房产金融工具：哪个离上海更近？

　　长三角谨防房地产过热
 
　　中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌认为，现在很大的关键是如何保持地价的平稳上升，房价的基本平稳很大程度上是由地价的稳定上升决定的

　　“目前长三角经济发展强劲，而这一地区房地产市场出现了泡沫性过热，地方政府应该提前发现苗头加以调控，现在还处于可以调控的范围内。”中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌在3月5日的“2004年上海房地产国际化论坛”上发表了如此看法。

　　顾云昌指出，在部分城市或地区已经有过热的苗头，而过热有两种表现方式：一是盲目性过热，主要是通过扩大基建投资、铺大摊子来刺激市场发展，但市场上将出现供过于求的情况；二是泡沫性过热，市场表现为房子供不应求，炒家进入使房价不断攀升，但实际的空置已经产生。

　　他强调了上海房地产市场应该重视目前的泡沫性过热，而且目前上海市场结构性的问题也比较突出，中低收入家庭的购买力释放的问题仍然没有解决好。

　　同时顾云昌认为，现在很大的关键是如何保持地价的平稳上升，房价的基本平稳很大程度上是由地价的稳定上升决定的。

　　“现在长三角的房价攀升过快，有成本上升的因素，但是地价的上升是主要的问题。去年地价的上升是房价升幅的2倍。土地供应量的适当调控和土地供应方式的变化是调控的主要手段。土地供应量的调控，主要是由土地供求关系决定的，土地供应的适度宽松是控制地价上升的关键。浙江省的房价上升过快就与前几年土地饥饿供应有关。而且现在还出现了一些地方政府为追求政绩，把土地价格抬高的现象。”

　　121文件正在落向实处

　　央行“121文件”的出台已经使发展商开始高度关注资金方面的问题。复旦房地产研究中心副主任华伟博士认为，“在现在的情况下，发展商将是得金融者得天下。”

　　对于房产市场过热的话题，最为担心的恐怕还是在银行方面，因此对于房产信贷的关注日益强烈。而在这个以房产金融为主要讨论内容的峰会上，有关金融的讨论成了发展商热衷的话题。上海瀛通集团副总裁陈泉在会下对记者说，“这些天，银监会针对个人住房贷款的规定表明，‘121文件’正在落向实处。”

　　根据记者的了解，对于个人住房贷款的最新规定，已经出现在目前银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》之中，正在向公众征求意见。银监会在文件中着重指出“商业银行应着重考核借款人还款能力”，商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。

　　虽然银监会这次将矛头主要指向了购房者，但是对于房产市场的影响仍然会很大，一定程度上约束了购房者购买力的释放，进而会左右发展商的决策。

　　不过陈泉认为，商业银行房产金融风险的问题更多的是出在项目审批环节，由于审批的疏漏产生了极大的风险，事实上风险应该在银行系统本身。

　　但不管怎么说，央行“121文件”的出台已经使发展商开始高度关注资金方面的问题。“在现在的情况下，发展商将是得金融者得天下。”复旦房地产研究中心副主任华伟博士强调了今后金融对地产的重要性。

　　房产信托备受关注

　　在资金方面的压力下，由于房地产信托已经有了法律方面的依据，因此房产信托成为了现在极受关注的融资方式。

　　“在目前中国房地产市场只能通过商业银行债权融资的情况下，房产市场的融资渠道单一，那么开辟新的融资渠道正在成为开发商的要求。”顾云昌指出，在资金方面的压力下，由于房地产信托已经有了法律方面的依据，因此房产信托成为了现在极受关注的融资方式。据了解在“121文件”出台之后，已经有37个房产信托出现。

　　对现在较为流行的房产信托，此前惠泽中国控股有限公司主席兼精瑞住宅产业基金筹备组主席高广垣在接受记者采访时认为，目前所操作的那些房地产信托计划非常类似于基金，只不过它不是依靠基金法来做。目前房产信托是按项目来发放，不像基金是募集了以后做很多的房地产项目的投资。再者，大多数的房地产信托的计划一般来讲时间都比较短，而房地产基金的周期要长些，一般会是七八年。

　　在目前的情况，高广垣表示，用房地产信托这种方式来增加房地产市场的融资量是比较可行的办法。而且现在发放的信托项目的风险和操作，非常类似于基金，虽然它并不是基金，但是信托可以作为没有产生基金法之前的一个操作，这对于以后房产基金的发展也是有好处的。

　　但一些房地产商透露，与其说信托资金是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司“借用”的“过桥费”。通过信托计划融资进行开发的房地产公司一般自有资金不够，而项目未能达到银行贷款条件，一旦获得信托计划，在项目启动后达到银行贷款的条件时，开发商的最终目的是改用银行贷款资金来进行项目建设。

　　据统计，到2003年为止，房地产信托已经有40亿左右，信托的发展已经引起了众多开发商的关注。

　　根据目前的《信托法》规定，每个信托计划存在限卖200份的硬性要求，这也造成了单个投资者一般需要投资30万元左右的最低“门槛”。这样一来，许多想投资但是一下子拿不出几十万元的中小投资者，就是想尽办法也很难达到这个投资门槛。因此从目前央行的监督管理看，“只是经济适用房等政策性比较强的房产项目才有可能获得信托计划”。

　　另外，如此高度集中且相对“封闭”的投资计划，中途如果因为项目风险爆发而选择退出，很难找到愿接手的下家。因此一些专家认为，从受托理财的角度而言，信托公司推出的信托计划因其专业性的特点，一般都是比较好的项目，收益高、变现快。但是《信托法》会不会对每个信托计划200份的限制有所修改，现在尚难断定。

　　海外房产基金仍有障碍

　　国外房产基金很看好上海房地产市场，但目前上海的项目很难满足国外基金的胃口

　　房地产基金虽然也得到了发展商的高度关注，但是高广垣指出，目前房产基金发展中最大的障碍是没有法律的保障。

　　高广垣告诉记者，“我在筹备住宅产业基金的时候会碰到很多法律上的问题，确实不容易解决，因为它有很多法律障碍，包括外资怎么进来怎么出去，以及没有产业基金法到底会不会牵扯到非法融资的问题，这些我觉得都是一些很大的困难，不是那么容易解决的。”

　　一位在国外长期从事基金运作的专家表示，“国外房产基金很看好上海房地产市场，并希望能有两位数以上的回报率。”对此陈泉认为，这个回报率实在太高，目前上海的项目很难满足国外基金的胃口。看来这也是阻挡国外基金进入中国房地产市场的一个障碍。

　　远水难解近渴

　　华伟认为长期来看人民币升值的可能性正在增大，而这将进一步促进浙江民营资本进入上海房地产市场。

　　虽然上海房地产今年已经出现上市融资和关注基金的势头，但是华伟说，“房产公司上市仍然不能马上解决发展商的资金问题，中国房地产市场仍是间接投资市场，还不是直接投资市场，而且存在赚钱的项目不规范、规范的项目不赚钱的情况。”

　　而对于目前高度关注的国外基金，华伟更是表示，“海外的基金前景远大，但是难解近渴。”

　　目前国际上的资本绝大多数都集中在基金上，但是中国目前的法律法规没有明确的依据，在很大程度上造成了华伟发表如此感慨的原因。

　　事实上，华伟在指出发展商上市与房产基金难解近渴的同时，他更强调了浙江热钱的重要性。随着人民币升值的预期，中国的加工制造业将面临很大的压力，利润成本在目前很低的情况下，必然更加降低，进而影响浙江地区的出口状况。

　　浙江的民营资本在这样的压力下必然选择其他的投资渠道，而房地产市场仍将是他们的首选。华伟认为长期来看人民币升值的可能性正在增大，而这将进一步促进浙江民营资本进入上海房地产市场。

　　“上海房地产市场必将呈现资金密集型的发展状况。在金融创新上，上海应该有更多的空间。”华伟说。