房地产行业成为产业资本最后的盛宴？

        近日，有消息称，家电巨头美的集团预备收购顺德的一个大型房地产项目，加大对房地产行业的投资力度。无独有偶，IT巨头联想控股也在积极拿地，扩大房地产业务。前段时间有传闻称国内通讯业大哥大华为公司有意接手三九集团的房地产业务，还有消息称华为已与深圳某大发展商达成了初步合作协议，准备在地产业一展身手。

　　而在前些天，坊间对于宏观调控对于地产行业的影响议论风生之时，国际投行巨鳄摩根士丹利宣布要扩大进入中国房地产行业的规模，大摩在业界一向被认为是投资稳健，此间，有专业人士称，此举可为中国地产业大有利可图的验证。

　　其实产业资本进入房地产行业并不是从最近开始的，IT巨子联想在去年成立融科置地，斥资大约30亿元人民币进军房地产业，其前身为联想科技园公司，多年从事联想控股下属企业自有物业的规划建设任务。在积累大量房地产尤其是写字楼宇的开发经验之后，依托母公司联想控股的资源优势与实力支持，于近年开始积极拓展商业化的住宅与写字楼市场领域，开发了融科资讯中心。而一段时间以后，融科置地又牵手在地产市场异军突起的天津顺驰，成立了天津顺驰融科置地有限公司。而炒得沸沸扬扬的温州财团，也称将要进入地产业，据称会直接投资于前期的开发。6月10日，中驰财团主要发起人之一、华通集团董事长李成文坦率承认，成立财团的初始动力来自于房地产业务的需要。

　　根据有关部门统计数据显示，到目前为止，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。

　　是多元化还仅仅是淘金？

　　记者采访的一位专家称，随着这几年我国经济的飞速发展，城市化进程进入了一个新的阶段。旧城改造、拆迁，每个大的城市都布着蜘蛛网一样的大吊。而根据消费理论，经济发展到一定的阶段以后，随着人民生活水平的提高，对住宅质量要求也逐步提高，住宅业所占人们收入的比重将逐步上升，与食品的下降相反。在比较发达的国家包括我国香港，住宅占一般人一生收入的 20%、30%甚至是一半，因此，我国的房地产行业还存在巨大的发展空间，谁能把握好机会进入就会获得巨大的回报，房地产行业还会持续发展10年或者20年，到相当发达后才形成饱和，如日本、美国，而我国还是快速成长的阶段。 因此这几年形成了一个房地产开发的高潮，火爆的楼市让人惊讶，排队买号，卖楼就像卖菜。

　　最近两年，房地产业都被评为中国十大暴利行业。这个从一些侧面可以得到验证，这几年媒体的广告额中，房地产广告都占了非常大的比例，京城一主流媒体大约6亿元的年广告额都来自于地产行业，而各种各样的地产媒体也层出不穷，虽然说房地产业本身的广告投入就很大，但是如此强劲的增长速度仍然让人觉得房地产行业利润不可低估。而火爆的开发热也养活了大大小小的地产经纪公司中介公司，根据北京市房屋和土地资源管理局的统计，北京市目前登记的一手房中介公司大约有1000个，而二手房中介则达到了2000来个。房地产行业形成了一个完成的产业链。

　　目前的地产市场虽然竞争日趋激烈，但是并没有形成几个大的品牌，所以并没有能够给后来的进入者树立一个很高的门槛。对于这个问题，业内人士经常提到的就是香港的案例，上世纪60年代，香港有数百家房产商共同抢占一个市场，随着规模化、集约化、品牌化的推动，使得小乱杂的企业逐步淘汰，有实力、规范、有信誉的企业逐步壮大，现在有能力规模开发的只有十余家。

　　而国内的产业巨头带着巨额资金进入，希图在其中分一桶金，并确立自己的地位。从另一个方面来看，这些产业的主业都已经发展到了一定的阶段。比如家电行业的竞争日趋激烈，这几年的价格战让大家都大伤元气，利润率下降，而作为业内翘楚的联想，最近两年的发展也经历了瓶颈，几次转型都没有能够实现预期的目标。联想今年的裁员引发了对它转型效果的质疑，而竞争的激励使得它的利润增长率维持在一个比较低的水平。

　　而此时房地产市场大块吃肉的日子显然吸引了众多人的目光。由于房地产行业并不需要长时间的积累，也没有所谓的技术门槛，同时，这个市场还缺乏具有足够实力的市场主导者。同时又是一个资金密集型的行业，众多开发商大部分的开发资金都来自银行信贷，这对于有着雄厚资本积累的产业巨头们来说，恰好是自己的比较优势。

　　从4月底开始，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。

　　在紧缩的信贷政策下，众多房地产商资金吃紧，然而这对于拥有大量富余资金的产业资本来说，这刚好提供了一个进入的机会。

　　谁的优势，谁的劣势

　　然而，成也萧何败也萧何。目前的宏观调控只是造成了房地产价格的微调，并没有伤筋动骨。不过，有专家指出，美联储加息以后，实际上还是在一定程度造成了中国升息的压力，而如果中国提高利率，受影响最大的肯定是房地产行业。这两年房产价格的高企也远远超出了同期的居民收入的增长率。因此，有业内资深人士称，这些进入地产行业的产业资本，仍然会面临着一定的政策风险。

　　房地产行业毕竟有着自己的一些操作规律，这些所谓的外行进入房地产市场，能否像在他们的主业那样得心应手呢？

　　多元化之痛是很多大公司做到一定规模之后都会面临的一个问题。主业上竞争激烈，突破有一定的困难。然而，多元化的策略也同样会面临许多问题。专家称，能支持合理战略的惟一目标，就是超强持续赢利能力。专业化与多元化并非对立的两极，企业成功与否并非与专业化和多元化有直接的关系。因为，它们不仅在企业经营状态连续体的界定概念，而且在企业主体、企业战略空间等意义上有不同的含义。无论专业化还是多元化，都是企业的战略行为。既然是企业的战略行为，就不存在对与错、好与坏的问题，在这里只存在竞争力的问题：在另一个行业里的成功经验并不能够完全地移植到一个新的行业。而地产行业有着很多操作的潜规则，因此，有很多产业资本在进入的时候，选择了与一些成熟的房地产企业进行合作。

　　也因为这个原因，不少人评论华为意图进军地产时，就表达了观望和忧虑的态度。除了可能面临的政策风险和操作上的风险之外，不同的时机进入也会造成不同的影响。正如股票市场，低潮时进入永远正确。2002年4月，国华电力成立了北京国华置业有限公司，作为华贸中心的操作平台，对于国华电力这样的企业，可以凭借金融资本与产业资本的简单组合直接进入产品生产阶段。而到了现在，房地产市场的竞争已经比以前激烈，成本在上升，而利润在下降，温州就有地产商反映，现在的房地产是越来越难做了。更多的资本进入，无疑会稀薄以前的高额利润。

　　新的资本的进入，必然对原有的地产商产生影响。有业内人士称，房地产市场的整合恐怕是不可避免了。1992年即进入北京房地产市场的台湾九鼎轩顾问李元发认为，在下一个阶段，目前活跃的地产商将会受到较大程度的挤压。从台湾地产的发展历程看，第二代地产商全部是由流通业生发而出的、拥有强大现金流与实物资产的产业，在向地产延伸时，会以其直接融资的效率迅速以规模抢得市场份额。所谓地产市场的“业态整合”即是指此。