房企存货周转天数持续缩短 超半数存货增速下降

　　近年来房地产市场整体增速趋缓，加之三道红线和两集中等强监管环境之下，房企正在将存货规模做“轻”。房企的存货规模能够直观反映出企业的土地投资、项目开竣工投入状态。据CRIC监测数据显示，截至2020年全年，67家已发布年报的上市房企的存货规模达到了11.1万亿元，其中，TOP3房企存货规模均超万亿元。此外，有37家存货增速较上年下降，占比约55%。

　　存货周转月数下降1.8个月

　　2019年房企增长速度明显放缓，市场整体去化承压，行业视角回归至去库存。2020年，突遇新冠疫情，开工与施工进度被推迟，随着经济秩序逐渐恢复，下半年以来房企积极赶工，全年存货周转天数较2019年进一步缩短，平均存货周转月数为42个月(约3.5年)，较上年下降1.8个月(约54天)。

　　2020年8月，三道红线监管新规出台，房企关注重点转向“控负债、降杠杆”，而“降存量、增营收”则成为房企转变增长方式的直接表现。

　　值得注意的是，由于三道红线出台是在下半年，而且2020年底大部分房企实现减档，但为了更好地表现存货周转变化，CRIC按照2020年中期数据来划分房企“三道红线”档位，其中红档企业有14家(三项指标全部超红线);橙档企业有15家(两项指标超红线);黄档企业有43家(只有一项指标超红线);绿档企业共8家(全部指标符合监管层要求)。

　　横向比较来看，2020年红档房企的周转速度最慢，平均存货周转月数在55.7个月，绿档房企周转速度最快，周转月数达到了36.3个月。自2019年以来各档位都在着手去库存，尤其是红档房企下降最多，2020年仍在持续加快周转速度。绿档房企本身周转速度就较快，在新规颁布后行动敏锐，平均周转月数下降了4.2个月;其次是红档房企，在2019年大幅加快周转效率后，2020年持续提高周转速度，平均存货周转月数较上年下降了3个月。

　　三家房企存货规模达到万亿

　　截至2020年全年，67家样本企业的存货规模达到了11.1万亿元。67家房企有37家存货增速较上年下降，占比约55%。

　　从单个房企的存货规模来看，2020年全年有29家房企存货规模超过1000亿元，较2019年下降3家。虽然存货规模仍然有所上升，但增速较2019年进一步收窄。

　　从企业角度而言，截至2020年底，存货规模达到万亿的房企有三家，分别是恒大1.4万亿元、碧桂园1.1万亿元和万科1万亿元，其中碧桂园和万科是首次进入万亿行列。

　　虽然存货规模仍在上升，但三家房企的存货总量增速较上年亦有所下降，其中恒大增幅下降幅度最大，存货增速同比下降了15个百分点，万科也下降了7.8个百分点。从恒大表现来看，去年恒大着重控规模、降库存，尤其是营销方面从2月的线上售楼处营销活动开始集团层面营销活动贯穿全年。