2004年北京楼市高价还能扛多久

　　2004-01-10 新浪网友清风 就 2003年的中国十大暴利行业 房地产业高居榜首 发表评论

　　2003年过去了，2003年对于各地的房地产开发商可以说是丰收的一年。 这一年，中国火爆的房市给开发商和房虫带来了丰厚的回报和超额的利润。但另一方面，随着房价的暴涨，靠着工资收入的老百姓也是怨声载道。尤其是对那些将要结婚而买房的年青人来说，2003年更是他们矛盾痛苦的一年。想买房嘛，价格偏高，等一等嘛，又眼睁睁的看着价格一路彪升。买还是不买，也许冲动的已经按捺不住了下手了，而对大部分头脑清醒的人来说，可能还是持币观望。毕竟对大多数人来说，买房并不是去买一棵青菜，你将要负上十几二十年的债务。选不好适当的时机，会直接影响到你以后的生活质量和你个人的发展。你也不希望你以后的十几二十年为房地产开发商和银行打工吧。那么将要到来的2004年，北京乃至中国的房价会涨还是跌呢？

　　打开报纸，登上各大门户网站的地产版，你都会看到很多所谓的地产大腕在滔滔不绝的说着2004年房价会涨，一涨再涨。这些叫涨的文章中，支持涨的论点说来说去无非是中国的GDP保持着较快的增长，需求旺盛，各种建材涨价，北京的奥运会等等。笔者清风对他们的预测只能是一笑而过，因为这只是一种卖房人的营销策略，所谓的买涨不买跌。强迫消费的营销方式。

　　那么，2004年的房价真的会象他们大腕所说的那样:涨涨涨吗？ 我看未必，在2004年国家宏观调控政策下，北京房价在猴年将会出现意想不到的下跌。那么笔者为啥会做出这么大胆的预测呢？

　　2004年，供需矛盾将进一部激化。 市场经济是有它自身的规律的。要把握2004年房产市场的走势，就要从左右价格的最基本的因素入手。供应和需求。在2003年中国十大暴利行业评选中，房地产勇登第一。 不正常的利润就会驱使更多的企业更多的资金进入这个市场。从而造成供应的过剩。君不见，2003年无论什么乱七八糟的行业也涉足房地产业吗？制作电器的，卖牛奶的，养猪的，谁都想在这个市场分一杯羹。这只是一个很感性的现象。从数据来说：

　　1) 2003年，北京房地产开工项目达到了高峰，在九月份，曾经出现了一天新上市一个楼盘的奇观。

　　2) 银行贷款中房地产贷款比例的疯长也证明了这一点。 在2003年银行贷款中，百分之四十都投入到这个领域。这些钱能造出多少的房子。

　　3) 北京的大量经济适用房的上市。

　　种种迹象表明， 2003年的供给大增。从房地产行业的独特性来看，资金的投入到房子的建设的完成一般需要一两年的时间。可以说，新房上市量再2004年还会有高峰期出现。 这样推测，2004，2005年房子的供应量应该会源源不断放大。供应一方是这样，那么看看需求呢？

　　买房一般可以分为两种类型: 一是自住，二是投资。 从投资来看，北京的租金市场一路下滑，股市和期市2003年底开始的火爆，随着中国经济学家对宏观经济是否过热的讨论的清晰化(宏观经济确实过热)2004年，央行很可能提高利率来降温，这些因素都会分流投资资金，加大投资房产的风险，减少投资收益率。 那么从自住方面来看呢，过高的房价，另大部分老百姓买不起房。笔者在京月收入1.5万，还是觉得吃力，那么对更多的老百姓来说，买房就更难了。开发商老打着什么首付多少，月供多少来吸引顾客。看起来，好象你能勉强供得起，那么你想过吗，现在的利率可以说是近十几年最低的，如果房贷利率提升，你能供得起吗？ 举个例子，如果你现在的月供是三千元，十五年的话，如果房款提高一个百分点，你的月供就要超过三千五百元。笔者没有仔细算过，有兴趣的朋友可以算一算。现在国家已经提高了贷款利率，虽然还暂时不包括房贷，但这表明一种趋势。其实对于开发商来说，这样的做法是把风险转嫁给购房者和银行。这样就不难理解为啥央行在2003年会推出这么严厉的121号文件了。

　　在中国还有一类另类的买房需求，就是有灰色收入的不法官员。随着新一届政府的反腐工作的深入开展，在2004年，这方面的需求会急剧下降。

　　总之，2004年，房子的供应还会增加，而高高在上的房价和一系列的政策都会使需求进一步缩小。供需矛盾进一部激化，将会使房子的空置率进一步提升。 要缓和这种矛盾，只有一个做法，降，降，降.....无论开发商说他们的房子多么好卖，雄辩总胜不了事实。有心的人去看看那些已经入住的楼盘，晚上有多少盏灯是开着的。现在谁先降价，谁就能抢到先机。 在市场经济下，并不是谁说了算，而是要遵守规律。就像彩电业似的，2003年，随着制造彩电的原材料的猛涨，很多厂家都说要在2003末提高彩电售价，2003年过去了，2004年到来了，彩电厂家随也不敢提价，反而又降了。市场是无情的，没有人说我的成本涨了，我的售价就一定能涨。

　　那么有人可能会说，开发商死都不降价。我就扛杠铃。开发商们都达成卡特尔协议，就是死扛着。看你能把我如何？北京的楼市不是扛了几年了吗？ 我说2004年，这个杠铃谁也扛不了了。这我们要从地产商的运营模式说起。在中国，大多数的地产商的自主资金是不大的。他们通过关系拿地，通过银行贷款，通过卖楼花，通过拖欠工程款，做着空手套白狼的买卖。 由于这些钱都不是他们自己的钱，房子卖多少，我就按一定比例还多少。工程款拖着，银行的钱，监管不严，慢慢还。他们是不着急的。所以能扛杠铃。但是随着2004年政策的变化，扛杠铃是扛不住了。

　　2003到2004年，国家把追回农民工的工资摆到了前所没有的高度进行重视。全国欠农民工的工资达到几千个亿，光北京就有几百个亿。 这些钱大多数都是建筑业，这里面很多又是房地产。 以前的工程款要还吧，这些钱那里来，只能快点卖掉空置的房子啊。 可需求这么弱，不降价能卖出去吗？ 随着追缴农民工的欠薪进一步深入，很多的开发商的资金链都会紧张。不降价抛售能行吗？ 这就不难理解近几天，北京的新华经典楼盘发生的业主找不到开发商，办公室被施工单位占领， 同时又有一个楼盘，被农民公拉电逼着要回工程款的事件了。 要缓解资金链紧张，只能把抛售变现。 随着国家对中行和建行的大力改革，也不难看出。今后对发放贷款的严格审核，再加上121号文件的作用，可以说2004年将是房地产开发商资金链进一步紧张的一年。 房地产开发商为了能早日套取现金，只能抛售。谁越早做这一步，谁就越主动。

　　2004年，将是房地产回归理性的一年。暴利不会在有了。我们看到的可能将是像汽车市场那样的残酷竞争。2004年的房地产业也将会想汽车业那样，越降越火爆，老百姓也越感到实惠。确确实实分享GDP每年增长百分之八的成果。