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合肥楼市又见深夜调控!八条新政、招招致命!

2021年04月08日 08:26   来源:乐居买房

  4月6日11点,火了小半年的合肥突发调控,媒体大字报标题就是:

  合肥房地产,新政八条!

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  新政内容涉及面之广,从土地供应、新房“摇号+限售”到二手限购、学位制、租赁住房等,一网打尽!?

  1、稳定增加居住用地供应,9000亩。

  2、实行市区学区内成套住房入学年限政策。

  3、深化住房限购措施。

  4、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。

  5、从严调控商品住房价格。

  6、加强住房贷款审慎管理。

  7、加大租赁住房建设力度。

  8、严厉打击各种房地产市场乱象。

  纵观2021年来的各种调控政策,可以说合肥的“新政八条”简直是集大成,是一季度以来房地产调控的代表作,其它城市做好准备抄作业吧!

  1、增加土地供给

  合肥新政第一条就是增加土地供应,不得不说,这是紧跟潮流,调控到炒房的源头上了。

  “供给侧改革”喊了很多年,但是房地产调控多年来还是围绕需求端,“五限、六限”等都是从抑制需求出发。

  不从根本解决供需矛盾,炒房现象就无法得到根治,所以才会“越控越涨”。

  直到今年土地两集中政策出台,供给侧改革才终于开始发力。

  2月28日,国家自然资源部发文要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”,3月广州、北京、天津、苏州等各城市就立马响应,将供地计划集中三次出让,每次出让土地多达几十宗!

  以前各地方挤牙膏式拍地,好不容易出一块地,所有开发商蜂拥而至,如果地块优质,很容易产生高溢价地王,地王又极具煽动性,极有可能带动周边甚至整个城市房价上涨。

  再加上供地量少,短时间内商品房入市也少,极易发生抢房、摇号、涨价等现象。

  所以土地两集中的好处显而易见,一方面土地溢价率得到控制,能规避高溢价地王对整个城市房价的影响;另一方面同期大量集中供应土地,意味着商品房集中入市,是真正从供给端着手解决供求失衡的问题,抑制房价上涨。

  以前各地政府财政收入要靠卖地撑脸面,现在中央强力禁止搞土地饥饿营销,也能倒逼地市真正把注意力放在实业上。

  合肥市在增加土地供应的政策解读中也说明为了“保障市场稳定”“引导市场预期”。

  加上第四条热点楼盘“摇号+限售”,第五条严控一手房价格,供需两端同时发力,双拳出击。

  2、严控二手房

  关于二手房,合肥新政主要是瞄准热点片区,实行限购。

  相对于深圳的二手房指导价,合肥这一步还是走的过于保守。

  二手房指导价源于房东“抱团涨价”。

  其实抱团涨价不是今年才有的,深圳、南京、杭州、东莞等地早几年前就出现过这种现象,近几年情况愈演愈烈,从“要提高文化自信”到“打响保卫资产第一枪”,往小了说是炒房心理作祟,往大了说就有操纵市场之嫌。

  面对二手房房东抱团涨价,深圳一直走在战斗前线:

  2019年,深圳发布通报,对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈,暂停该小区二手房网签手续办理;

  2020年,深圳又出台政策,提出建立二手房价格引导制度,对价格异常波动项目建立“警告”机制;

  2021年,深圳决定建立二手房成交参考价。

  至此,抱团涨价才算偃旗息鼓。

  政策刚出来的时候很多人嗤之以鼻,认为指导价根本不会影响实际成交价,但是执行起来才发现,他确实不会直接影响成交价,却会直接影响首付。

  比如一套100万的房子,正常买卖首付30万,贷款70万。

  现在指导价只有70万,银行给你贷款就按70万的70%,贷给你49万。

  好,你说房东就要按100万成交,那除了银行的49万,首付就要掏51万,提高了21万!

  首付提高,购房者上车门槛高,成交量自然下降,成交周期拉长,久而久之,还怕市场价不往指导价上靠拢?

  二手房里还有个特殊的角色是学区房,最近上海、北京、合肥等地天价学区房不断爆出,3月上海入学新政刷屏以后,紧接着合肥的学位制就出来了:

  新政要求自2021年新入学起,实行同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位,多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

  二手房和学区房炒得热火朝天,一部分是业主抱团,一部分是中介推动,两股力量都不可忽视。

  针对业主,多地都已经开始效仿深圳制定二手房指导价;针对中介,相关部门也开始了行动。

  2月1日,上海市多部门联合约谈主要房地产经纪机构,要求不得炒作房屋涨价;

  3月19日,上海市房地产经纪行业协会发起倡议,聚焦中介的不规范行为,链家、太平洋等14家机构签署承诺书;

  4月2日,北京链家、我爱我家等6家中介门店因涉嫌炒作学区房,被要求停业整改;

  4月5日,合肥“新政八条”严厉打击各种房地产市场乱象;

  ……

  虽然这把火已经烧了很久了,但是不要怀疑上层治理的态度,从西安一个月内三度加码调控,南昌等城市政策一日游,都能看出“房住不炒”的决心!

  一次没有效果,那就两次;一个工具没有效果,就会有第二个跟上,直到调控有效果为止!

  这就是态度!

  3、信贷调控

  合肥新政第六条是关于住房贷款管理,同样也是今年大热的信贷调控。

  信贷调控源于去年8月份明确的三道红线:

  房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,

  房企的净负债率不得大于100%,

  房企的“现金短债比”小于1。

  根据房企“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理:

  只要负债过高,一律限制新增融资。

  三道红线刚一落地,一众高负债、高周转、高杠杆的房企,不得不紧急改变战略,走向降负债的路。

  今年央行和银保监会又发布了房贷两道红线,严格限制房地产贷款和个人住房贷款在银行的占比。

  看似针对银行,但最终受影响的是开发商和购房者。

  银行为了不踩红线,不得不优化两项贷款结构,一方面严审开发商资质,另一方面强制降低居民买房杠杆。

  都说信贷是楼市的七寸,一旦失去信贷支持,高房价将变成无源之水。

  五道红线的信贷调控,对楼市来说无疑是釜底抽薪。

  信贷下面还有一个分支,是疫情之后衍生出来的“经营贷违规流入房地产”,这也是最近打击最为强烈的活动,我们在《严查经营贷能否为楼市“小阳春”降温?现在买还是不买?》中对经营贷做了详细分析,点击蓝字跳转阅读。

  合肥关于住房贷款管理中也提到,要“严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为”。

  另外,合肥新政第七条还提到了“加大租赁住房建设力度”,这是响应十四五规划的号召,接下来预计还会有城市跟进。

  结语

  增加土地供应,新房升级调控,二手房限购或出台指导价,学区房调控并整治中介,信贷全方位严防死守……

  每一条对楼市来说都是致命打击,更何况这样的全面围猎?

  但是我们也应该清楚,中央始终强调“房住不炒”,这是所有行动的根本准则,目的是要让房子回归居住属性,并不是要一记如来神掌拍死房地产。

  什么时候房地产会取下这些紧箍咒呢?

  等到大家都知道炒房不如干实体更赚钱,等到市场上干科创更具暴利性的时候,或许就是房地产各种调控工具退出江湖的时候。

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