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2021《民法典》涉及房地产的新规,买房租房有大变化!

2021年01月25日 14:52   来源:一点西安房产

  《民法典》已于2021年1月1日起施行,现行《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同步废止。

  《民法典》中关于房地产方面的亮点很多,改动较大:

  居住权将如何保障老年人的生活?产权到期房屋是否会被收回?如何续期?免费续期,还是要补缴土地出让金?小区里电梯广告收益归谁?买房遇到格式合同霸王条款怎么办……

  对于大家在买房、居住过程中遇到的问题,这些关于房地产的干货你一定要知道。

  民法典里的居住权是什么意思?

  《民法典》第366条规定:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

  房住可以给自己的房子设定居住权,通过合同约定或遗嘱设定,居住权所有人可以是任何人,直至居住权人死亡,居住权消失。

  民法典草案的物权编中,新增“居住权”这一新型用益物权,明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。没有“房产证”,也能有“居住权”。

  简单来说,就是把房屋“占有、使用、收益、处分”四项权能中的“占有、使用”这两项权能从产权中剥离出来,单独成为一个权利。把“居住权”放在法典的物权编,不是合同编,也就说“居住权”被赋予了物权效力,居住权被赋予了物权效力后,可以对房屋的抵押、买卖,产生对抗效力。

  关于居住权的签订:

  双方签订书面居住权协议,在房交所办理登记就可以了,法律对双方的身份关系类别是没有限定的!保姆、朋友、同学、前任、亲戚……都可以登记居住权。

  在居住权额期限上可以登记5年、10年、20年…也不排除有永久、长期,或者婚姻关系存续期间之类的表述,这个还要具体看细则。

  这里的“居住权”主要是为了保障公租房使用者、以房养老的老人、以及其他订立了居住权合同的居住权人权益的,但是居住权是不能转让和继承的,除非当事人另有约定的,这也很好的保障了房子的产权和物权。

  这就会导致一个重大问题:假如未来我们买房时,产权人同意卖房,并且已经付清房款,过户完毕了,但在收房时才得知房子内早有居住权人存在,并且会一分钱不出的一直住到死,而且还受法律保护,那么我们将会房钱两空!这个绝对不是危言耸听,而是未来一定会发生的事件。

  那么我们如何来规避这种风险呢?那就是在买房付定金前,不仅要去交易中心拉产权调查,查看有无查封冻结抵押,而且还要到居住登记机构查询是否存在居住权登记,两者缺一不可,否则后果不堪设想。

  那么,居住权会消灭么?

  会,居住权期限届满、居住权人死亡、注销登记,会导致居住权消灭。

  买房遇到格式合同、霸王条款怎么办?

  对于原《合同法》中的格式合同的部分,新的《合同法》作了修改,《合同法》在第39条的基础上进一步规定“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

  这一条的推出,实际上是对之前合同的提供方和签订方,责任义务进一步进行了梳理。目前普通人面对银行或者开发商等的格式合同,大都只能表面服从,很多人可能在签订合同时,看都不看里面的条款,新的解释出来以后,合同里面有不对等的瑕疵条款的,合同的提供方需要做出特别说明,不提供说明提醒的,可以当作不存在。

  这实际上是进一步的让那些提供格式霸王条款的开发商和银行们,更加的透明,加重了提供方的责任,也是给弱势的买房一方,提供了更多的保障。

  70年产权到期后,房子该怎么办?

  住宅房屋产权一般是70年,很多人担心70年到期了该怎么办?《民法典》给大伙吃了颗“定心丸”。

  《民法典》第三百五十九条提出:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用还没有明确规定,依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。

  也就是说,70年的土地产权到期后,土地的使用期限自动续期,大家不用担心未来房子会被收回了。但是土地出让金是否要出,或者减免多少,政府还是留了个口子。由于土地价格通常占房产市值的50%以上,所以,未来再让广大百姓缴纳房屋总价50%以上的土地出让金,势必会造成不稳定因素,所以我认为,宅地70年到期后,极大概率就是象征性的缴纳一小部分,而且很可能是在房屋再次买卖的时候才会缴纳,不卖就暂时不用缴。

  20年、30年、40年、50年的工业、商业、办公用地,土地到期后政府是否继续给你续期还是未知数,这个主动权根本不在你,而在政府手里。就算可以续期,百分之百还需要按照市场价重新缴纳全额土地出让金。所以,假如你投资了房龄十几二十年的商住楼和办公楼,未来再过20年,你还将面临巨额土地出让金的重新缴纳,否则将被收归国有。

  商住办公楼不仅交易税费极高,更重要的是不具备代际传承的功能。你20年后留给儿子的商铺,其实和他再买一个商铺也没有差别。

  所以,这也是在提醒购房者,不是什么房子都值得买,一定要注意识别房子背后的土地性质。

  房东卖房租客可以继续住

  根据《民法典》规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  这意味着,如果租客与房东签订了3年的租房合同,但是房东在这3年内却把房子卖了,此时的房屋所有权变更,并不影响之前的租赁协议,租客可以继续住,直到租赁合同期满为止。

  婚前父母帮买房属个人财产

  随着全国离婚率的增高,财产分割也是一个问题,婚前财产、婚后财产离婚后如何分割?

  婚前父母买的房子《民法典》规定,如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定,那么结婚后男方在房本上加上女方名字,离婚时为双方共同财产,平均分割;

  但如果房本上没有加上女方名字,将属于个人财产,男女反之也是如此。

  停水停电“催缴”物业费将成过去式

  物业的服务与费用是业主和物业之间极易起纠纷的问题:个别业主认为物业服务不到位——拒绝交物业费——物业催缴——业主继续拒绝——停水停电停供暖以“催促”业主交物业费......这样的恶性循环不少业主和物业方都经历过。

  《民法典》第三编“合同”内第二分编中典型合同第二十四章就对“物业服务合同”做了明确的规定。

  首先,在房子交付之前,都会由开发商代理物业,也就是所谓的“前期物业服务合同”,此次《民法典》明确规定,“前期物业服务合同”对业主具有法律约束力,同时,在后期交付使用过程中,为确保物业的服务质量,《民法典》规定,物业不得将其应该提供的服务转委托给第三人,或者是通过分解后分别委托给第三人,这些都是不被允许的。

  其次,在关于物业费方面,业主不能以未接受或者无需接受为借口,拒交物业费,但是,这有一个前提,就是物业必须照约定和有关规定提供服务,而按期公布各项支出、收入恰恰是《民法典》中“物业合同”的规定部分,因此,假使物业没有向业主公布这些,业主在2021年1月1日以后,有权拒交物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;

  合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2021年1月1日起,被物业停水停电这样的问题将不复存在。

  小区车位和广告牌等的收益归谁?

  现在的小区基本都有电梯,除了破旧的老小区外,电梯里经常会出现各种各样的广告,很多业主都很疑惑电梯里的广告费用哪去了?虽然疑惑但基本没有业主去过问,也就不了了之。

  《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护,明确了公共收益的归属。第274条规定,小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。

  也就是说,小区里面的公共停车位,广告等的收益,以及小区公共部分的收入,是属于全体业主的,碰到市中心的小区,买房不交物业费或者还能赚钱也成为了可能。

  《民法典》关于小区物业还有几个规定:

  1、高空抛物找不到抛物者的,由未能尽责的物业承担,倒逼物业公司做好监控管理;

  2、物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,属违法行为;

  3、炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意,现在只需要一半的业主同意。

  房子不解除抵押可直接过户

  以前贷款买房,什么时候还清银行钱了银行解除抵押,同时,房产才可以卖,而现在房子没有解除抵押也可以卖了!

  2021《民法典》规定设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。

  这也是今年民法典的一大亮点,这条规定对于增加二手房的流动性是重大利好。

  未来很有可能具体的操作办法就是:有按揭或者抵押的房产过户时同步就直接转按揭给下家了,省掉了上家先还清贷款,下家再贷款,再过户的繁琐程序,把一系列程序同时一步就完成了。当然,你要是把有按揭的房子卖给一个退休的无偿还能力的老人,银行还是会出面制止的。

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