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对话吴王楼: 金成的发展路径转换

2021年09月16日 14:23   来源:CricBigDataHZ

随着决策层在地产端与房产端迅疾改革的推进,地产与房产分轨而行的趋势开始显现,房企在地、房两端的运维能力,变得至关重要。

浙江本土房企金成敏锐地感知到了这一行业变化,并快速落于行动,正在探索一条不同于传统房企的独特发展道路。

·在地产领域,金成与具备资源优势的企业强强联合,凭借强大的资源整合与嫁接能力不断获取“便宜”的地块,这类地块往往以产业用地为主,并搭配一定的住宅用地。

今年上半年金成相继在省内的杭州、嘉兴,省外的成都、南昌、襄阳拿下6宗地块,拿地成本仅为4781元/平米。

·在房产领域,金成不再拘泥于传统的房产品开发,除打造流量项目外,规划建设了以“慢谷”为主的一系列产城项目,在金成的规划中,慢谷系产品有着以大健康为占位的更高立意。

也正因为诸多大型产城项目在手,金成上半年的操盘金额及操盘面积较去年同期增幅明显。83.2万平米的操盘面积相比去年同期基本翻番,操盘金额同比增长超50%,为125.5亿元。

一级市场靠整合资源获取土地推进产城发展,二级市场跳脱出传统房产开发打造更高阶的产品,金成立足企业实际,寻求创新发展,这样的行动逻辑背后,其具体如何思考?如何落实?相应的组织架构又有怎样的调整?

本期《克而瑞高端访谈》就邀请到了金成集团董事局主席吴王楼,克而瑞企业战略部&浙江区域总经理刘晨光与吴董进行了一小时的交流,对于金成正在尝试开拓的发展新路径有了更深的理解。

下文就交流内容做整理输出,以期通过对行业变革下“金成发展模式”的剖析,给予行业一定参考意见。

克而瑞企业战略部&浙江区域总经理刘晨光与

金成集团董事局主席吴王楼对话现场

转型地产商背后的企业基因优势

01勾地能力需与时俱进

刘晨光:从大的趋势上看,房地产已越来越倾向于分成房产和地产。房产市场化程度高,但受到的管制越来越多;而地产领域,很多地方因为未来社区打造、工业用地转性等原因,透明程度相对较低。显然,金成在土地获取层面很厉害,能不断拿到相对便宜的地块,这一块金成是如何做到的?

吴王楼:要想获取土地,尤其是相对便宜的土地,勾地能力是关键,但其实勾地能力需要不断变化,随着国家、政府的导向不断变化。

起初,金成依靠教育、健康这类资源获取土地。

我们比较早就开始进驻教育和健康领域,2001年涉足教育领域,打造金成英特教育,目前已经非常成熟,有了一定的规模;康养进驻得也早,目前已有一定的体系化发展。但随着行业的变化,教育这类资源对拿地的加成作用逐渐减弱。

现在,要在拿地上有较强的博弈能力,就需要进行产业资源的整合。

典型如我们在温州七都岛的布局,七都岛提出打造未来科技岛,对智能制造、高科技、金融等产业有比较大的需求,那我们对这些产业的整合能力就成为关键,有了资源的整合能力,才具备产业勾地的能力。

通过资源的嫁接在不同地方获取相对便宜的土地,进行产城发展,是金成接下来的主要方向,所以金成在获取的土地上,主要以产业用地为主,然后配比一定的住宅用地。

02不断提升整合力,注重价值沉淀

刘晨光:整合资源进行产业勾地,往往需要协同很多企业一起合作。我看到金成合作的企业也比较多,您刚刚提到的温州七都岛项目,就跟杭房一起合作,另外,合作伙伴中也包括广西建工在内的国企等等,那么能和大量企业合作,金成的优势体现在哪里?

吴王楼:金成最大的优势就是能把企业以及资源整合在一起,进而充分发挥合作伙伴各自的强项,形成1+1>2的效果。而金成之所以有强整合力,源于三点:

第一,我们自身有产业IP,教育、健康就是我们的IP,打造产城项目,这两块往往不可缺少;

第二,我们懂房地产,房地产开发是我们的强项,在房产品开发、建设、运营以及管理上,金成形成了一整套成熟且稳定的机制,而这往往是合作企业看重且缺少的能力;

第三,我们有融资授信的优势,产业的融资往往只能用于产业发展,相比较而言,金成杠杆不高,财务健康,在融资授信方面的优势反而更强。

今年上半年,我们跟伟光汇通签订了战略合作协议。伟光汇通文旅做得非常好,将古建筑的历史文化与现代商业进行结合,打造商业街,带来的人流、就业以及税收都非常可观。反过来也会带动区域土地市场以及新房市场的发展。但他在住宅开发方面比较弱,我们双方在文旅小镇开发领域展开合作,就有利于实现共赢;

又比如我们与浙大相关校友企业的合作,可以做到优势互补。他们有品牌,产业整合与发展能力强,但在企业化运作以及投资上缺乏基础和经验,而这一方面,刚好是我们的强项。

刘晨光:金成是针对不同的项目寻找不同的合作伙伴,并且采取不同的应对解决方式,具体操作上还是比较灵活的。但是产城发展的模式下,要把一个区域的产业做起来,整体压力不小,成本大,培育周期也长。

吴王楼:投资产业地产进行产城融合发展,虽然周期很长,但是一旦有突破有成功,除了利润有保障之外,背后还有三方面价值:

·随着产业地产运作的深入,企业自身的资产也会随之增加;

·产业与地产可以打通,实现相互赋能发展,尤其是经历前期产业的发展,区域活力一旦被带动,能反哺地产的发展;

·投资产业基金,孵化新兴产业。培育产业的过程中,还有一个大基金的投资行为,对金成来说也是快速切换到符合国家战略方向的新领域新赛道。

所以,我们是以长周期的视角来看待产业地产,进而获取长周期的价值。目前,我们也是处在不断尝试的阶段。

产城融合,以“慢谷”开启产品变革

刘晨光:在房产领域,金成目前打造了安吉慢谷、大理慢谷等多个以慢谷命名的项目,所以想问下吴董,您怎么来定义慢谷这类产品?未来在产品打造上有哪些思考?

吴王楼:慢谷系在金成整个产品体系里是比较重要的品牌,接下来,我们也要着力打造。从定位上看,慢谷既不是城市地产,也不是郊区大盘,它不是以地产思维打造的产品。

慢谷围绕“大健康和邻里”,结合当地文化,因地制宜打造理想人居。

首先,以大健康为主导展开设计,慢谷的空间、服务、景观甚至周边的环境要求,都有一系列相应的标准;

其次,强调邻里,慢谷会整合嵌入丰富多元的资源、配套,尤其是教育,形成门对门、户对户的全周期教育环境,且与国际标准接轨;

再次,具体到产品层面,形成创新突破,比如慢谷的户型,不再是我们传统看到的两房一厅、三房一厅这类型的产品。

刘晨光:吴董您说的慢谷产品立意很高,目前有没有具体的项目或者更具体的内容可以跟我们分享?

吴王楼:金成目前打造了3座慢谷,分别在安吉、大理以及成都,虽然市场口碑都不错,也引起了行业的关注,但其实都不是我所预期的慢谷,整体还要再升维。

近一年多来,关于慢谷具体如何打造,我们也不断考察、学习、讨论,目前已经进行了完整梳理。鉴于前期几个项目开发下来,慢谷的规模已经比较大,超过千亿,所以下一步,我们会先进行试点,每个区域先拿出几百亩地进行探索尝试,然后再慢慢推广。

整体而言,未来金成的产品,会分为产城系列、城市地产系列等类型。

组织架构创新,放大各平台优势

刘晨光:地产端切入产城,房产端进行产品变革,如果顺着吴董您这样的思路,金成的组织架构会不会做相应的调整?

吴王楼:今年,我们的组织架构已经做了调整,主要分两级:

一级是金成集团,金成董事局已经成立,然后下面的二级是下属的三个集团,分别是房地产集团,控股集团以及已独立成型的教育集团。

·控股集团专注非房产类业务,包括建设、大健康等产业发展,也包括投资的产业基金;

·房地产集团除原有体系外,还涵盖合作的平台公司,包括与广西建工的合作的金翰平台、与湖州城投合作的祥新平台等。

这样调整之后,一是架构扁平,二是三大集团之间的业务非常明晰,原来是地产思维带动另外两大集团,现在则是各自发挥能力平行运作,并且能够相互带动。

刘晨光:很多企业一般会把新兴业务放到一级的集团进行孵化,金成是放在控股里边,同时,地产集团也区别于常规直属部队和合作部队的区分,而是在直属部队之外,又以平台为核心进行划分,从而更好的发挥资源型平台公司的作用,这样的架构确实比较独特。那在具体管理上,集团这边是什么管理模式?会不会有一些垂直管理的职能?

吴王楼:目前,我们的组织架构调整已经基本结束,相应的人员也已到位。相对来说垂直管理不多,权责清晰,也比较灵活。

·对一级集团来说,主要具有监管、审计、监督等职责,也包括制定大战略和进行主要人员的把关;

·对下属三大集团来说,做到权力下放,具体的战略、投资、品牌、营销全部下放到三大集团。

不设增速目标,追求利润保障

刘晨光:关于业绩增长方面,现在投销比40%一卡,言外之意已经很清楚,国家不希望开发商的业绩猛增,形成垄断,那相对来说金成整体做了偏前端偏重的这一块,所以金成对于销售业绩的增长是什么态度,是否制定了每年的目标?

吴王楼:金成已经不是传统的房地产开发商,不再强调高周转,而是注重长周期的经营价值,所以整体的发展逻辑发生了很大的变化。

·产城融合:保障利润,孵化产业

金成做产城更看中的是整体效益,而不仅仅是卖房子。

就如之前提到的温州七都岛项目,除了住宅之外,我们围绕国家和政府的战略,进行了几十亿的产业基金投资。产业引进之后,并不是放任不管,而是通过运作产业基金进行相关产业的孵化和培育,一旦成功,市场效益、品牌效应都不可估量,利润也会有保障。

·房产:强化合作优势,平衡现金流

正是因为产城发展的方向,金成对房产的依赖性不再那么强,房产用以平衡现金流,是现金流的保障,保持合理的适度的利润即可。

虽然对房产没有提出明确的增速目标,但是房产要强化自身的能力,将各合作平台的优势持续放大,这样规模的增长也会水到渠成。

具体层面,我们会根据现有沉淀的项目,拓展一定的增量,进行住宅领域的开发建设。我们希望在资源整合包括各方面能力所及的范围内,适度进入,逆周期拿地。比方说今年年底到明年3月份以前,在我看来就是逆周期,拿地可能存在机会,而且我们公司向来主张逆周期拿地。

刘晨光:实际上,一二级联动上做得更多,前端产业上做得更多,会出现大量的资金沉淀,这个时候,房产的规模需要保持一定的增长,才能贡献更多的现金流,回过头来实现一个平衡,但是等这个平衡自我成立的那一天,就简单了。未来把整个框架搭好之后,在前后端、一二级联动上,会不会和更多的企业共同开发来加快这个速度,有没有这样的考虑?

吴王楼:其实我们不断在邀请,我们希望能够联合有实力的企业协同发展。

·在一级市场,我们倾向于和有资源的企业进行合作,能继续强化资源整合能力和拿地的博弈能力;

·在二级市场,我们也期待与更多的开发企业合作,但更偏向和国有企业合作,因为金成现在的发展路径不依靠高周转,周期会长一些,国有开发企业相对比较稳定,也愿意持续来做这个事情。

刘晨光:您刚刚对产业对产城的描述和下一步慢谷发展的描述,高度非常高,金成目前走的这条路已经跳脱出房产,确实是非常独特的一条路,也希望在吴董的带领下,金成的这条路能越走越宽阔。


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