2021《民法典》涉及房地产的新规，买房租房有大变化！

2021年01月25日 14:52 来源：一点西安房产

　　《民法典》已于2021年1月1日起施行，现行《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同步废止。

　　《民法典》中关于房地产方面的亮点很多，改动较大：

　　居住权将如何保障老年人的生活？产权到期房屋是否会被收回？如何续期？免费续期，还是要补缴土地出让金？小区里电梯广告收益归谁？买房遇到格式合同霸王条款怎么办……

　　对于大家在买房、居住过程中遇到的问题，这些关于房地产的干货你一定要知道。

　　民法典里的居住权是什么意思？

　　《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　房住可以给自己的房子设定居住权，通过合同约定或遗嘱设定，居住权所有人可以是任何人，直至居住权人死亡，居住权消失。

　　民法典草案的物权编中，新增“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。没有“房产证”，也能有“居住权”。

　　简单来说，就是把房屋“占有、使用、收益、处分”四项权能中的“占有、使用”这两项权能从产权中剥离出来，单独成为一个权利。把“居住权”放在法典的物权编，不是合同编，也就说“居住权”被赋予了物权效力，居住权被赋予了物权效力后，可以对房屋的抵押、买卖，产生对抗效力。

　　关于居住权的签订：

　　双方签订书面居住权协议，在房交所办理登记就可以了，法律对双方的身份关系类别是没有限定的！保姆、朋友、同学、前任、亲戚……都可以登记居住权。

　　在居住权额期限上可以登记5年、10年、20年…也不排除有永久、长期，或者婚姻关系存续期间之类的表述，这个还要具体看细则。

　　这里的“居住权”主要是为了保障公租房使用者、以房养老的老人、以及其他订立了居住权合同的居住权人权益的，但是居住权是不能转让和继承的，除非当事人另有约定的，这也很好的保障了房子的产权和物权。

　　这就会导致一个重大问题：假如未来我们买房时，产权人同意卖房，并且已经付清房款，过户完毕了，但在收房时才得知房子内早有居住权人存在，并且会一分钱不出的一直住到死，而且还受法律保护，那么我们将会房钱两空！这个绝对不是危言耸听，而是未来一定会发生的事件。

　　那么我们如何来规避这种风险呢？那就是在买房付定金前，不仅要去交易中心拉产权调查，查看有无查封冻结抵押，而且还要到居住登记机构查询是否存在居住权登记，两者缺一不可，否则后果不堪设想。

　　那么，居住权会消灭么？

　　会，居住权期限届满、居住权人死亡、注销登记，会导致居住权消灭。

　　买房遇到格式合同、霸王条款怎么办？

　　对于原《合同法》中的格式合同的部分，新的《合同法》作了修改，《合同法》在第39条的基础上进一步规定“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

　　这一条的推出，实际上是对之前合同的提供方和签订方，责任义务进一步进行了梳理。目前普通人面对银行或者开发商等的格式合同，大都只能表面服从，很多人可能在签订合同时，看都不看里面的条款，新的解释出来以后，合同里面有不对等的瑕疵条款的，合同的提供方需要做出特别说明，不提供说明提醒的，可以当作不存在。

　　这实际上是进一步的让那些提供格式霸王条款的开发商和银行们，更加的透明，加重了提供方的责任，也是给弱势的买房一方，提供了更多的保障。

　　70年产权到期后，房子该怎么办？

　　住宅房屋产权一般是70年，很多人担心70年到期了该怎么办？《民法典》给大伙吃了颗“定心丸”。

　　《民法典》第三百五十九条提出：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用还没有明确规定，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。

　　也就是说，70年的土地产权到期后，土地的使用期限自动续期，大家不用担心未来房子会被收回了。但是土地出让金是否要出，或者减免多少，政府还是留了个口子。由于土地价格通常占房产市值的50%以上，所以，未来再让广大百姓缴纳房屋总价50%以上的土地出让金，势必会造成不稳定因素，所以我认为，宅地70年到期后，极大概率就是象征性的缴纳一小部分，而且很可能是在房屋再次买卖的时候才会缴纳，不卖就暂时不用缴。

　　20年、30年、40年、50年的工业、商业、办公用地，土地到期后政府是否继续给你续期还是未知数，这个主动权根本不在你，而在政府手里。就算可以续期，百分之百还需要按照市场价重新缴纳全额土地出让金。所以，假如你投资了房龄十几二十年的商住楼和办公楼，未来再过20年，你还将面临巨额土地出让金的重新缴纳，否则将被收归国有。

　　商住办公楼不仅交易税费极高，更重要的是不具备代际传承的功能。你20年后留给儿子的商铺，其实和他再买一个商铺也没有差别。

　　所以，这也是在提醒购房者，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。

　　房东卖房租客可以继续住

　　根据《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　这意味着，如果租客与房东签订了3年的租房合同，但是房东在这3年内却把房子卖了，此时的房屋所有权变更，并不影响之前的租赁协议，租客可以继续住，直到租赁合同期满为止。

　　婚前父母帮买房属个人财产

　　随着全国离婚率的增高，财产分割也是一个问题，婚前财产、婚后财产离婚后如何分割？

　　婚前父母买的房子《民法典》规定，如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定，那么结婚后男方在房本上加上女方名字，离婚时为双方共同财产，平均分割；

　　但如果房本上没有加上女方名字，将属于个人财产，男女反之也是如此。

　　停水停电“催缴”物业费将成过去式

　　物业的服务与费用是业主和物业之间极易起纠纷的问题：个别业主认为物业服务不到位——拒绝交物业费——物业催缴——业主继续拒绝——停水停电停供暖以“催促”业主交物业费......这样的恶性循环不少业主和物业方都经历过。

　　《民法典》第三编“合同”内第二分编中典型合同第二十四章就对“物业服务合同”做了明确的规定。

　　首先，在房子交付之前，都会由开发商代理物业，也就是所谓的“前期物业服务合同”，此次《民法典》明确规定，“前期物业服务合同”对业主具有法律约束力，同时，在后期交付使用过程中，为确保物业的服务质量，《民法典》规定，物业不得将其应该提供的服务转委托给第三人，或者是通过分解后分别委托给第三人，这些都是不被允许的。

　　其次，在关于物业费方面，业主不能以未接受或者无需接受为借口，拒交物业费，但是，这有一个前提，就是物业必须照约定和有关规定提供服务，而按期公布各项支出、收入恰恰是《民法典》中“物业合同”的规定部分，因此，假使物业没有向业主公布这些，业主在2021年1月1日以后，有权拒交物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；

　　合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2021年1月1日起，被物业停水停电这样的问题将不复存在。

　　小区车位和广告牌等的收益归谁？

　　现在的小区基本都有电梯，除了破旧的老小区外，电梯里经常会出现各种各样的广告，很多业主都很疑惑电梯里的广告费用哪去了？虽然疑惑但基本没有业主去过问，也就不了了之。

　　《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属。第274条规定，小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。

　　也就是说，小区里面的公共停车位，广告等的收益，以及小区公共部分的收入，是属于全体业主的，碰到市中心的小区，买房不交物业费或者还能赚钱也成为了可能。

　　《民法典》关于小区物业还有几个规定：

　　1、高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担，倒逼物业公司做好监控管理；

　　2、物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为；

　　3、炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意，现在只需要一半的业主同意。