业主年轻化令银行面对新的风险

        央行研究局日前完成了《房地产发展与金融支持》报告：去年，全国累计完成房地产开发投资1万亿元，同比增长29.7%；房地产开发贷款为6657.35亿元，同比增长49.7%，升幅之急令人吃惊。
         98年以来，房地产市场能迅速发展，完全是银行信贷支撑的结果，包括房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款及个人住房消费贷款，银行信贷资金通过间接或直接方式，集中到房地产业。去年，央行出台121号文件，试图对银行的信贷格局有所调整，但实际结果却适得其反---去年，房地产开发贷款余额占全部的比例同比上升了21.1%，不仅说明央行政策对房地产的影响很弱，也说明房地产业带动了银行信贷的迅速扩张。
         报告说，02年，房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%，债券融资的比重也由99年的0.27%降到02年的0.01%。房地产资金信托虽较为活跃，但去年上半年推出的房地产资金信托也只有20亿元。就是说，银行信贷介入了房地产业运作的全部过程，不仅加大了商业银行信贷的风险，也使国内金融体系面临风险。从个人住房消费贷款的情况看，6年来，个人住房消费信贷增长了几十倍，既表明了民众消费观念的变化，也说明商业银行风险防范的不足与短期行为---商业银行普遍把个人购房贷款视为优良资产，原因是认为房价水平只升不降。但按以往的经验，这种假定站不住脚：美国80年代的金融危机、日本90年代的经济不景气、香港的近10万户负资产都是明证。
         从住房消费信贷者的年龄结构看，以25至40岁年龄段者居多。他们多没有享受公房待遇，工作的流动性也大，其中的风险可想而知。北京五环之外的许多小区(如天通苑)，许多售出的房子入住率十分低(不足1/3)，说明许多人用银行信贷购房不是个人消费，而是用投资；一旦市场变化，其潜在的风险可能会蔓延到整个社会。
         从目前的情况看，房地产市场已聚集了巨大风险，并基本让商业银行来承担。银行信贷一旦有些变化，房地产商就会激烈反映---这也是去年121号文件出台后，房地产商反映激烈的原因。但从目前的情况看，巨大收益已由房地产商获得，巨大的风险却可能让整个社会来承担。