聚焦中国四大城市“富人区” ――北京

   北京　只有豪宅没有富人区？

    晚秋的阳光颇为刺眼，而在北京，比阳光更为扎眼的是“富人区”几个字。

    10月18日，“阳光上东”方街1号开始对外销售。“阳光上东”最近在京城房地产界响起声名，不仅是因为它属“首创”概念（项目开发公司北京星泰房地产开发有限公司属广西阳光股份公司，后者由首创置地控股），也许主要还因为它首次在北京公开打出了“富人区”的旗号。

    “豪宅”满京城

    富人区的形成离不开豪宅的发展。豪宅是通向富人区的主要路径。但对于豪宅的含义，似乎从来没有确定过。

    北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚说，作为一种产品形式的住宅，有5个层次：安全、经济、舒适、豪华、尊贵，豪宅至少应该满足前4个条件。豪宅在户型面积、建筑用材、装修标准等硬件设施上有自己的标准。虽然此前在一个有关豪宅的小型研讨会上，有多位项目营销总监声称，北京还没有真正意义上的豪宅，因为北京还找不到真正能满足个性化需求、环境和人文景观、建筑设计、服务水准与之相称的住宅产品，但多数开发商和业内人士都认为，从普遍意义上说，北京早已有了大批豪宅。

    北京是一个缺乏规划的都市，城市建设是这样，房地产开发亦是如此。直到今天，也没有一个规划明确指出，北京哪个区域要用于建设高级住宅或豪宅。于是房地产商们就各逞所能，圈地为牢，豪宅也就零乱不堪地散布于京东北、京北、京西地区，而未能自然连成完整的片区。

    北京的豪宅开发始于1990年代初，别墅为其主要产品形态，租住者多为外国驻华外交人员、外企高层等。早期较著名的别墅有丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅、香江花园别墅等。

    1999年后，来自于IT、金融、证券期货、房地产行业和权力寻租的获利者、港澳台新富商及其他创业老板等纷纷成为别墅的主人，如丽高王府花园别墅、优山美地、西山美墅等。

    从区域格局看，以别墅为主的北京豪宅，早期主要沿京顺路、立汤路、京昌路沿线展开，近期则在温榆河、潮白河及西山、香山乃至远郊密云、怀柔摆放。近年甚至在亦庄经济技术开发区也连连排出了好几个别墅项目。

    据北京某房地产顾问机构调查的数字，2000年，全市约有别墅项目122个，总建筑面积约900多万平方米。2001年新增别墅项目13个、面积约65万平方米。2002年入市别墅较少，但今年又有所增加。目前全市别墅项目150多个，总建筑面积超过1000万平方米。

    但是，并非所有别墅都能称得上是豪宅。譬如，2000年新增供应的13个别墅项目，有11个项目售价在每平方米7000元以下，其中甚至还有8个项目没有合法产权。这如何称得上是豪宅？

    但市区里的高级公寓一加入，北京豪宅大军就浩浩荡荡了。如CBD就是一个豪宅项目较多的区域，财富中心、建外SOHO、世纪财富中心、华贸中心、旺座中心、金地国际花园、尚都中心等，构成了该区域浓郁的高级商务公寓氛围。如果将市区里那些面积稍大、售价在每平方米1万元以上的住宅纳入，北京豪宅就可谓遍京城了―――这固然符合普通老百姓的心理定位，“但那只能算是成本高、价格贵的住宅而已，算不得豪宅”，一位开发商对本报记者说。

    豪宅还是富人区？

    几乎每一位接受采访的房地产业内人士和专家都表示，豪宅与富人区是两个不同的概念。北京星泰房地产开发有限公司总经理万林义对本报记者强调说，虽然构成富人区建筑主体的当然是豪宅，但豪宅组成的小区并不就是富人区。北京德邦筑城房地产经纪有限公司总经理张桥说，豪宅只是一种产品形式，而富人区自有其独特内涵。

    有些项目一出来，人们很自然就称之为“豪宅”。譬如，优山美地别墅，从区位、环境、绿化、项目规划和产品设计、社区规模等方面来衡量，都可以称得上是豪宅。再如，铂宫国际中心内有一处只有36户的所谓“集合式House”，每户客厅达108平方米之巨。而该项目居然还要建设两栋占地三亩、销售面积达800平方米以上的独栋别墅，在繁华的朝外大街一侧，这样的豪宅不知是用来作商务还是居住为好。开发商告诉本报记者说，他们将对两栋别墅实行公开竞价拍卖。再如，和乔丽晶二期“东方之子”，总建筑面积不过3.2万余平方米，单套面积300平方米以上，均价超过3000美元，据说该项目的拱门和大厅空间的石材全用意大利洞石雕刻而成，瓷砖是专门在日本打磨了10多遍才订制的，户门和门套是用黑檀木，细节精微到令人觉得不胜繁复，高楼还带私人庭院。据说77套房子还未开盘就被预订了一半。

    但远在密云的亚澜湾别墅，就很难定义了。开发商既不愿意称其为豪宅，又自认算不上富人区，因为周边没有其他同类项目，不成规模，因此拣了个中间词叫“名宅”。亚澜湾总占地面积110万平方米，其中建筑面积只有9万多平方米，水面倒有65万平方米，最大的一栋湖岛别墅占地26亩，可销售面积2000平方米，据说要卖8000多万元。

    吴若刚说，光彩国际公寓其实应该算是富人区，只不过没有明确对外打上“富人区”的旗号。光彩国际公寓总建筑面积16万平方米，守着工体11万平方米的绿地和湖面，是北京第一个整栋用花岗岩做外挂石材的大型项目。它7套1000平方米的大房子。已出售4套、预订2套，这样的房子一套就得200万美元，不过，住进去以后楼上楼下也许得打电话才能听见了。吴若刚说，朝外到东三环一带是北京传统的富人居住区，光彩国际公寓的软硬环境完全符合做朝外乃至CBD富人区的条件。

    有房地产界人士认为，“阳光上东”称自己为北京第一个“富人区”很勉强，更多是一种市场炒作手段。万林义在向本报记者解释时说，富人区是多种因素作用的结果，从区位、环境、社区配套和项目规划设计来看，“阳光上东”完全具备了富人区的条件。“72万平方米的社区，单价至少在200万以上，这样进来的门槛就比较高，”万林义说，“位置、绿化不用说了，你再看看我们的规划设计，每一个组团都是由国际上不同风格的建筑设计大师主持，我们建筑面积6.3万平方米的房子有80多种户型”。

    富人区就在前方

    与深圳等城市较自然形成了所在城市的富人区不同，北京对富人区缺乏认同感。但万林义认为，不管承认不承认，富人群体其实已经开始在出现，他们对居住地有自己独特的需求，北京也具备了发展富人区的市场。经过近10年的发展，北京已形成了富人区的雏形，主要是在温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线。首创只是顺势而为，而不是逆势去做。而且北京购房人群的塔尖部分是在不断放大的，不少高档住宅的购房者中外埠人口占了40％以上，完全不是以前所说的塔尖只有5％的概念。

    吴若刚也认为，北京富人区处于正在形成的过程之中，早期的温榆河沿岸别墅群就是北京最早的富人区。光彩国际公寓也是市中心事实上的富人区。

    张桥认为，富人区是以价值而非价格来衡量，像欧美等国家的富人区，建筑都有上百年的历史，与此相比，连香港半山别墅区都算不上真正的富人区。北京的富人区远未形成，温榆河别墅群只是价格高一些的豪宅罢了。要形成所谓的富人区，需看5年以后中国经济是否还能保持目前的稳定发展态势。

    北京点石房地产经纪有限公司总经理、东方之子的销售总监杨震宇先生从几方面给富人区下定义说，富人区里的每个楼盘的单价都应有一定的高度，比如2000美金之上。这是一个富人区的价格门槛。其次，这片区域应该有形成一定数量和规模的项目，但规模又不能过于庞大。同时，富人区绝对要求体现稀有、高贵和私密，这是富人对自己住宅的基本要求。而像现代城这样的项目，尽管房价也不低，但因为打出的是SOHO的概念，绝不可能呈现纯粹的富人区的本质。富人区的房地产项目的品质要整齐且达到一定水准，要有国际学校等比较完善、高级的配套设施，保安措施也应该科学而完善。他认为，目前北京还没有形成真正意义上的富人区，也不具备形成富人区的条件，“香江花园别墅”及周围几个项目构成的别墅区至多可说是接近于富人区罢了。

    中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授对本报记者说，从十六届三中全会对发展民营经济、保护私有财产权的强调，从市场经济发展和个人的需求等方面来看，富人区的形成将是一种趋势。社会氛围和国家政策都有助于富人阶层的形成，而社会分层的日趋明显，使得该阶层对住房的独特需求也须有相应的出口，富人区早晚会出现，但北京暂时还没有出现真正的富人区。