大盘开发能否拉低西安房价？

　　外来地产巨头挺进西安，让购房者有了更多的期待。经常有读者咨询：大盘开发能否降低西安房价？现在买房时机是否恰当？为此，记者经常和开发商探讨这一关乎每位购房者切身利益的问题。大家认为，大盘开发也许会降低西安房产销售的平均价格，但基本不可能降低同区域、同类型房屋的销售价格。也就是说，由于大盘主要集中在郊区，售价低、规模大，肯定会降低房屋销售的平均价格，但由于大盘都是一些知名品牌的企业开发，它们的价格一般高于同区域、同类型的其他项目。之所以得出这样的结论，是基于以下几点考虑的：

　　■天时宏观调控大盘步履维艰

　　西安房地产信息网讯 2000年左右，广州番禺，楼市大盘开始吸引全国开发商和媒体关注；2001年、2002年直到2003年上半年，全国大盘遍地开花并开始追逐“中国第一”的游戏。那时候的大盘很风光，也很令人眼红，有实力的开发商巴不得立即能够拥有一个数千亩甚至上万亩的开发项目，即使中小企业也将开发大盘列入公司发展远景规划中。西安在2001年底诞生了第一个真正意义上的大盘―――紫薇田园都市，它占地2200亩，建筑面积180万平方米，投资达30亿元，这曾在西安地产界产生不小的震动。

　　随后，广厦集团・广福置业准备在城东开发占地1200亩的水岸东方，珠江投资传闻在城南开发4600亩的项目。去年，中国海外2．3亿元拿下西安南二环西段黄金地块，上海绿地10亿元拿下西高新CBD近千亩土地，珠江投资44亿元砸向西安城北。不久前，媒体报道说深鸿基将要开发3500亩的经济适用房。

　　不过，从2003年6月份开始，我国的房地产政策风云突变，宏观调控力度逐步加大，货币紧缩日趋严峻，土地审批逐步严格。到今年4月底，国家将项目开发的自有资金提高到35％，并且半年内暂停审批非农用地转建设用地。这无疑给全国的大盘开发当头一棒，大盘面临土地和资金的双重考验，相当一部分大盘有可能无法付诸实施。

　　■地利丧失先手大盘主攻郊区化

　　大盘意味着大企业，大企业又往往是全国性扩张的企业。有人说，西安当地的开发企业能够操作上千亩大盘的也只有紫薇或高新地产，当然，刚刚成立的经发地产由于其出身“名门”，操作大盘也没有困难。除此之外，大盘开发可能主要集中在像上海绿地、广厦房产、中国海外、珠江投资、深鸿基这样的地产航母身上，而它们由于是“外来的和尚”，其进入西安市场肯定要比当地企业迟一些，这也就意味着它们早期丧失了相当一部分商机，主要是指失去一些好的开发地段，诸如：城内、西高新及城南近郊等。另外，由于黄金地段的土地开发成本较高，如果单个项目的开发规模过大，对开发商的资金要求非常高，这并不是一般企业所能够承受的，即使对于那些纵横全国的超级地产航母来说也不例外。在这种情况下，他们只好将开发大盘的目光聚焦在郊区，广厦房产・广福置业选择城东?河之滨，上海绿地选择西高新二期，深鸿基将大盘落在了丈八路附近，而珠江投资则选择在城东北角，从这些项目的落点中可以发现，大盘是住宅郊区化的忠实倡导者。

　　在郊区开发大盘，其综合成本当然要低得多，其售价也要比现有的同品质楼盘低一些，如果大规模上市，势必会将西安房屋销售的平均价格降下来，但由于不同地段的房价没有太大的可比性，所以很难大幅度将其他区域的房价拉下来。而且，由于大盘的配套一般较为完善，从全国的现状来看，其售价要高于同区域同品质的小盘。

　　■人和区域烙印当地企业人脉占优

　　房地产是区域性很强的行业，这是任何开发商都认可的观点，所以他们在进行全国拓展时，往往会跟当地的企业合作。万通集团董事局主席冯仑曾在西安说过，如果万通进入西安，肯定要和当地的企业合作，让当地企业的社会资源和万通的资金相融合，要不然，搞好方方面面的社会关系的确太难了。

　　在西安房地产市场，紫薇、高新、高科等具有国有性质的开发企业一直处于领跑地位；龙安、雅荷、豪盛、荣华等知名民营企业也逐渐成为市场的主角并发挥越来越重要的作用，即使其他的一些中小房地产企业经过这些年的市场磨砺，也已经建立了相当的人际资源。外来企业尤其是具备开发大盘的地产巨头，进入西安市场通常会采取土地竞拍的方式，这样在土地成本上和当地企业相比并不占便宜，这也就决定了其房屋售价不至于远低于同区域其他项目。