2025中国房地产百强企业研究报告

2025年03月20日 15:48 来源：中指研究院

一、研究背景与目的

中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了二十二年。研究组紧跟市场变化，持续研究房地产企业发展策略，促进房地产行业健康发展。

2024年9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，随后相关部委及地方加快落实各项政策，促进房地产市场发生积极变化。2025年3月《政府工作报告》指出，稳住楼市，……持续用力推动房地产市场止跌回稳，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。在此背景下，房地产企业要洞悉市场形势、把握市场节奏，积极作为，实现可持续发展。为此，研究组启动“2025中国房地产百强企业研究”，以“止跌回稳，提质增效”为主题，发掘行业中综合实力强、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业提质增效增强内生动力，实现高质量发展。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康运行。

二、主要研究成果

（一）2025中国房地产百强企业

在2025中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的35个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生2025中国房地产百强企业，该评价结果仅适用于2025年。

“2025中国房地产百强企业”名单

（二）百强企业整体发展特点分析

1. 业绩规模：新政后市场持续改善，把握市场窗口加速去化

（1）销售处于修复阶段，央国企市场份额持续提升

图1：2020-2024年百强企业销售增长情况

2024年，百强企业把握政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度，加速资金回笼。2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。

图2：2020-2024年百强及综合实力TOP10企业市场份额

2024年，百强企业市场份额为40.8%，较上年下降5.0个百分点，综合实力TOP10企业销售额市场份额为20.4%，较上年下降1.9个百分点。分企业所有制来看，央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额有所提升。

（2）紧抓核心城市改善性需求机遇，提升产品力强化营销

图3：2023、2024年百强代表企业各等级城市销售额分布

2024年，百强企业继续向一二线核心城市高度集聚，重点城市销售贡献占比有所提升。从百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市市场销售表现较好，销售额占比上升3.6个百分点至31.2%；销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.4、2.4、1.6个百分点至40.0%、59.4%、79.1%。

图4：2023、2024年百强代表企业重点项目各面积段销售占比

2024年在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持续释放、韧性较强，对新房市场起到重要支撑。百强企业顺势而为，加大高端改善类产品推出比例。从百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：140-200平米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现提升，增加了1.5个百分点；200平米以上高端类产品需求大幅增长，销售额贡献率较去年出现大幅提升，增加了5.4个百分点。与此同时，随着消费者对居住品质的要求不断提高，百强企业加大了对“好房子”建设的投入，在当前供过于求的市场下，产品力高的项目不仅可以吸引更多潜在买家，还能在竞争激烈的市场中脱颖而出，更容易实现资金快速回笼。

图5：房地产企业营销策略分析

2024年百强企业为了狠抓去化促销售回款，聚焦线上线下营销一体化，通过场景化打造提升客户体验，布局数字化营销打通全渠道数据，升级营销体系强化获客和转化效率。

（3）拿地维持审慎策略，高度集聚核心城市

近几年土地市场持续低温运行，2024年政府推地信心仍显不足，全国土地市场表现较为平淡，土地成交规模继续回落。2024年，百强代表企业拿地金额4617.0亿元，同比下降41.6%，拿地销售比相较上年下降5.7个百分点至19.7%。

图6：2023、2024年百强代表企业拿地城市等级面积分布情况

百强企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，一线城市拿地占比提升明显。从城市等级分布来看，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到66.5%，较上年提升2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较去年提升4.2个百分点；三四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%。百强企业高度聚焦重点核心城市，城市间分化加剧。2024年，百强代表企业拿地前10城市规划建筑面积占比已达70.9%，可见企业在布局城市的广度上有所收缩、深度上有所加剧。

2. 运营表现：营业收入下降，行业盈利持续承压

（1）竣工结转下滑，营收下降，行业利润承压

图7：2020-2024年百强企业营业收入与净利润均值变化情况

2024年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显著。竣工和结转高峰期已过，百强企业营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；受结转成本、资产贬值等因素影响，净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元，降幅较上年显著扩大。2024年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为1.1%、0.3%，盈利能力连续多年下降，接近零利润。

（2）盘活存量、做优增量，审慎穿越低谷

房地产行业正步入全新的发展阶段，规模下降、速度放缓成为周期新特征。2024年市场超预期调整，9.26新政超预期宽松使得房企对当前市场重新思考，中长期住房仍是需求磅礴的大市场，房企仍有望获得增量市场和存量市场全方位发展。未来发展之路仍较为清晰，但穿越低谷仍是一大课题。因此，2025年采取既谨慎又乐观的策略是百强企业衔接好探底期和回升期的重要路径。百强代表企业深刻洞察了当前市场形势的复杂性，着重就“促发展和保安全、盘活存量和做优增量、增现金和稳利润”几组矛盾关系进行了研判。

3. 经营安全：偿债能力趋弱，借力各项支持性政策保障流动性

（1）负债率小幅上升，去化困难加剧现金流压力

图8：2020-2024年百强企业负债率情况

百强企业净负债率有所上升。2024年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为65.3%，净负债率均值为96.3%，剔除预收账款后的资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年增加6.5个百分点。2024年，百强企业流动性趋弱，销售下滑对房企流动性产生负面影响，2024年百强企业现金短债比均值为1.58，较上年下降0.08。

（2）房企偿债压力仍待缓解，积极利用各项政策保现金

整体到期债券规模较高峰期已经有所下降，行业偿债压力有所缓解。但考虑到房企销售融资两端均处于下行通道，现金流压力较大，仍将面临较大的偿债压力。为应对明年的偿债压力，房企还应提前筹划现金流，建立"以现金流为导向"的全面经营体系。通过销售端精准爆破、融资端创新突破、资产端灵活处置的多维协同，方能在行业重构期筑牢资金安全防线。

4. 社会责任：积极履行纳税义务，持续践行绿色发展理念

（1）积极履行纳税义务，参与保障性住房建设

2024年，百强企业积极依法纳税。百强企业积极参与保障性住房建设，以实际行动践行国家住房改革政策，为城市居民提供更宜居的生活环境。百强企业继续深耕保障性租赁住房建设，落实租购并举发展战略，助力新市民、青年人安居、乐居，推动住房租赁行业高质量发展。

（2）持续践行绿色发展，多维度回馈社会

2024年，百强企业在绿色建筑领域投入显著增加，通过技术创新和资源优化，推动建筑行业向低碳化转型；积极投身环保公益，践行绿色健康理念；全力推进乡村振兴，积极履行社会责任。

四、2025中国房地产百强企业TOP10研究

中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2025中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。

2025中国房地产百强企业“综合实力TOP10”