高层表态：注意防范房贷风险

     　高层明确表态，要特别注意防范房地产贷款中的风险。同时强调，房地产融资不要仅盯银行，还应注重开发二级市场。

　　尽管开发商们经过近一年来的不断磨炼，心里早有了准备，但温总理的明确表态还是使业界产生了不小的震动。

　　国务院总理温家宝在上月底主持召开的国务院常务会议上表示，支持央行对房地产业局部过热进行降温的努力，“因为这种过热会给银行业带来新的危机”。

　　该次会议认为，目前应当保持房地产市场的健康、持续发展，尽管承认住宅市场的高速发展有助于推动经济以及刺激消费，但政府高层依旧担忧房地产业的失控发展。有鉴于此，国务院同意加强房地产贷款监管、控制土地供应，以限制高档房地产项目的发展，增加经济适用房的供应量。

　　而此前不久，央行通过加强对商业银行的监管措施而试图解决房地产贷款存在的问题，国务院的支持无疑会进一步增强央行在对待目前反应激烈的房地产发展商时的决心；同时，也对当下是否过热、是否有必要收紧信贷路径的争论做了总结性的论断。

　　银行：应尽快开发金融二级市场

　　中国银监会主席刘明康在３月１１日全国人大二次会议第四次记者招待会上做了同一表态――我们要特别注意防范房地产贷款中的风险。

　　刘明康说，纵观历史发展，我们就不难发现为什么宏观货币政策在传导方面有的时候信号会放大，尤其是在紧缩的时候：这就是因为没有一个健康、健全和有活力的银行体系。因此，现在我们要特别注意房地产贷款当中的风险。其实何止于此，中国的汽车消费贷款、信用票据业务，近几年都在急剧出现一些新的风险，关于这个问题，我们要高度重视，而且要从理念上、方法上根本解决。

　　因此，刘明康说，我们同不良贷款的战斗仍然是艰巨和长期的。如果银行不能正确地识别、判断、量化和控制资产扩张的风险，这将是非常危险的。我们对汽车消费贷款、房地产贷款以及信用都会发布合理、科学的风险管理指引，使银行迅速提高水平，为今后建立全社会的征信系统打下基础。

　　但刘明康还强调说，并不是有风险的行业因为有风险就不予贷款。银监会的天职是防范风险，并且增强银行业的核心竞争能力。风险管理的本质就是要用科学、先进的方法，在业务发展、赢利需要和风险之间找出平衡点。

　　有关这一平衡点，央行的研究报告建议：要大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托，来分散银行信贷风险。

　　在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，在融资一级市场外，还存在着发达的证券化二级市场。在二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场才能把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。

　　学界：谨慎投资，局部降温

　　过热将对经济发展产生严重后果的看法最早始于经济学界，此次高管层的表态可以说是对他们研究成果的肯定。借“两会”之机，著名经济学家林毅夫也再次表示了他对房地产等行业投资过热的担忧。

　　“在快速的经济增长背后，存在着许多隐忧。今年的经济工作既要谨防局部投资过热，也要继续防治通货紧缩。”他提醒说，如果不能很快将房地产、汽车、钢铁、建材的投资热潮降温，一二年后生产能力全面过剩、物价水平不断下降的通货紧缩困境将会雪上加霜。

　　同为经济学家的全国政协常委萧灼基则表示得较为谨慎：不要轻言经济过热，不要轻言房地产泡沫。

　　萧灼基说，目前房地产需求旺盛有其合理性，中国面临的城市化加速和经济的快速增长，都为房地产的发展创造了良好条件。房地产业处于快速发展阶段是必然的，房地产业已经成为拉动经济的一个新的增长点，因此不要轻言泡沫。

　　他还强调说，我国现在处在一个新的增长周期，国内经济总体并没有过热，不要硬泼一瓢冷水给经济降温。当前的宏观政策应该保持相对稳定，总体上不宜实行抑制或降温的措施；对于一些行业、地区的局部过热苗头，可以采取单独处理的手段。

　　个贷：紧盯优质业务，加强宏观调节

　　除了开发贷款外，个人住房按揭贷款也占了银行贷款的很大比例，特别是投资性购房过多，也是造成房地产业发展过热的重要因素。据不完全统计，自１９９８年以来，个人住房贷款年均增长率都在１００％以上。虽然个人按揭贷款公认为商业银行中风险系数最小的部分，但是随着贷款额的急剧膨胀，最优质业务也同样暗藏着诸多风险。如果出现房地产风险，那么这样的风险将全部集中在银行系统身上。有统计表明，到目前为止，我国住房贷款余额已经超过１万亿元，如果以每年５０％增长量计算，到２００７年余额就会达到５万亿元。“房地产投资性购房达到２０％就很危险。”中国人民银行副行长、国家外管局局长郭树清在近日接受采访时表示。

　　他说：“现在沿海一些地区、上海、杭州等地的房价涨得比较多，特别是投资性购房的比重比较大，大约占到１６％～１７％。如果投资性购房达到２０％，国际上就认为是泡沫经济的表现，是很危险的。”但他同时也表示，没有必要简单地限制居民投资房地产，但是对于宏观经济来说，随时都要观察具体变化情况，包括库存、物价、就业、国际收支情况，并加以宏观调节。