大棒下的地产联盟

       8月份的最后一天“31日”被画了一个大大的红圈。“31日”对于陈伟来说，也许将是一个噩梦的开始，但或许也是一次机会的来临。陈伟是京城某小房地产开发公司的总经理。

　　8月31日，是国家清理协议出让土地的最后期限，大限将至，前途难卜。对于最近出现的应对此政策的北京“土地并购与融资开发商联盟”，陈伟对《法人》说，大房地产公司的联盟，像他这种小公司是难以进入的，而小公司的联盟，他又认为难成气候。所以，他还在等待，因为他又听说，最近已有地产巨头向政府进言，“8・31土地大限”有望延期执行。

　　政策大棒

　　房地产的政策总在不经意间突如其来。

　　2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即“121文件”)，房地产信贷全面紧缩。

　　2004年，北京市政府办公厅发布2004年4号文件《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(俗称“4号令”)，宣布自1月9日起停止协议土地出让。

　　3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求各地“在2004年8月31日前将(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的)历史遗留问题界定并处理完毕”，此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。

　　接二连三的政策调控导致房地产开发的两大根本支柱--资金和土地，受到前所未有的冲击。而业界普遍认为最具杀伤力的文件还是“71号令”。

　　西南证券研发中心房地产分析师王德勇在接受《法人》采访时说：“本次紧缩是紧跟2003年地产新政出台的，对于房地产行业来说，可谓雪上加霜。这些地产新政分别从土地、资金两个方面对房地产行业进行规范，导致土地资金的获得难度提高，成本加大。”

　　对于房地产开发商来说，这些强制性调控措施无异于“政策大棒”，将地产商们打了个措手不及。

　　潘石屹认为，如果要严格执行中央政府的文件，8月31日对中国的房地产一定是一个大洗牌的日子。

　　这就意味着，在“资本弱小”和“借贷困难”的两面夹击中，地产商必须寻求新的突破。可是，地产商的出路究竟在哪里呢？

　　联盟不断

　　2004年年初，华远集团总裁任志强公开放出话来，希望北京大地产商结成联盟，联合向政府拿地。虽最后并无下文，但却给很多地产商带来了新的思路。随后，区域性的地产联盟如雨后春笋般在全国出现。

　　4月8日，北京第一个区域性地产联盟--“通州地产精英联盟”顺势出现。这个地产联盟意在维护消费者利益、共同营造市场环境、提高区域楼盘品质等。

　　4月23日，成渝房地产联盟(中国地产第四极)横空出世。联盟约定：成渝可以先选择合适的城镇确定为两地联手打造的房地产开发项目，组织两地优秀开发商进行投资开发，创造合作典范；两地业界间实行信息开放，资源共享，引导开发投资……　

　　6月5日，北京“土地并购与融资开发商联盟”成立，以应对“8・31大限”和银行贷款收缩政策。这个“联盟”还专门成立了委员会，负责搜集土地及资金信息，不定期地在联盟内企业之间“互通有无”。对于提供信息者将给予不菲的奖励，并有专门的投资咨询公司对这些信息进行分析，以判定该投资是否具有可行性。

　　7月12日，在深圳举行的2004年泛珠三角区域地产发展论坛上，“9+2”区域地产联盟正式成立，同时发布了“联盟宣言”和《“9+2”区域地产合作与发展白皮书》。该联盟旨在为泛珠三角构建跨区域的地产经济交流、金融服务、投资服务、资源信息等四大地产平台。

　　分析这些地产联盟，我们不难发现，地产联盟的目的显而易见：应对中央对于房地产行业的政策性调控。

　　博弈调控？

　　强制性政策的出台，对于行业的冲击和震撼非常巨大，为了各自的利益，这当中就会出现各利益主体与中央政策的博弈。这种博弈不仅包括行业和中央的，也包括地方和中央的博弈。

　　在日前举办的“中国房地产金融与城市发展高峰论坛”上，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志就指出，从供地方式上讲，有不少土地问题是地方政府和开发商联手与中央政府博弈的结果。

　　就在“71号令”出台后的5月8日，以华远集团董事长任志强为首的京城房地产商，向全国工商联提交了一份《对房地产开发相关土地政策的建议》，以期延缓“8・31土地大限”的执行日期。

　　任志强认为，这些“历史遗留项目”中，很多土地还涉及中央、地方等不同单位的权属、债务问题，办理难度很大。

　　他进一步指出，取消土地协议出让，是有关部门中途改变游戏规则的表现。他认为“71号令”违反了1995年开始施行的《房地产法》，因为协议出让是房地产法规定的土地出让形式的一种。

　　任志强建议，全国的地产商应该结成联盟，联合拿地，而那些不加盟的地产商将难以生存。王志纲策划工作室北京公司总经理任国刚对此发表意见说，这是大地产商“变相地为了获取更多的利益而向政府示威，有意形成企业家优于政府的强势”。

　　潘石屹尽管不赞同任志强的联盟观点，但其一篇预言2004年全国房价要涨的文章却让一个无形的地产联盟随之成立：在受中央调控最深的北京房地产市场，上半年的楼盘价格一路飙升。而这被认为是与中央调控博弈的最直接的表现。

　　其实，这样的例子并不是头一次。去年的“121号文件”就在全国地产商和媒体的结盟抨击下不了了之。而此次的“71号令”和“4号令”，同样会有能量大的地产商将主导政策的走向。“因为好项目、大地块集中在那些绝非泛泛之辈的人手里。”一位地产商说。

　　不过，博弈总会付出代价。华高莱斯地产顾问有限公司董事总经理李忠就告诫地产商，不要跟政府博弈，与政府博弈的结果必然会落败。他认为地产商应该考虑博弈的风险，要算好这笔账。

　　精神联盟？

　　“为什么121号文件出台后，开发商一片反对意见，就我们不吭声儿？为什么这次宏观调控就我们没有受影响？”言语中，王石显得异常坚定。

　　王石是万科地产的董事长。他所说的“我们”，确切地讲就是指“中城联盟”，该组织是中国最早的地产联盟之一。此前这个组织被称为“全国房地产策略联盟”，后称“中国城市房地产开发商协作网络”(简称“中城房网”)，直到2004年的3月18日，才正式更名为“中城联盟”，并且，随着今年6月12日第一个实质性合作项目在郑州破土，这个组织才成为真正意义上的地产联盟。

　　然而，在现阶段，这样的地产联盟并不多。

　　任志强说，所有的联盟都是从利益驱使的单边合作开始的。“所以利益的博弈将是地产联盟生存的最大阻力。”置地前景(中国)公司总经理箫启良在接受《法人》采访时如是说。

　　在箫启良看来，真正意义上的地产联盟在操作上存在难度。而实践也证明，同行业间的联盟从来就没有成功过。因为这个联盟的力量有多大，覆盖面有多广决定着联盟的未来。而同行业的联盟间很难有契约去约束互相不去损害对方的利益，在利益面前，结盟伙伴们很容易崩溃。像“中城联盟”、温州财团这样的地产联盟其实更像是基金公司、金融联盟，只是一种针对融资渠道的结盟。

　　世联地产顾问(中国)有限公司北京公司执行董事王正宇则对《法人》说，目前国内媒体关注地产联盟的最大因素是因为中国国内房地产市场正处在发展中的初级阶段。他说，事实上，在国外的房产市场，其发展已进入相对稳定的阶段，企业之间的联盟之举是再正常不过的了。

　　王正宇指出，国内的地产联盟现象不是因为正常竞争压力加剧而出现的，它只是行业的精神联合，没有实质性行为，更多的是针对行业现象的呼吁。

　　王正宇认为，实质意义的地产联盟应该体现各企业联合创造利益的根本目的，其核心问题是参与联盟的各家企业在操作中有实质性的行为，如资金、人力、统一的管理模式……等等，这也是合作的基础。但是综观国内地产界联盟的形式，更像是行业中的宣言，因此目前国内的地产联盟没有实质意义。

　　有专家建议，“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义应该要被房地产开发商接纳。他认为，这样做一方面地产联盟可以防止过度竞争、降低经营风险、提高企业核心竞争力，对于与外来集团相制衡有着不可忽视的重要意义；另一方面，竞争也会带来兼并与重组，整合出大的房地产开发企业，产生规模经济，促使国内的大房地产企业走向国际经济的舞台。

　　“地产联盟对于规模小、资金不足的小企业尤其具有现实意义。通过加入实力雄厚的企业联盟，可以增强联盟企业的知名度和信誉水平，还能够分享集团采购的成本优势。”这位专家说.