2004年　我们住什么户型的房子（下）

            “分割户型”设计开始受宠

　　“分割户型”，是把大户型拆开成两套一大一小的“二代居”户型设计。如把120平方米的三房改成一套80平方米的二房加上一套40多平方米的一房。这种户型日益走俏，很多和父母同住的买房人都选择这种户型结构，既便于一家几代人相互照顾，又不干扰相互的生活。广州某知名小区最近把长期空置的顶层复式单位分开为上下两套房子出售，短短一个星期即被市场迅速消化。

　　过去，无论是普通住宅还是中高档住宅或是豪宅，都有一个误区，一味地追求大户型。有些大户型甚至做到了三四百平方米。但入住之后，很多家庭却发现，这样的大户型，虽然面积足够大，但因老人和年轻人的生活习惯不同，居住在一起并不方便，大家相互影响，相互干扰。在经历了大户型的不便后，今年，把大户型拆散，做成两套相邻却又独立的房子的户型设计受到了买房人的青睐。

　　好户型　走到买家心里面

　　曾经有人说过：“选择了一种户型就选择了一种生活方式”。这是说户型设计实际上是一种生活方式的设计，迎合消费者“以人为本”的居住理念，最直观地表现出了消费实用性的概念。近几年，楼市竞争在经历了从营销炒作到强调社区规划、社区环境等方面之后，又回归到了住宅最本质的东西－－－户型的竞争上。从2003年的热销楼盘的花名册中，我们不难发现，经典实用、符合买家生活方式和习惯的户型正成为成就楼盘热销的重要因素之一。

　　户型创新因需要而出现

　　广州楼市发展已经趋向平稳，在景观、地段的功夫做足做透之后，各路发展商都表示今后的竞争将体现在产品上，特别是户型设计上。因为，当地段、景观等客观因素无法改变时，“户型”就成了区别竞争和挑选的基础标准之一。针对今年广州楼市出现的5米客厅开间、大飘窗、大阳台、小复式等户型设计方面不断创新的现象，同创卓越房地产投资顾问公司的总经理赵卓文表示，住宅户型的创新是因客户群需要而出现的，而且户型开发还将成为今后广州地产竞争的重点。赵卓文指出，出现这种趋势的原因有三个。首先，不同客户群体会有不同的需求，有可能在这些方面出现更新的尝试；第二，非典之后，人们对健康住宅有了更深的认识，在户型设计方面如何更注重生态理念也是人们所关注的问题；最后，住宅中高科技产品的运用在今后会越来越多，这也将导致不断出现户型创新。

　　户型配比很重要

　　拿到一块规划用地，进行合理的户型配比是实现“三赢”的大好事：既有效利用了宝贵的土地资源，又给发展商带来良好经济效益，同时也能满足盼望某种户型产品的购房者的需要。人们在买房的时候，考虑的因素很多，包括：地段、交通、户型、园林、价格、外立面等。但是，购房者最优先考虑的因素也是影响消费者做出最终决策的因素还是价格。而影响房产总价最直接的因素就是户型的面积，面积越大，总价越高。如果购房者接受不了房子总价，其他因素如园林、交通、外立面等再好也只能免谈。

　　在一座城市中，一个发展商对整体房价的影响力是微乎其微的，但他能决定自己项目的户型配比，从而决定手中各种户型的总价高低。如果园林、地段、户型等诸多因素构成一个金字塔，那么户型配比就是金字塔基。经常看到这样的现象：有的楼盘园林做得很漂亮，外立面材料很高档，会所做得很大气，各个细节都精雕细琢，但户型配比不合理而冷冷清清卖不出去。有的楼盘各方面都做得很普通，但因户型配比合理反而销售火爆。

　　如何寻找合适的户型比

　　当市场上某种户型供不应求时，便会出奇地好卖，于是大家一哄而上，造成“流行”的假象。当这种户型被跟风太多、造成过剩时，“流行”便离它而去。由此可见，只有掌握市场的内在规律，才能摆脱受制、被动状态，在市场中立于不败之地。对一个楼盘而言，如何才能选择最合理的户型配比呢？

　　与周边联系千丝万缕

　　首先，周边及更大范围(如整个城市)的经济水平、人口数量、人口结构等都是决定户型配比的基础。一个城市的经济发展水平高，居民的人均可支配收入多了，自然也会追求跟高标准的居住环境，对大户型的需求将会增加。一个地区人口多了或者单位家庭的人口数量多了，也会为大户型创造更大的市场。很多策划者为了追求前卫和与时俱进，喜欢把大城市的产品用到自己的城市及项目中。这种倾向用在园林、会所、现场包装、主题塑造、细部做工等方面，也许是个好事。但是用在直接影响买方购买行为的户型搭配上就难免适得其反。户型配比讲求符合实际，容不得半点虚构。策划者必然盯着市场的需求，看市场喜欢什么样的房子，就设计推出多大面积的户型。

　　光大花园在户型设计时就考虑到了当地的消费水平和购房者的人口结构。该楼盘地处海珠区工业大道，购房者多为收入水平一般的工薪阶层，而且大多是一家三代人同住。认识到这一点以后，开发商推出的户型以三房为主，最大不超过四房，重点定在110―140平方米之间。

　　受交通状况制约

　　其次，区域因素尤其是交通状况，是影响户型配比的另一关键因素。按户型配比的不同，一般将地段分为：城市内地段、城市边缘地段、城市与城市之间的地段及拥有特殊资源的地段，而这些地段又可以进一步细分。商业物业发达地段和中低档住宅聚集区适合发展小户型。地块面积小做不了像样的园林，做小一点的户型较为稳妥，而且容积率也可以保证；与之形成对比的是，在远离城市、交通差、人气少的清静区拿到一块地，假如建造小户型则很难出头，视交通为第一生命的小户型便不是首选。如广园东碧桂圆凤凰城，占地面积近一万亩，所以住宅以别墅作主打，而且最大的别墅建筑面积达到2000多平方米。设计这类高端产品，适合有私家车的高端消费者的需要，规避了郊区交通不便的弊端。

　　因市场供求而变

　　此外，除了人口结构和区域因素外，市场的供求状况也是决定户型配比的重要因素。有时候，一地块周边人口结构、地段条件决定它的户型设计是符合当时当地市场需求的主力户型。可是，如果当地的楼盘群起而效仿之，一时间户型纷纷遭遇重复、单一。这时候，就需要根据市场供求情况，做一些市场稀缺户型，以捕捉被遗漏的市场需求。