2004年房地产融资要吃套餐？（下）

         上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好效应。比如李嘉诚的长江实业，从１９７２年上市时的一个多亿到２０００年的时候已达到净资产１０００亿，房地产开发商当然希望并努力去走那条路。特别是２００２年，全国有２０多家地产公司并购上市以股权融资的方式买壳进入股票市场，在资本市场上进行直接融资。上海交通大学副教授、公司证券法专家李明良表示：房地产企业有发行上市融资的必要和可能，但房地产企业的上市，在我国主要受产业政策的影响比较大，考虑到金融安全，也许在上市过程中会存在障碍。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定：“自２００４年１月１日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满３年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近３年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近３年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”恐怕大多数房地产公司都无法达到此要求。

         投资银行界专家坦言，资本市场也并不过于看好房地产业，房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征，在股市上往往表现为劣势。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承担完全责任，极大限制了暗箱操作。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺，似乎并不现实。奢侈的资本盛宴，门票难求。

        债券发行：想说爱你好难

        根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。这注定大多数房地产企业发行债券好梦难圆。

       反思：制度快搭台，企业好唱戏

              近 来，房地产融资领域出现百花齐放的景象。但是，这很大程度上是在１２１号文件的挤压下迅猛产生的泡沫。看似眼花缭乱，却缺少坚实的制度支撑。“制度快搭台，企业好唱戏”正逐渐成为一种共识。

          首先，《产业基金法》应该尽早出台，结束房产基金无法可依的窘境，为房地产业稳定一个规范、庞大的融资市场。

        其次，在目前《公司法》和《证券法》的框架下，既然大批上市一板市场没有可能，那么可以开辟二板市场。中国证监会副主席范福春今年年初在深圳表示，将在资本市场上建立中小企业板，解决国内中小企业融资的难题。二板市场的建立，或许能给开发商带来一点惊喜，但是，这个新投资市场出现，也可能引诱部分逐利资金撤出房地产投资市场，当然客观上也可加快房地产行业优胜劣汰的步伐。

          再次，建构房地产证券化的法律体系，为ＲＥＩＴな房地产权益信托に的真正引入奠定基石。万通置业的老总冯仑最早提出，中国的房地产企业在经历了初级阶段的发展后，将会从全能型开发的香港模式走向专业型运作的美国模式。ＲＥＩＴ正是需要精密法律制度支持的高级房产开发模式。

       最后，央行银根紧缩自然有其考量，但也不宜因噎废食。在使用信用调控手段时，应该建立稳健、全局性的制度依据。

             推荐：房地产融资要吃套餐

         华远集团总裁任志强认为，运用资本能力将成为开发商的竞争核心。国务院发展资本市场的白皮书，坚定地进一步推动资本市场的改革开放，正说明当中国经济进入高增长期时，企业发展的支撑力在于谁能拥有更多的发展资金，谁能通过与资本市场的结合而吸引到更多的资本为己所用。

        其实，解决问题的根本途径是寻找高质资金的来源，即投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，而需要进行金融产品创新组合。伟业资产管理公司总经理张晓晋认为，企业应该根据自身特点灵活运用自有资金＋银行贷款、股权融资＋银行贷款、自有资金＋机构投资人、自有资金＋类基金、自有资金＋信托计划委托贷款等融资组合。

          更有专家指出，信托在串接多种金融工具方面优势独具，其一可以引入海外基金；其二可以充当国内的产业投资信托基金；其三可以以固定回报的方式、以股权投资方式进入项目公司；其四可以在适当的时候将项目公司包装上市；其五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。巧妙利用信托串接各种房地产融资工具，成为组合融资一揽子解决方案核心机密。

                展望：创新与复制

        随着世贸组织进程的加速，政府更加市场化的政策引导，会开辟更多的融资渠道而分散银行的风险和减轻信贷规模高速扩张的压力。七种武器，十八般武艺，种种融资方式都将成为可能。有理由相信，少数先行者创造的新的房地产经营与融资模式，一旦取得成功，就将迅速在全国被复制，并成为未来中国房地产业持续发展的动力。