合肥楼市又见深夜调控！八条新政、招招致命！

　　4月6日11点，火了小半年的合肥突发调控，媒体大字报标题就是：

　　合肥房地产，新政八条！

　　新政内容涉及面之广，从土地供应、新房“摇号+限售”到二手限购、学位制、租赁住房等，一网打尽！?

　　1、稳定增加居住用地供应，9000亩。

　　2、实行市区学区内成套住房入学年限政策。

　　3、深化住房限购措施。

　　4、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。

　　5、从严调控商品住房价格。

　　6、加强住房贷款审慎管理。

　　7、加大租赁住房建设力度。

　　8、严厉打击各种房地产市场乱象。

　　纵观2021年来的各种调控政策，可以说合肥的“新政八条”简直是集大成，是一季度以来房地产调控的代表作，其它城市做好准备抄作业吧！

　　1、增加土地供给

　　合肥新政第一条就是增加土地供应，不得不说，这是紧跟潮流，调控到炒房的源头上了。

　　“供给侧改革”喊了很多年，但是房地产调控多年来还是围绕需求端，“五限、六限”等都是从抑制需求出发。

　　不从根本解决供需矛盾，炒房现象就无法得到根治，所以才会“越控越涨”。

　　直到今年土地两集中政策出台，供给侧改革才终于开始发力。

　　2月28日，国家自然资源部发文要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，3月广州、北京、天津、苏州等各城市就立马响应，将供地计划集中三次出让，每次出让土地多达几十宗！

　　以前各地方挤牙膏式拍地，好不容易出一块地，所有开发商蜂拥而至，如果地块优质，很容易产生高溢价地王，地王又极具煽动性，极有可能带动周边甚至整个城市房价上涨。

　　再加上供地量少，短时间内商品房入市也少，极易发生抢房、摇号、涨价等现象。

　　所以土地两集中的好处显而易见，一方面土地溢价率得到控制，能规避高溢价地王对整个城市房价的影响；另一方面同期大量集中供应土地，意味着商品房集中入市，是真正从供给端着手解决供求失衡的问题，抑制房价上涨。

　　以前各地政府财政收入要靠卖地撑脸面，现在中央强力禁止搞土地饥饿营销，也能倒逼地市真正把注意力放在实业上。

　　合肥市在增加土地供应的政策解读中也说明为了“保障市场稳定”“引导市场预期”。

　　加上第四条热点楼盘“摇号+限售”，第五条严控一手房价格，供需两端同时发力，双拳出击。

　　2、严控二手房

　　关于二手房，合肥新政主要是瞄准热点片区，实行限购。

　　相对于深圳的二手房指导价，合肥这一步还是走的过于保守。

　　二手房指导价源于房东“抱团涨价”。

　　其实抱团涨价不是今年才有的，深圳、南京、杭州、东莞等地早几年前就出现过这种现象，近几年情况愈演愈烈，从“要提高文化自信”到“打响保卫资产第一枪”，往小了说是炒房心理作祟，往大了说就有操纵市场之嫌。

　　面对二手房房东抱团涨价，深圳一直走在战斗前线：

　　2019年，深圳发布通报，对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈，暂停该小区二手房网签手续办理；

　　2020年，深圳又出台政策，提出建立二手房价格引导制度，对价格异常波动项目建立“警告”机制；

　　2021年，深圳决定建立二手房成交参考价。

　　至此，抱团涨价才算偃旗息鼓。

　　政策刚出来的时候很多人嗤之以鼻，认为指导价根本不会影响实际成交价，但是执行起来才发现，他确实不会直接影响成交价，却会直接影响首付。

　　比如一套100万的房子，正常买卖首付30万，贷款70万。

　　现在指导价只有70万，银行给你贷款就按70万的70%，贷给你49万。

　　好，你说房东就要按100万成交，那除了银行的49万，首付就要掏51万，提高了21万！

　　首付提高，购房者上车门槛高，成交量自然下降，成交周期拉长，久而久之，还怕市场价不往指导价上靠拢？

　　二手房里还有个特殊的角色是学区房，最近上海、北京、合肥等地天价学区房不断爆出，3月上海入学新政刷屏以后，紧接着合肥的学位制就出来了：

　　新政要求自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

　　二手房和学区房炒得热火朝天，一部分是业主抱团，一部分是中介推动，两股力量都不可忽视。

　　针对业主，多地都已经开始效仿深圳制定二手房指导价；针对中介，相关部门也开始了行动。

　　2月1日，上海市多部门联合约谈主要房地产经纪机构，要求不得炒作房屋涨价；

　　3月19日，上海市房地产经纪行业协会发起倡议，聚焦中介的不规范行为，链家、太平洋等14家机构签署承诺书；

　　4月2日，北京链家、我爱我家等6家中介门店因涉嫌炒作学区房，被要求停业整改；

　　4月5日，合肥“新政八条”严厉打击各种房地产市场乱象；

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　　虽然这把火已经烧了很久了，但是不要怀疑上层治理的态度，从西安一个月内三度加码调控，南昌等城市政策一日游，都能看出“房住不炒”的决心！

　　一次没有效果，那就两次；一个工具没有效果，就会有第二个跟上，直到调控有效果为止！

　　这就是态度！

　　3、信贷调控

　　合肥新政第六条是关于住房贷款管理，同样也是今年大热的信贷调控。

　　信贷调控源于去年8月份明确的三道红线：

　　房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，

　　房企的净负债率不得大于100%，

　　房企的“现金短债比”小于1。

　　根据房企“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理：

　　只要负债过高，一律限制新增融资。

　　三道红线刚一落地，一众高负债、高周转、高杠杆的房企，不得不紧急改变战略，走向降负债的路。

　　今年央行和银保监会又发布了房贷两道红线，严格限制房地产贷款和个人住房贷款在银行的占比。

　　看似针对银行，但最终受影响的是开发商和购房者。

　　银行为了不踩红线，不得不优化两项贷款结构，一方面严审开发商资质，另一方面强制降低居民买房杠杆。

　　都说信贷是楼市的七寸，一旦失去信贷支持，高房价将变成无源之水。

　　五道红线的信贷调控，对楼市来说无疑是釜底抽薪。

　　信贷下面还有一个分支，是疫情之后衍生出来的“经营贷违规流入房地产”，这也是最近打击最为强烈的活动，我们在《严查经营贷能否为楼市“小阳春”降温？现在买还是不买？》中对经营贷做了详细分析，点击蓝字跳转阅读。

　　合肥关于住房贷款管理中也提到，要“严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为”。

　　另外，合肥新政第七条还提到了“加大租赁住房建设力度”，这是响应十四五规划的号召，接下来预计还会有城市跟进。

　　结语

　　增加土地供应，新房升级调控，二手房限购或出台指导价，学区房调控并整治中介，信贷全方位严防死守……

　　每一条对楼市来说都是致命打击，更何况这样的全面围猎？

　　但是我们也应该清楚，中央始终强调“房住不炒”，这是所有行动的根本准则，目的是要让房子回归居住属性，并不是要一记如来神掌拍死房地产。

　　什么时候房地产会取下这些紧箍咒呢？

　　等到大家都知道炒房不如干实体更赚钱，等到市场上干科创更具暴利性的时候，或许就是房地产各种调控工具退出江湖的时候。