“人造版”零首付吸引力到底有多大

 　　两年前，“零首付”在房地产市场上昙花一现，如今京城楼盘推出用旧房抵押款供新房首付的“融资”新模式，欲人为制造“零首付”效应，扩大“金字塔尖”所剩不多的高端客户群。这种开发商、中介和银行都可以从中找到商机的模式，值得投资置业者关注和分析。
　　旧房抵押供新房首付
　　开发商：降低首付“门槛”
　　日前，京城一著名项目推出了“两融一贴”的“置业升级”服务，颇值得购房人关注：他们允许购房人用“抵押已有房产贷款付首付”，用“按揭贷款付余款”，开发商“贴补”入住前抵押贷款利息。
　　业内人士普遍认为，在首付环节，往往会占压购房人、投资人大量资金，资金的机会成本高而对高档的豪宅项目犹豫不决。而开发商此举类似于此前曾在市场昙花一现的“零首付”，争取的是那些现金积蓄不多的人士，降低了首付的门槛，通过“房屋抵押贷款”，制造出“零首付”的效应，让这些人将手里的已有房产(不论居住与否)进行抵押，贷出足够支付首付款的金额，从而成为高档楼盘的买家。
　　中介和银行：两头都有赚
　　据介绍，开发商与经纪机构和银行的联手，为个人资产融资提供了全套服务，实现了不动产和资金之间快速转换，建立起以新盘项目为核心的购房理财服务链。而其中银行和中介并非只是配角，赢利模式让银行乐于介入。
　　针对个人的房地产按揭贷款被商业银行认为是贷款中的优良品种，因此各银行之间的按揭争夺战如火如荼。为抵押的旧房进行贷款，可谓两头有赚：如果贷款人按时还款，银行可以获得稳定的贷款利息回报，又拓展了市场份额；退一步说，如果不还款，抵押借贷比不过六成，这些旧房是现房，大多位于市区的较好地段，“出手”不成问题。
　　中介公司一方面可以通过房产评估的环节得到业务和佣金，一旦出现不还款现象，这些旧房也是中介公司“垂涎”的房源。
　　购房人：感不感兴趣
　　一位王女士已签署了抵押贷款合同。据介绍，她购房的首付款超过50万元，而家里一时没有这么多钱，又不愿意向朋友借，她在顺义有一套180平方米的商品房，可以做抵押，通过参与该项目的中介公司的代理服务，向银行申请评估房价60%的贷款作为首付。房产评估为90多万元，按照60%比例可以最高贷55万元。
　　王女士算了一笔账：在顺义的房正好可以做固定资产抵押，来解决现在的资金周转问题。开发商要替她支付第一年的抵押贷利息约2万元，需要支付的还有算入房款的3万元订金，中介公司的5000元佣金，其他评估费、律师费、手续费和公证费等一共约4000元，共计3.9万元。
　　但有的购房人提出，将首期款分散到今后的还款中，确实缓解了一定的资金压力，但旧房的六成借贷比却缺少一定的吸引力，银行通行的房屋抵押借贷比为七成，有的甚至对有资金往来客户的房产抵押贷到八成。
　　市场：容易被复制
　　业内人士认为，零首付的方式即使不被央行叫停，也面临市场风险很大的处境。零首付的业主往往会在房子价值出现下降或者其他问题时放弃房子，这样对客户来说损失并不大，但对开发商则困难重重。但这种置业升级的方式要比零首付的风险小得多。
　　央行121文件中对于高档项目的政策趋向，也使房地产企业开始探讨新型的合作模式。业内人士认为，这种模式很容易复制，尤其是中高档项目的目标客户群来说，可能吸引力更大