三条红线下，房企打响“现金流”保卫战

　　现金流管理在很大程度上能反映出房企背后经营策略的转变。尤其是在三条红线叠加房贷集中两道红线的背景下，现金流管理的重要性更加凸显。下文，我们将筛选104家典型样本房企，分析他们历年现金流中的经营性、投资性及融资性现金流净额变化，以及哪些房企已做出积极改变?哪些房企依旧依靠融资驱动?

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　　2017年为转折点

　　2020年经营性现金流净额首超融资性

　　从历年104家房企的现金流情况来看，2017年为主要转折点。2017年融资性现金流净额达到峰值13390亿元，同时投资性现金流净额为历年最高，为净流出9578亿元，证明整体房地产行业依靠融资来驱动投资，对融资依赖度较高。

　　随着2017年后融资环境的不断收紧，融资性现金流净额规模被动下滑，2018年、2019年及2020年分别下降了38%、23%及44%。在此背景下，越来越多的房企开始强回款、控投资。2018年至2020年三年的投资性现金流净额呈现逐年下滑趋势，2020年净流出5448亿元，相比2017年下降了43%;同时经营性现金流净额三年均为正，2020年达到了5511亿元，为历年最高，首次超过了融资性现金流净额。

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　　31%房企积极还债

　　融资驱动型房企注意不要超融

　　通过将经营性与投资性现金流净额(包含合作和投资物业开发等)的总和作为房企日常经营的现金流情况，并将其与筹资性现金流净额进行比较，可以将房企的经营分为四种模式。

　　第一类房企经营+投资性现金流净额大于0，且融资性现金流净额大于0，这类房企持有相比以往更多现金，归类为趋稳型。以中海为典型案例，2020年中海经营与投资性现金流净额总和为净流入72亿元，同时融资性现金流净额为净流入80亿元，2020年底持有现金达1104.69亿元，较2019年上升了16%。

　　第二类房企经营+投资性现金流净额大于0，但融资性现金流净额小于0，这类房企为积极还债型。2020年有31%的房企为积极还债型，其中典型如绿地控股，2020年融资性现金流净额净流出349亿元，主要由于期内偿还债务支付现金高达1619亿元，同比增长10%。预计在三条红线等新规下，积极还债型房企的数量占比在未来仍有望继续扩容。

　　第三类房企经营+投资性现金流净额小于0，但融资性现金流净额大于0，仍为融资驱动型。虽然相比往年，2020年更多房企选择加强回款、控制投资，但仍有54%的房企为融资驱动型，数量过半。未来这类房企更应注意不要超融、过融，或在维持现有债务规模的基础上，加快销售回款，注意现金流健康。

　　此外第四类房企，经营+投资性现金流净额，及融资性现金流净额均小于0，在当前环境下为风险警惕型，2020年占比达3%，这类企业未来应注意自身投拓力度及财务健康。

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　　部分房企经营思维仍未转变

　　回款及融资能力未来更受考

　　具体看融资驱动型房企，其中47%的房企过去四年经营及投资性现金流净额总和均为净流出，这表示仍有部分房企的经营策略未有发生明显变化，依然采用融资推动规模的方式进行拓张。如绿城中国，历史四年的经营及投资性现金流净额总和分别为净流出135、309、292及150亿元。此外还有部分企业与其业务定位有关，如发展商业的华润置地，从事旧改的时代、佳兆业等，这类业务需要一定资金沉淀，对于现金流同样具有挑战。

　　此外还需要警惕的是，2020年融资驱动型房企中，有23%的企业其融资性现金流无法完全覆盖经营及投资性现金流支出，这说明部分房企的经营支出已经无法用融资支撑，其回款能力及融资能力均将受到一定考验。未来若不加大销售回款，在融资环境依旧收紧的环境下，这类企业现金流或承受较大压力。

　　整体来看，行业整体正逐步减少对融资的依赖，同时加强回款，控制投资。从房企层面来看，有更多房企参与积极还债，以降低杠杆;然而仍有过半房企为融资驱动型，其中更有47%的房企经营策略未有发生明显变化。

　　对于这类房企，建议未来在经营、投资、融资方面，有以下几点措施值得考虑：

　　经营方面：建议将周转效率提升到更为重要的位置，提高对销售回款的重视程度，将项目运营管理流程将变得更加标准化和精细化。

　　投资方面：建议精简组织架构，收缩布局范围，更聚焦于自身优势区域;对于地块的选择，要对现金流回正周期和相关利润率提出更严格的要求。

　　融资方面：建议房企避免超融、过融，尽量保持现有债务规模或逐步减少有息负债，避免对于融资的过度依赖。