等新兴方式或是进一步控制有息负债的规模的主战场。

　　克而瑞证券研究院认为，在疫情得到充分控制前，境内外货币宽松的趋势仍将延续，企业融资的成本将继续保持低位，投资者投资安全度将得到维持，此时选择特殊赛道的企业以信用下沉、拉长久期，将有利于投资者与奇特企业互利共存。