开发商为迎接“8・31”大限，正积极筹划对策

 　　随着政府金融、土地等房地产新政策的出台，特别是8月31日划拨用地停办“大限”的临近，钱地交易在开发商之间似乎越来越活跃。与此同时，许多开发企业为适应新的形势，应对土地大限，纷纷采取各种对策。通过股权合作、联合开发、项目组合等多种方式，调整自身的发展战略。业内人士认为，在今年下半年的京城楼市中，开发企业如何调整自身发展战略，丰富市场竞争策略，在新政策形势下谋取先机，以进一步发展壮大将会成为“大限”之后人们关注的一场“重头戏”。

　　面对土地“大限”，不同的开发商表现出不同的态度。记者在采访中也遇到这样的状况，有的泰然处之，有的焦急不安，有的则噤若寒蝉，不肯透漏半点讯息，有的则开始考虑如何钻这一政策的漏洞了。

　　实力开发商泰然面对

　　面对政府一系列的宏观调控政策，不同的开发商表现出不同的态度，这也是由其实力所决定的。今典集团董事长张宝全认为，对于有实力的开发商来说，政府对于土地的宏观调控让企业都站在了同一个起跑线上，使得房地产市场的竞争更加公开透明，这是市场走向成熟的重要表现。大限并不会给这些企业自身的发展带来多大影响，相反会让企业更加有条不紊地进行，是一件好事。他说这时候可以经常去看一下挂牌的土地，如果合适自己就去参加竞拍，反而省去了很多不必要的人力、物力的浪费以及精力的牵扯，让企业更加专注于产品的制造上来。华高莱斯地产顾问有限公司董事总经理李忠也有同感，他认为面对土地大限，开发商不要去想一些政策以外的东西，而是要在政策允许范围内，按照自身的实力量力而行，不必过于惊慌失措。

　　李忠打了个比较形象的比喻，他说目前北京的土地市场正经历着由淡水环境向海水环境的过渡期。目前市场上存在三种企业，一种企业一开始就是生活在海水中的，在北京拿地就是采取招投标这种正规的方式，所以所谓的大限对这些企业不会有什么影响，像万科这种企业就是如此；第二种企业就是属于两栖型的，就是在淡水海水中都能生存，面对大限也会很从容，典型的就是SOHO中国型的；第三种企业就是那种只能生活在淡水中的，只能在协议出让的环境中生存的企业，这些企业面对大限会惊惶失措，不能适应，就很难逃脱被淘汰的命运。

　　记者在采访中注意到，一些实力雄厚的大公司态度比较笃定，静观市场的变化，等待比较好的市场机会来购入土地，扩充自己的土地储备。

　　中小开发商急寻下家

　　对于一些实力不济的中小企业来说，土地大限和房贷政策紧缩让他们如坐针毡。这些企业手中本来握有协议出让的土地，这些土地本来曾让他们万分期盼，可以从中获取高额利润。可是天有不测风云，大限降至，让手中的土地成为烫手的山芋。对手中有钱无地的企业，该政策意味着拿地的机会到了。对那些手中有历史遗留项目用地而又手中无钱的企业来言，“粮票”就将过期，如何在过期前将“粮票”变现成为当务之急。

　　某开发商说，如果在短期内找不到合作伙伴注入资金，其公司就将面临生存危机。因为公司一些项目的动迁、开工都需要大量资金注入。由于银行的借款合同现已被搁置，公司最近已多次寻找各种融资渠道，可是现在融资并不好找。在这种情况下，一些中小开发商为了自救，只能是忍痛向外抛出土地。

　　融资渠道的单一使得中小开发商对银行政策的变化尤为敏感。没有资金就没有能力进行大规模的开发，已取得开发权的土地闲置在那里不仅要花费大量的土地占用成本，而且随时会有被收回的危险，因此这些开发商不得不积极寻找“买家”。目前，市场上流传着这样一个数字是目前北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。

　　新对策迎接转型

　　诚然，本身既有实力又有资金的企业目前在北京的房地产市场上并不是太多，很多的企业都属于中间类型。有的手里有一些钱，可是土地储备不足，有的有土地储备，可是因为银行紧缩贷款，面临开发的资金困境，因此，就需要采取一些应对策略来度过土地买卖的转型期。因此，对于很多企业来说，调整自身发展战略是当务之急。目前市场上已经开始风生水起的运作方式主要有以下几种：

　　1.股权合作

　　股权合作是针对合作企业之间具有不同的资源优势，通过合作实现资源优化配置。不久前的任志强与潘石屹的“鸡蛋换粮票”事件，让楼市掀起一股股权合作之风。北京华远房地产公司以股权合作的方式，用该公司尚待开发的尚都二、三期17万平方米的土地，换取了SOHO中国手中的资金，转而又用这笔资金以股权合作的方式换取了东华广场项目的土地。这一系列的股权合作举措，让任潘二人都各得其所，实现了资源的优化配置。

　　据悉，本市还有知名的房地产公司也在积极运作，利用资金优势收购某地产公司位于海淀的住宅用地。房地产业界人士认为，此举解决了企业之间短期融资与长期发展所需土地的问题，是当前开发企业成功实现战略转移、保持市场竞争力的可行途径。

　　2.联合开发

　　联合开发也成为企业战略调整的另一趋势。所谓联合开发就是几家企业联合起来，共同开发一个项目。众所周知，由于融资门槛儿提高，贷款紧缩，一些原本一家企业能独立完成并独享其利的开发项目由于资金问题如今很难做下来。为了解决资金问题，部分企业开始走向合作开发或合股经营之路，如筹划已久的朝阳区和平1至3村的地产开发项目已由一家变为多家共同开发，并且这种联合开发不仅发生在立项之后，也发生在联合获得土地上。2004年6月28日，顺义区“小东庄拆迁改造项目”以3.45亿元由北京顺义区建筑工程公司、北京金瑞房地产公司及北京京汉房地产公司三家联合获得。

　　3.组合开发

　　一些实力雄厚的企业则开始通过产品集中组合、集中上市的优势来扩充发展战略。通过这种战略，让开发物业实现品牌联动，以达到刺激销售的目的，实现资金链的快速循环，应对大限和银行贷款的紧缩。如首创置业近期根据其不同地块的产品，集中组合推出“商务地产板块”、“低密度住宅板块”、“城区住宅板块”等以吸引买家注意力；天鸿集团5月集中推出回龙观经济适用房六期项目、熙府桃园商品住宅项目、兰州鸿运润园项目等以争得市场主动权。

　　结盟寻求土地资金合作

　　面对即将来临的土地大限，很多开发商开始将目光投注到自己的竞争对手身上。联合求地，联合融资。该联盟成立于6月5日，多家房地产开发商在中国现代文学馆自发成立了一个名为“土地并购与融资开发商联盟”的民间组织。组织的成员既有正在求地者，也有具有国家一二级资质有实力的开发商。成员不论公司规模大小，都可以享有共同的资源。

　　这些房地产公司为这个联盟专门成立了委员会，负责搜集土地及资金信息，不定期地在联盟内企业之间“互通有无”，并有专门的投资咨询公司对这些信息进行分析，以判定该投资是否具有可行性。

　　这一运作模式虽然尚处于襁褓当中，有些人对此联盟并不是很乐观，但是其成立还是引起了不小的市场反响。这说明了市场上缺乏这样的运作模式，也需要这样的运作模式的存在。据悉，目前该联盟仍在积极的运作当中，运作开始向基金方面发展。

　　不论开发商采取何种战略，都必须在土地出让由政府统一管理这样一个主渠道中进行，要求开发商规矩拿地。李忠说，不要跟政府博弈，与政府博弈的结果必然是落败的一方，好比是在一个漏油的管道旁边开炼油场一样，因为这个漏洞是暂时的，总会被发现，而你的投资则是长期的，将长期的投资放到暂时的受益上，其中的风险是不言而喻的，这笔账也很容易算。