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倪鹏飞:2021年楼市调控刚性显著加强

2021年10月25日 16:12   来源:华夏时报

2021年初秋的楼市,透着一股不平凡的凉意。

从近五年来单月二手房下调城市最多,商品房销售额同比下降23%到全年累计调控超400次刷新历史记录,从多个城市集中供地政策陡然收紧,热点城市杭州多幅土地流拍到top3房企恒大频频爆出信用危机、资金链紧张,曾经被看作国民经济支柱之一的房地产行业似乎迎来了“至暗时刻”。

长久以来,教育、住房、医疗被舆论普遍认为是影响生育率的“三座大山”。这个夏天,继“史上最严”教培整顿风暴席卷教育行业后,人们更加期待的是住房这座大山能够被真正推倒,房价能够不再令大城市中的新市民和青年人望而却步。

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如今,是否到了我们可以展望全体居民的“住有所居”到来的一天?对此,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞日前接受《华夏时报》记者专访时表示,总体判断,当前房地产调控政策的执行力度刚性比以前显著加强,要让房地产真正回归民生属性,回归“房住不炒”。他认为,从整体来看,房价的下降既有必要也有空间,只是不能引起失速,要实现“软着陆”,因此在操作层面上要把握时机、节奏和力度。

改变“炒房”机制的是什么?

从2016年年底的经济工作会议开始,“房住不炒”就成为我国房地产调控的核心目标之一。然而过去近五年的时间里,尽管楼市多次起起落落,真正的变局却始终并未来临。尤其是2020年上半年,深圳房价暴起,同比上涨超过15%,二手房均价逼近7万/平米。接近年底,上海、北京等地又出现了一波炒作学区房的行情。

在倪鹏飞看来,导致去年部分城市出现较为严重的炒房现象的原因,除了宽松的货币环境及避险需求引致投资房地产外,还在于个别地方政府没有真正落实“房住不炒”的定位,并且出现问题后相关追责没有跟上。“中央提出‘房住不炒’,地方是真落实还是假落实,是嘴上一套心里一套还是真正落实,这是一个核心问题。之前就是光约谈没追责,真正下决心追责,效果一下子就显示出来了。”

以深圳前后几次排查经营贷为例。2020年4月初,央行深圳市中心支行调查后声称并未发现刚注册企业即申请经营贷、未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场。至2021年3月,深圳银保监局、央行深圳中心支行时隔一年宣布,排查辖内中资商业银行1771.73亿元经营贷后,发现5180万元违规贷款。

不过随后发生的一幕十分具有戏剧性:百万粉丝的自媒体大V“深房理”被举报违规炒房后,8月初的通报结果显示,“深房理”套取住房按揭、经营贷、消费贷等银行贷款金额高达10.6亿元。此外,已发现的违规流入房地产领域的经营贷金额共达21.55亿元。也就是说,之前查出5000万经营贷用时一年,而查明21亿经营贷却只花了短短的4个月时间。

此外,从政策层面看,金融、土地等机制的改变也凸显出此次调控是在“真管、真调”。金融方面,贷款集中度管理和“三线四档”的出台,给房地产行业带来了巨大的改变。其中,贷款集中度管理倒逼金融机构在住房抵押贷款层面采取刚性措施,部分地区的贷款额度目前已经所剩无几。根据克而瑞机构的研究报告,其监控的30个重点城市中半数以上新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长;23个城市中6成以上银行已经出现了二手房停贷,即便是尚未停贷的城市,多数放款周期也在3-6个月。而“三线四档”虽然有过渡期,但毕竟是一个机制型政策,能够直接压住负债过高的房企的资金。

土地方面,近期国土部门也加强了调控力度,在集中供地的基础上又实行了控制溢价率的新政策。例如,天津、青岛等城市将第二轮集中供地交易规则调整为土拍溢价率不得高于15%。目前,杭州、济南、天津、福州等地都出现了多宗土地流拍现象。

“从这个角度说,中央政府调控楼市的决心十分坚定,在行政层面不断升级、加力。尤其是房地产金融审慎严监管制度的建立和发力,击中了房地产问题的要害,从而改变了以前调控效果不太显著的局面。”倪鹏飞表示。

楼市“拐点”或将提前到来

早在2014年,倪鹏飞和他的团队在其发布的《中国住房发展报告》中就指出,2015-2030年中国城市住房增量需求总体走势呈现“上升-平稳-下降”的倒U型特征,拐点大致出现在2020-2025年间。通过过去几年的研究,他认为住房需求增量下降的拐点肯定会在2025年前出现,今年也并非完全没有可能。

根据国家统计局公布的数据,2021年1-8月商品房销售面积11.4亿平米,同比增长15.9%,比2019年同期增长12.1%;商品房销售额11.9亿元,同比增长22.8%,比2019年同期增长24.8%。虽然受到信贷等政策的影响,这两个数据已经连续两个月出现了明显下调,显示楼市冲高速度有所放缓,但从全年数据来看,仍然很有可能再次创出历史新高。

但无论是楼市“寒冬”还是“拐点”,也都不意味着已经彻底从机制上解决了炒房的问题。倪鹏飞表示,房地产行政调控只是从约束的角度让民间资金没有手段去炒房了,但还需要开辟和顺畅投资渠道,从激励的角度引导民间资金投资实体经济。实际上,从一些政策上已经能看出政府在这方面的努力:例如北交所的设立,就是要开辟多层次的金融市场,让民间资金有可投资的工具和渠道,能够转投实体经济;反垄断等政策的出台,也从间接的角度将实体经济变成充分竞争的市场,降低科技创新的门槛,有利于资金向实体领域进行转移。

他认为,对于积重难返的房地产市场而言,当前实施重锤猛药的调控是十分必要的,但也应保持调控的柔韧性,尤其要做好预期的引导。总体来说,随着“房住不炒”的切实落实和房地产增量的减少,房地产野蛮增长、炒房一本万利的年代已经过去了,但在满足居民高质量住房需求上,未来房地产发展仍有发展空间,前景是谨慎乐观的。

那么,人们所关注的“高房价”的问题会得以解决吗?

“平均房价有必要也有空间降下来,这是回归经济健康、房地产健康的一个重要标志。”倪鹏飞指出,一方面,从住房需求的角度来说,高房价是许多家庭难以承受的,同时也影响教育、婚姻和生育;另一方面,从实体经济的角度来说,在房价高企的情况下,经济结构无法做到合理,如果成本太高,实体产业利润也不可能提上来。

为此他建议,一方面要完善保障性住房体系及供给,让更多人住有所居;另一方面通过市场等手段,让虚高的房价下降但不失速,并分散地、逐步地释放存量风险,实现“软着陆”,坚决避免引发系统性风险。


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