官方最新发布！西安楼市即将实行“现房销售模式”？

7月31日，市住建局组织召开全市住建工作形势分析会，提及了4个重点内容，除了全力完成“两保”任务外，“探索现房销售模式”，成为大众关心的重点。

  “现房销售”已在路上

  这次会议中提到的四个重点：

  一、要全力完成“两保”任务。集中力量，打好“保交楼”歼灭战，推动延期项目加快建设、按时保质交付，维护购房群众合法权益。

  二、要促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需求，探索现房销售模式，促进市场企稳回升；持续扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人住房问题。

  三、要确保建筑业产值实现稳增长。对重点监测企业采取“一对一”包抓，用好各项利好政策，协助企业破解发展难题，增强企业综合竞争力，力争三季度产值增速恢复到10%左右。

  四、要加快推进城乡融合发展。高质量推进重点项目建设，近期启动编制2024年城建计划，做好市政项目前期研究，建立“长期有储备、研究有深度、定期能滚动”的项目库，以城建计划统筹引领城乡建设。

  可以看出，“保交楼”依旧是重点方向。在近两年楼市不断出现楼盘停工、烂尾的背景下，“保交楼”是恢复楼市信心的核心。

  如果说前者是针对已经有烂尾苗头的项目，那“探索现房销售模式”，则是从源头上避免后续新房出现烂尾的可能，这对缓解信任危机、 规范市场，避免资金监管问题以及烂尾风险，将起到积极的影响。

  事实上，在2019年4月，碧桂园阅江府已经正式开启了西安商品住宅现售试点，当年5月份，碧桂园香湖湾紧随其后，同为现房销售项目。

  从当年的市场反应来看，虽然两个现售项目皆为高端项目，价格较高，但市场的认可度还是可以的。

  对于来百姓来说，现房销售绝对是有利的，楼间距、层高、外立面、用材，以及楼体结构、户型、甚至社区环境大都已经成型，交房后的不确定因素大大减少。

  更重要的是，相比于期房销售，现售不用担心延期交房、楼盘烂尾。不用抱着赌博的心态去买房，所见即所得，购房风险大大降低。

  但是对于开发商来说，压力就比较大了，这对资金要求比较高，特别在现在的环境下，不少民营企业身陷债务危机，拿地都比较谨慎了，所以“现房销售”一旦实行起来，央企、国企应该会先带头示范。

  道阻且长 但大势不可挡

  “现房销售”并非新鲜事物。

  2016年-2020年期间，为了抑制全国土地市场过热和房企非理性拿地，全国不少城市在土地出让环节都设置了现房销售条件，不过仅限于少数地块。

  今年1月17日，召开了全国住房和城乡建设工作会议，其中就提出“有条件的可以进行现房销售”。随后一个月，山东、安徽、河南、四川、广东等地纷纷明确表态，试点现房销售。

  除此之外，今年也有官媒开始呼吁现房销售。2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。

  从长远来看，取消预售、全面实行现售是大势所趋。

  首先，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变，房地产开发企业“三高”模式（高负债、高杠杆、高周转）的弊端日益显现，使得商品房预售制改革箭在弦上。

  其次，近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。

  最后，现房销售有利于保护消费者权益，如果不在土地出让环节中明确现房销售，风险全部给到了购房者，会让购房者更加没有信心，从而会引发更大的楼市风波。

  但是，从当下来看，全面取消预售困难重重，还有长时间的路要走。

  首先，取消预售整个房地产行业将彻底告别高周转模式，面临资金压力，中小房企无法承压，大批量崩盘；大房企结束高速扩张，规模收缩、利润也受到很大影响。

  其次，开发商拿地放缓，土地流拍率大增。一些对卖地收入高度依赖的地方政府，土地财政如何维持更是难题。

  最后，全面实行现售，楼盘的销售时间就得往后推1.5年至2年时间，市场供应会受到很大影响，短期内住宅供应或会断档。

  在目前的西安楼市，商品住宅销售仍主要以预售为主。从2019年开始，西安也已经积极探索试点现房销售。但现售尚在试点阶段，还都是高端项目，想要全面推行现房销售尚不可行，还需徐徐图之......