海南烂尾楼限期移交后期市场泡沫再起？（续）

        “泡沫地产”与“地产泡沫”之争

　　一边积压的烂尾楼还没有处置完，另一边新的建筑项目如雨后春笋绵绵不绝。

　　据海南省统计局统计的数据显示：2003年海口房地产开发施工总面积为406.8万平方米，报建项目368宗，其中已发证107宗，报建面积227.6万平方米，剩下的还未发证的报建面积超过500万平方米，这个数字还不包括琼山并入海口前突击报建的300多万平方米。

　　3月5日，在海口电视台邀请海口市各大房地产公司相关代表参加的活动现场，该台副台长致词说，海南今年将有100个楼盘上市。与之相对的数字是：虽然海口市2003年商品房销售的面积比2002年增长62.9%，但这个数字相对于开发施工的面积也显得有些微不足道，只有96万平方米。

　　与海口开发商乐观的态度相对的是，海口只有区区不到100万常住人口，而开发商集体标榜的“外销”比例不超过20%。负责四季华亭销售的谢先生透露，他在海口主持销售了四个楼盘，真正的外地买家占的比例不超过10%。

　　海口喷涌而出的商铺同样令人不安。一般商业城市人均商铺面积应控制在1平方米左右，但海口市的人均商铺面积已经超过了2平方米，新的商铺项目开发规模都相当庞大，除了原有的空置率比较高的商铺之外，复兴城、宜兴广场等超大型商铺还在不断推向市场。

　　蔡慎坤还透露，位于海口白沙门海滩旁边的“友和金城”2002年号称全部的单元卖完，但事实上一直在卖。消息人士透露的数字是：友和金城有1／3没有卖掉，另外1／3采取银行假按揭的方式获得了银行贷款，但一直没有卖出去。

　　“风险全部被银行承担了。”此人士说。被称为海南楼市新增长点的三亚市，春节黄金周楼市预定和成交量达到880套，同比增长65%，总销售额达2.9亿元，同比高出一倍。海南媒体称：独具慧眼的投资者看中三亚房地产的升值前景，为房产资本市场的散兵游勇提供了极大商机。

　　这段评论却在另一层面承认了三亚聚集资本炒房的事实，“碧海蓝天”是最突出的例子。

　　“碧海蓝天”位于美丽的三亚湾，风和日丽之时，窗外是一望无际的大东海，海风掠过岸边的每一座建筑，“碧海蓝天”的名字名符其实。还在一年前，“碧海蓝天”的价格只卖到2500元／平方米左右，“当时有朋友劝我买，但由于手头比较紧张没买，现在的价格已经涨到了6500元／平方米，如果知道价格能涨这么高，当时一定想尽一切办法买几套。”海口的顾先生谈起此事颇为后悔。

　　蔡慎坤反映，“碧海蓝天”是由其一个彭姓朋友投资建设的。“彭是退伍军人，当年砸锅卖铁凑了一笔钱投资项目，并对我说这个项目每平方米的成本只有1200～1300元／平方米左右，能卖2000元／平方米就不错了，现在的价格绝对是他当时不敢奢望的。”蔡如是说。

　　相似的项目还有“天浴”产权式酒店，其价格甚至卖到了4万元／平方米，而这些新增建筑项目的主要资金来源是银行。

　　仅海口市来说，2003年房地产开发新增资金29.3亿元，其中自筹资金11.2亿元，定金及预收款10.7亿元，银行贷款4.9亿元，而开发商所说的自筹资金中包括了大量的个人购房贷款。“这说明海南房地产企业在项目运作的资金链中对银行信贷资金依赖性极高，隐含着极大的金融风险。”蔡慎坤说。

　　蔡分析，海南的金融风险来自两个方面，一是开发企业普遍存在的骗贷风险，二是个人住房贷款未来的风险。一般个人住房贷款是在发放贷款后3～8年内逐步显现出来，目前海南个人住房贷款余额中，90%是2001年以后发放的，这意味着在未来几年内，个人住房不良贷款会大幅度上升，特别是那些通过按揭贷款购买经营性商铺的坏帐比例会更高。

　　然而，林克昌对此并不担心，他认为，当年海南地产泡沫结束时，有1600多万平方米的烂尾楼，同时有400多万平方米的商品房还在开工，业界说这些房产至少需要海南省消化20年，但从1998年开始，只用了5年的时间，海南处理了80%的烂尾楼，对于海口烂尾楼来说，目前的状况只能说是“地产泡沫”，而非“泡沫地产”。一定的泡沫应当允许存在，否则现在停下来的结果更糟，最严重的后果是烂尾楼的重现。（完）