重磅突发!上海突然宣布，这次炒房客懵了...

　　于无声处听惊雷!

　　两会后，上海突然释放一枚核弹，威力远超此前热议的划片区摇号，精准引爆这两年被热炒的市中心学区房!

　　3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，从2022年开始，上海市实验性示范性高中(以下简称“上海市优质高中”)将拿出其招生总计划数的65%(委属)、50%-65%(区属)来进行“名额分配综合评价录取招生计划”，剩下的名额则通过高中自主招生和统一考试招生来录取学生。

　　所谓“名额分配”，即把优质高中(即四大八校)的招生名额，根据科学、均衡的分配方法，分配到上海的每一所不挑生源的初中。

　　(此图为新政精华，会在文中多次出现，帮助大家理解新政)

　　这次新政力度相当大，能看出将“就近入学”原则贯彻到底的决心，最终的愿景是“让孩子上家门口的好学校”。

　　有兴趣的，可以再看一下政策全文：

　　是的，你没看错，新政将于今年9月1日起实施，明年就能立竿见影。买房买预期，相信上海市区高价学区房的地基，从今天开始，就已经塌陷了。

　　因为新政一旦实施，高价买入的所谓学区房，上名校的几率，不增反降，有些热门学区一下子就直降到原来的1/3左右。更有甚者，可能还不如同区或郊区的菜中，那谁还愿意傻乎乎地高价接盘呀?

二

　　上海“远郊”、“菜中”的春天终于来了!

　　四校八大，上海莘莘学子梦寐以求!因为，四校八大几乎垄断了上海所有清北复交名额。

　　四大名校“老上海”都知道!简称四校，作为上海最出名的四所高中，升学成绩非常优秀。四校均为上海市教委直属学校，其中三所为原985学校附属中学，此前主要通过自招和零志愿进行招生。

　　上海中学(上中)：上中在上海的中学里面的地位就像北大在北京的意义一样，强悍的一本率、数学成绩，美丽的校园。。。都说上中的孩子是受虐狂，其实接触多了会发现他们都是最上进的，老师也是非常拼。

　　华师大二附中(华二)：本来学校在普陀华师大附近，后来搬到浦东了，在全国性的比赛中屡获佳绩，骄人的理科竞赛让他稳坐四大，很少有学校可以挑战，其他方面作业少需自己“加餐”，好像有点自虐的感觉~~

　　复旦附中(复附)：如果说上中偏向升学率，华二偏向竞赛，都有点“偏科”的话，复旦附中是四校中最符合素质教育的，文理兼通。说到这里，上中和华二的同学内心一笑，你有上海一爸复旦，升学无忧，当然可以“素质教育”了。

　　交大附中(交附)：也有好爸爸交大，伙食一流，尤其适合不出国上交大找理工男的女同学，不过近几年有被七宝中学追上甚至部分指标被超越的时候。作为前排老大哥的内心应该也是压力蛮大的。

　　另外，上海实验学校、上师大附中、上外附中也是“委属”。

　　除此之外，都叫做“区属”。包含四校的分校，八大金刚，都是区属。

　　目前的八大金刚基本就是各区最优秀的区属市重点，也都很热门，门槛都不低，高考升学成绩基本就排在四大名校后面，全市前列，其中七宝中学接近四大名校。

　　此次新政，两者招生方式相同，但各渠道分配的名额比例不同。

　　先看四校(委属)：

　　2020年四校本校(委属)一共招生1500人，大概900人是自招途径，占比约60%。

　　新政之后：

　　1、1500人中仍然会有35%的自招生源，约为525人。比之前的900人大幅度减少。

　　2、1500x65%X80%=780人，名额会分配给每个区。

　　3、1500x65%X20%=195人，名额会分配不择生源的学校。

　　2020年参加一模考试的学生人数为8.9万人。

　　按照考生人数占比公平分配，那意味着分配到区的名额，大致如下：

　　(注：该表格仅供参考，具体名额分配以市教育局公布为准!)

　　上表的最后三列，尤其是最后一列，才是新政所要达到的效果。

　　新政实施后，有人哭，有人笑。

　　1、上海郊区成最大赢家

　　新政实施后，宝山新增21个四大名额(增幅50%)，松江新增33个四大名额(增幅200%)，嘉定新增16个四大名额(增幅67%)、奉贤新增29个四大名额(增幅近300%).....

　　毋庸置疑，新政实施后，上海郊区(五大新城)考生进四大的几率大幅增加，郊区家长们再也不必孟母三迁，高价接盘市区学区房了。

　　2、上海市区成最大输家

　　新政实施后，浦东减少43个四大名额，静安减少51个四大名额(降幅51%)，徐汇减少124个四大名额(降幅72%)、杨浦减少76个四大名额(降幅67%)...

　　新政实施后，上海传统市区进四大的几率大幅降低，尤其是静安、徐汇、杨浦都已超过腰斩水平，区内竞争将异常惨烈。

　　月圆则亏，上海市区传统名校高光的时刻即将成为历史。

　　再看八校(区属)：

　　在取消名校优势方面，区属市重点更加激进，名额分配占据总招生比例50%-65%，其中70%直接分配到校。值得家长们注意的是，名额分配不参考过往成绩，完全以报名人数为基准。学生多的学校名额多，学生少的学校名额少。

　　不选择生源的学校全覆盖，再差的初中也会分配到区属市重点名额。

　　好的高中名额再也不被市区嫡系初中、著名初中垄断了，“菜中”名额均分，升学难度比名校还低：同样的成绩，在“菜中”排名一定靠前。

　　最后补充了一句：根据上海市教委基教处处长杨振峰解读新政，3年内转校无效!

　　杨振峰：名额仅限于在该毕业学校就读满三年学生

　　请注意，所有分配到校的名额仅限于在该毕业学校就读满三年的在籍在读学生，中途转学未满三年不享受。

　　“菜中”提升，意味着之前的名校相对缩水，买初中学区房的朋友压力来了。

三

　　晴天霹雳!

　　对于学区房炒房客来说，此前没有任何消息泄露，这下高价炒作的学区房要彻底砸在炒房客手里了!

　　新政将对所谓的“初中学区房”产生了致命影响。

　　这个中考新政杀伤力极大，不光是影响到中考，甚至很大程度上影响了今年小升初的选择，进而影响到高溢价的“学区房”：

　　许多人只知道从上海考上985更容易，却不知道上海“初升高”市场异常残暴，50%左右的考生根本进不了高中，更别说四校八大了。

　　而头部高中(四校八大)又几乎垄断了上海所有清北复交名额。

　　高中竞争激烈，为了维持名校升学率，顶部高中最简单的方式就是向头部初中定向招“尖子生”，俗称“掐尖”。

　　这样一来，从“牛小-牛初-牛高”利益通道形成，牢不可破。

　　而进入这条通道的门槛，就是在头部小学或者头部初中旁边买一套房子，也就是学区房(此前，学区用完了，还能翻倍卖出)。

　　以闵行区吴泾板块的紫竹半岛花园和春申板块的春申景城为例，之前分别凭借华二初中和莘松中学的学区优势，即使有吴泾化工和远离轨交的劣势，这两个外环外的小区二手房价也飙到了近10万一平，而周边无学区加持的同品质小区二手房价不过五六万。

　　学区溢价，少则一倍，多则数倍，让上海房价多次登上热搜，也说明之前的政策无法压制住学区炒作的歪风邪气。

　　此前上海民办学校基本碾压公办，造成了严重的教育资源不均衡，前几年，上海开始实施公民同招、民办摇号等政策，取消了民办学校的优势，在普惠教育的道路上迈出了重要一步。

　　但前几年政策无法改变的是，上海的“市实验性示范高中”近70所，它们大部分都在主城区，而不是“五大新城”里。新上海人聚集的五大新城，重点高中加起来不到10所。

　　教育资源的严重不均现实，还是让很多家长对市区高价学区房追之若鹜。

　　现在好了，必须把四大八校的招生名额让出来，让上海所有普通学校都有机会上头部高中，注意，是强制性的哦。

　　原来在一所牛初上学可以直接进牛高，但现在概率大幅下滑。

　　对于那种成绩一般就靠学区房走捷径的学生来说，就是一种暴击，此政策一经落地，相信一线市区学区房的稀缺性也就没那么强了。

　　看到这里，相信大家都能判断处，此次新政对上海学区、房价都会产生深远影响。

　　最直接的影响是，远郊、市区菜校反而更容易进优质高中，而高溢价购买学区房的上海家长可能面临“人财两空”风险。

　　1、(徐汇、杨浦、静安、浦东)市区学区房泡沫将被刺破

　　上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂!

　　新政之前，没有优质学区加持的市区老破小市场价格才5万元/平，基本和上海平均房价持平，没有泡沫，这些购房者切实贯彻了中央“房住不炒”精神。

　　而(徐汇、杨浦、静安、浦东...)市区老破小学区房价格却在鸡血家长的炒作下，单价高达15w/平，有的甚至被炒到56万/平。

　　2020年10月，一条刷新纪录的房产成交纪录刷爆各大新闻网站。上海静教院德安坊学区房6.3平米，总价360万每平米56万元的成交纪录，打破北京11平米总价530万每平米46万全国纪录。(一个真敢卖，一个真敢买!)

　　如果上海房价有泡沫的话，市区学区房就是;

　　如果上海有炒房客的话，市区学区房买家就是，至少也是炒房客帮凶。

　　中央屡次强调“房住不炒”，上海贯彻落实，但这些家长，不听劝阻，无视学区房风险，依然年年炒作，无限吹大学区房泡沫。

　　随着中考招生新政的落地，今后再在徐汇、杨浦、静安、浦东...盲目追逐学区房将可能面临“人财两空”局面：

　　四大名校还是那个四大，但2022年开始，徐汇、杨浦、静安、浦东...生源进入名校的几率将被腰斩，可以预见，明年这些市区里所谓“名校”初中的毕业率是多么惨烈。

　　现在还愿意高价接盘市区学区房的，可就真是“活雷锋”了。

　　如今，市区学区房不是涨/跌的分歧了，而是跌多少才能把泡沫挤完的问题了：20%?50%?....

　　2、(徐汇、杨浦、静安、浦东...)市区老破小房价会重新评估

　　新政获益者无疑是大家口中的“菜中”。因为至少有1名学生，可以被本区的每一所市重点高中录取，菜中“鸡头”要翻身了。

　　内卷时代，除非你的孩子是牛娃中的牛娃。否则，聪明的家长可能会更倾向于让孩子做菜中的“鸡头”而不是牛校的“凤尾”。

　　再者，上海近年来推行旧改的力度很大，也利好市区老破小。

　　3、远郊学区房价值将被重新评估

　　新政最大获益者无疑是大家口中的“五大新城”。

　　初中名校之所以是名校，是因为有比较好看的四校八大录取率。

　　从2022年开始，四校的录取率将明显向上海郊区倾斜，可以预见郊区初中毕业生的四校八大录取率会得到明显提升，甚至会出现不少学校的录取率超过徐汇、杨浦、静安、浦东...所谓的“名校”。

　　(注：该表格仅供参考，具体名额分配以市教育局公布为准!)

　　如此一来，不仅郊区的家长没必要再往市区扎堆，市区家长可能还会往五大新城搬迁，毕竟郊区不仅上名校的几率高，环境好，房价还低....

　　如果不是为了上名校，谁愿意一家人挤在市区几十平的老破小里?!

四

　　政府里有高人!

　　从以上分析可以看出，此次新政对于抑制学区炒作、贯彻“房住不炒”、支持五大新城建设，都有疗效，可谓一石多鸟!

　　从去年开始，笔者就一直发文提示学区房风险，如今新政一出，市区学区房被釜底抽薪，再无翻身的可能了。

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