国土房管局草拟40条“军规”物业市场面临规范

    3月22日，北京市国土资源和房屋管理局公布了《物业服务合同示范文本(草拟稿)》，并就该示范文本的内容开始向社会各界征求意见。该草拟稿共四十条，对物业服务质量、服务费用、业主和物业公司双方权利义务等内容作出了示范。

    市场人士表示，该合同示范文本的公布绝对有利于减少业主和物业公司之间的纠纷，但该文本在一些细节问题上操作性不足。

    1.明确合同文本

    3月22日，北京市房管局的工作人员介绍说，此次制订该示范文本的目的主要是为了指导业主大会、业主委员会和物业管理企业签订好物业服务合同，并明确当事人的权利义务。

    在该示范文本中明确对“物业服务支出”作出了规定，示范文本规定只有9项内容可以纳入“物业服务支出”，这9项内容是：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化维护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)其他费用。

    另外，物业公司还需向全体业主公布物业服务资金年度预算和决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；当业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业公司应及时答复。业主和物业公司可以约定聘请专业机构对物业服务资金年度预算和决算和物业服务资金的收支情况进行审计，聘请专业机构的费用要由全体业主承担。

    该征求意见稿中还首次提出，双方要书面制定物业公司提供的物业服务质量是按普通商品住宅物业管理服务标准，还是按经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准。如果双方另有约定，要把具体的质量要求形成书面文字签订在合同中。

    2.规则减少纠纷

    市场人士在获悉房管局出台相关制度后，纷纷表示物业合同的明确化有利于当事双方分清责、权、利，有助于减少纠纷。

    中海物业北京公司总经理熊思迅向记者表示，房管局在合同示范文本中规定的9项“物业服务支出”内容，以前在“发改委”的一份文件中出现过。以前物业公司在和业主方面签物业服务合同时，通常也会对具体的支出项目作出规定，但没有这样明确化。

    金地物业管理公司北京分公司总经理助理李长江向记者表示，这9大支出中，有一项是“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”，这一项规定实际上明确了物业公司应该为小区内的“物业共用部位、共用设施设备及公众责任”购买保险。以前有的物业公司和业主在这个问题上会出现扯皮，互相推诿，把购买保险的责任推到对方头上。这样公共设施出现大的事故后，可以在相当程度上避免损失。

    李长江还表示，在合同示范文本中规定“业主和物业公司可以约定聘请专业机构对物业服务资金进行审计，聘请专业机构的费用要由全体业主承担”。在此之前，此类审计费用都是从物业管理费中支出的，这实际上也是业主出钱审计，现在合同中规定“聘请专业机构的费用要由全体业主承担”。说穿了，就是表明业主出了钱后，物业公司的账目必须就要接受专业机构的审计了，这对维护业主权益是非常积极的。

    3.操作细节待考

    尽管市场各界人士对该合同示范文本都是一片喊好之声，但也有人士在研读完后认为，在一些操作性的细节问题上，该文本还是定的过于框架性，对当事双方的责、权、利规范的不够到位。

    李长江谈到，在该文本中规定“当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，业主大会可以督促其交纳。”物业公司可以“向业主和物业使用人收取物业服务费”，但其中缺乏具体的操作细节。如果当事业主在受到督促后，还是拒绝交纳费用的话，相关方面还是没有什么具体的办法来促使其交费。从现状来看，当业主出现拒绝交纳费用的情况时，物业公司只有发通知单、电话催缴、上门催缴、最终向人民法院起诉这些途径。按照有关规定，绝对不能对业主采取停水停电的办法，这就等于是物业公司自己出钱给欠着自己钱的人供水供电，这很不公平。新文本在催讨欠费手段方面有一定的缺失。

    此外，新的文本还规定“当业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业公司方面应及时答复。”有市场人士表示，该规定不够确切，如果业主一个个地向物业公司提出意见，物业公司在人力上可能会应付不过来，最好是在业主提出问题后，定出详细的细则。比如可以规定由业主委员会先负责把业主的意见收集起来，由业主委员会集中反映，这样做既可以解决问题，又避免了物业公司因人力不足原因而忽视了业主的要求。

    另外，在示范文本中规定，物业公司方面“应本着合理公开的原则制定对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格，经业主大会同意后在本物业区域内实行”。李长江表示，以往当业主出现需要维修设备等情况时，一般是自己直接和物业公司协商价格，达成一致后，物业公司履行协议。如果现在要按程序制定收费价格，当种种相关的价格变动而引发小区物业相关收费价格随之变动时，也要经业主大会同意的话，程序就显得比较繁琐了。