西安绿地违规交房背后：高杠杆高负债红线压力待纾解

　　绿地峰辉的交房过程持续了数个小时，被监管部门的一纸通知叫停，原因是“未完工、未进行消防、节能专项验收、竣工验收”。

　　12月28日至31日四天，是绿地峰辉（绿地香数花城二期）通知业主收房的时间，项目位于大明宫遗址区御井路以东、凤城四路以南位置，开发商为西安绿榕置业有限公司。绿地峰辉项目共1400多套房子，房型大多以95—130平的刚需刚改为主。

　　购房合同约定的交房日期是2020年10月26日，此次交房的时间因为疫情影响顺延了两个多月。之前就有业主在人民网地方领导留言板上留言，反映还没到约定的交房日期，却收到了开发商的延期交房通知，且没有明确具体什么时间交房。

　　当时在大明宫质监站的督促下，要求开发商“加快组织施工，完成工程建设及验收后，向业主进行交房”。

　　如今交房是交了，只是头一天又被监管部门叫停。许多没签收房协议的业主都在等消息。

　　有先期去看过房子的业主代表们将收房过程中看到的各种问题整理成函件发给西安绿榕置业有限公司，列出15项问题，其中主体工程质量这一项又分了8个细项。除了眼见的阳台是镂空的、楼梯未安装扶手、建设垃圾随处堆放、绿化面积严重不符，业主们还提出了涉及到建材质量以及房屋设计等方面的问题。

　　1.根据绿地香树花城二期外墙节能设计公示，小区外墙保温采用90厚岩棉板，现场实际为不足90厚EPS聚苯板。该做法与设计及备案不符。

　　2.户内混凝土结构存在多处涨模、麻面、蜂窝及模板拼缝过大等混凝土质量问题，工程主体混凝土强度是否达到设计要求存疑。

　　3.阳台、飘窗包口处未做防水处理，保温板与窗口连接处未收口，存在漏水渗水问题。

　　4.入户防盗门未见合格证、3C标志即消防合格证，存在较大安全消防隐患。

　　5.单元进户门及无障碍坡道上方楼道玻璃开窗统一外开，存在较大安全隐患。

　　6.地辐热四周与墙体未预留伸缩缝。

　　不仅如此，根据业主的反馈和大明宫质监站的通知，绿地峰辉在此次交房中并未取得竣工验收备案表。这一项内容，也在合同中第九条商品房交付条件中约定过。

　　■一位业主提供的合同明细

　　根据《建设工程质量管理条例》规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　在实践中，竣工验收备案表能够完整的反映商品房交付所需的各个审批流程，可以直观判断商品房是否经过了必要部门的审批，是否提交了相关的、完整的技术资料，是否符合基本居住条件。因此，以竣工验收备案表作为交付条件是符合法律规定的，也可以最大限度保护消费者权益。

　　几乎是同一情况，位于国际港务区的绿地璀璨天城也在月底集中交房，业主反映的许多现场问题，同绿地峰辉项目情况类似。目前尚未得知监管部门是否介入。

　　西安绿地在未达到交房条件下突击交房，不仅仅是给业主们带来困扰，更使得许多人陷入迷惑：西安绿地不可能不清楚自己的项目是否完工、是否进行了消防、节能专项验收和竣工验收，也不可能不清楚这样做在很大概率上会引发业主的集体抗议和监管部门的介入，那么，它为什么在年底这么做？

　　一种可能性是西安绿地并不在乎业主的集体抗议和监管部门的约谈甚至处罚，但这种情形概率很低，大开发商往往需要珍视品牌声誉。

　　另外一种可能性是在高杠杆高负债的情况下处理财务报表的需要。

　　年底突击交房对于财务报表数字有着一定作用。一般来说，一个房地产项目的购房款在交房之前需要计入“预收款项”，房产交付之后，“预收款项”才能结转为营业收入。资产负债表中，“预收款项”计入负债。

　　绿地控股2019年的收入确认和计量所采用的会计政策也显示：对于房地产销售合同，“对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。”

　　2020年，绿地控股执行新的收入准则，预收款项大部分金额转入“合同负债”。

　　不管在现实中是否达到交房条件，年底突击交房将为公司在编制年度财务报表时降低总体负债数字。近年来，绿地控股一直面临高杠杆低流动性的困扰，特别是在央行和住建部限制开发商融资的“三道红线”政策公布后，绿地控股的财务情况广受关注。“三道红线”新规将于2021年1月1日落地。

　　“三道红线”的具体标准为：净负债率大于100%，剔除预收款后的资产负债率大于70%，现金短债比小于1倍。根据“踩线”情况，监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以实现对房企债务规模的动态差异化管理。

　　华创证券根据绿地控股的财务报表测算，绿地控股净负债率为156%、剔除预收款后资产负债率为82.8%，现金短债比为0.79，绿地控股全面踩中了“三道红线”，而且远超出阈值。

　　据《21世纪经济报道》报道，如果三项指标均超出阈值为“红色档”，房企的有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；两项指标超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　而在高杠杆高负债率的绿地控股内部，西安绿地又是杠杆最高的板块。

　　绿地控股2019年年报显示，公司净资产（所有者权益合计）为1313.92亿元，总资产（负债和所有者权益合计）11457亿元，资产负债率为88.53%。

　　当年，绿地集团西安置业有限公司总资产667亿元，净资产22.8亿元，资产负债率高达96.6%，为绿地控股主要三级子公司中最高。

　　2019年，绿地集团西安置业有限公司实现营业收入88.2亿元，考虑到房地产开发项目的结算周期和项目延续性，其当年的预收款应在百亿规模。照此简单估算，绿地集团西安置业有限公司剔除预收款后资产负债率应在95%左右，不仅远超“三道红线”中70%的红线水平，也远超绿地控股内部82.8%的整体水平。

　　12月28日，澎湃新闻报道称，触及房地产金融审慎管理制度“三条红线”的大型地产商绿地控股集团股份有限公司正试图三年时间完成合规要求。

　　此前公告也披露，绿地控股董事长、总裁张玉良表示，下一步，绿地控股将围绕中央和有关部委制定的房地产金融审慎管理制度要求，有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆。具体措施包括：压缩短期借款占比，增加中长期借款占比，优化有息负债结构；坚持“现金为王”的理念，实施审慎稳健的现金流管理，全面提升回款质量；以多种方式，加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，促进资金回笼；按照国家政策导向，进一步收缩海外房地产项目，加快退出步伐等。

　　在绿地控股内部，西安绿地已是重要版块，过去几年里，这家公司以22.8亿的净资产撬动667亿总资产，高杠杆财务手段带来了规模快速扩张的成功。如今，在主动降负债去杠杆的整体环境和要求下，我们期待它也能做得到，做的好。

　　然而，这些财务数字的变幻不该也不能以违规交房这样侵犯普通购房者权益的方法为代价。