2004年房地产市场的机遇和挑战

政府加大监管力度

　　2003年对于房地产和房地产信贷来说，不能不说是个多事之年。在短短的三百多天里，房地产和房地产信贷市场经历了太多的忧喜交加、起起伏伏。2月的“货币政策执行报告”吹响了信贷调控的号角；3月各银行大力调整房地产信贷结构；4月房地产泡沫之争此起彼伏；5月周正毅事件东窗事发；6月出台121号文件；8月发布18号文件；9月提高存款准备金
、开始信贷收缩；10月北京央产上市；11月染指房地产金融的精瑞地产基金正式亮相；12月中德住房储蓄银行章程签署落定……

　　这一系列事件既独立存在，又一脉相承，一件件粉墨登场的背后恰似有一张早已预订的出场单。其中，121号文件让房地产界和银行界产生了一些争执，而银行界却平生了不知多少提心吊胆，好像风险一下子全冒了出来。好在紧随其后的18号文件让各方又把心放到了肚子里。最新数据表明，由于提高法定准备金比率、加强贷款审批等措施，2003年的信贷同比少增长500多亿，而作为支柱产业的房地产业，“买单”自然不少。

　　“断奶”成为良机

　　而在2004年里，我们在这重重危机的背后，看到房地产和房地产信贷市场的发展会一步步走向成熟。甚至可以说，正是这重重危机，让房地产和房地产信贷走向了成熟。从长远来看，信贷收缩和调整的正面作用远大于其负面影响。强化开发信贷管理迫使开发商不得不寻找其他的融资渠道，在此之前，银行信贷是房地产最为主要的资金来源，房地产的开发离不开银行的喂奶，正是有了这个温顺的奶妈，房地产就像一个撒野的小孩，一方面在挥霍着供给，胡作非为，另一方面失去了自己寻找食粮的动力和能力。121号文件无论其后果如何，至少为房地产开发商提了个醒：奶妈不再是惟一的依靠，应该寻找其他的食粮。当孩子能自己找到粮食，粮食的供给多种多样的时候，孩子才不会饿死、才会营养多样、才能健康成长。

　　121号文件后，基金、信托的兴起令人高兴，尽管还有很长的路要走，但毕竟已经开始。而在2003年12月正式亮相的精瑞地产基金更是让基金融资成为现实。更值得一提的是，首创置业的香港上市也是今年信贷融资的一个亮点，无论上市后表现如何，开发商确实面临竞争格局的重新洗牌，去劣存优，强者愈强，能获得不同类别投资者的青睐是开发商真正强大的重要标志。所以说，银行供奶不再粗放，是开发商在融资模式、经营模式迈向成熟的重要推动力，也是各种融资模式得到伸展、运作的良机。

　　一、二级市场联动促发展

　　其实，开发贷款及住房信贷的调控，也让银行本身面临困境。为了应对外资银行全面放开带来的冲击，商业银行要完成不良贷款率每年下降3%的指标，而通过增加贷款总量加以稀释不良贷款比率就成了达到这个指标的重要途径。设置更高的门槛，必然限制了商业银行的贷款总量的增长。但这种尴尬的背后，却是融资渠道的多元化给银行的信贷风险带来分散和降低的好处，更何况银行在危机中找到了一个新的信贷出口，从而使得银行的上述尴尬不再明显。这个新的信贷出口就是房地产二级市场。今年尽管有许多的坎坷，但银行加大对房地产二级市场的金融支持力度，是银行和房地产的又一个生机和成长的标志。

　　为争夺庞大的住房贷款市场，在2003年北京的各商业银行开始大力拓展房地产二级市场的贷款，纷纷推出二手房按揭贷款、转按揭贷款、住房抵押消费贷款、加按、换按等信贷品种。相信在2004年银行仍会继续加大二级市场的信贷支持，我们知道，相比个人贷款，开发贷款或对公贷款具有短存长贷、零存整贷的特点，其风险远高于个贷。另外，银行提供个人金融服务是发展趋势，而要加强个人金融服务，就必须提升银行的产品创新、市场营销能力。而这些，恰恰是银行在2003年的房地产二级市场得到的一大收获。这种来自行业内外前所未有的支持力度，很大程度促进了北京房地产二级市场的发展和繁荣，而这种发展和繁荣也正是北京房地产、尤其是房地产一级市场一直期盼和需要的，也为银行住房信贷提供了恰逢其时的机会。

　　据了解，2004年政府将会继续加大对金融系统的监管力度，相信会促进房地产和银行的发展。生机勃勃，这是2003年传递给2004年整个房地产信贷市场的内在信息。

　　特别提示

　　另据悉，中德住房储蓄银行已经于2月15日在天津开张迎客。天津只是该行开展业务的试水地，此后将在包括北京在内的数个大城市扩大经营区域，届时北京市民将多一条低息贷款买房的新途径。这家新银行最吸引人之处并不是外资的加入，而是推出了目前国内各种住房贷款中的最低年利率3.3%，比公积金贷款1-5年期年利率3.6%还要低。