商铺投资五大潜质保障

　　商铺投资是一项相对较长且市场风险随处潜在的投资行为，在选铺投资时应当通过分析成功投资者以往的经验和教训，来指导自己的投资方向。比如商业人气、便捷交通等，都可能是商铺投资的回报潜力。

　　地段提升潜力

　　项目所处的现在地段现状和未来的地段变化价值，都是商业物业升值的基本条件之一。西安和宝鸡已经从事数年房产投资的投资商兰先生的经验之谈是：有眼光的投资者往往能凭借投资眼光和市场运作经验，以合适的价格优选到眼下虽然不是很热，但将来可能旺热的商铺。这类物业往往处在城市发展的热点地段，像前两年一直在开发的西安市西大街、眼下正在发展的曲江板块等；另外像西安居住中心区的南移北进，带动区域大型居住区的开发建设，都能使得在此间开发的商业物业随之身价倍增。还有区域重要商业中心的规划或自然形成，也会对未来地段的投资价值带来较大的影响。

　　商圈营造氛围

　　商业地产所处的区域商业氛围，对于未来的经营收效尤为关键。业内人士郑庆五以反向思维提出：在一个已成熟的商圈里，未必就具有投资潜力。因为当一处商圈已成熟，商铺价值已基本发掘甚至被追捧超值，价格空间趋于饱和，就不大适合投资者再过多关注。但相对而言，像西安城南小寨区域，虽然老规划比较完善，商圈成熟，但毕竟它原来的商业物业大多不成形，而且区域消费潜力在不断增强。因此，近年在这里发展起来的商铺便同样有增值潜力，投资风险不会过大。还有诸如像围合于大学城工业园之间的长安区、郭杜工业园区等，在政府和商家的集中配套和开发下，虽然原本较远的地段也会吸引大量的居住和消费人群，形成新的商圈。

　　人气推动消费

　　作为商业项目，最大的卖点就在于人气。尤其对于零售业、服务和餐饮行业都是十分重要的。对于不定势的人气，许多商业投资者感觉只能看表象，对于真正的消费人气却不好把握。

　　投资者封进贤先生说，像在西安老城区和近年发展起来的一些中心区投资商铺，人流量基本都能保证。投资买铺前要仔细观察商业项目周边的居住小区分布，有无较高的入住率，周边大型企事业单位、学校分布情况，还有医院、车站等城市公建配套，也能吸引其他区域以至周边中小城区的人员。这些都是潜力人气。

　　交通领先物业

　　便利交通，是商业项目选址的先决条件之一。西安城市交通状况在不断改善，使住宅小区开发建设、尤其是商业项目受益匪浅。随着道路延伸，交通主干道旁两侧各类商业物业应运而生。但是好交通有时也不绝对是商业物业的利润点。因为许多时候人和车总是成为匆匆过客。

　　在城建变化较大、人口稠密的西安，交通管理上，比如经常会有单行道的管制、新路的开通，比如像钟楼地下通道、小寨环行天桥等建设开通，或者能集中人流量，或者分流人流量，这样都会对沿线商业经营产生不同影响，对于商业物业投资者和经营者的收益都有直接关系。

　　消费需求保障

　　商铺投资是一种纯粹的投资行为，它和住宅类物业的投资有本质上的区别。因为商业物业的直接作用就是用来创造财富和赢利的。在红火销售后的经营过程中，它的最终价值取决于项目经营利润的高低，而利润点来源于过客的消费量和消费层次。因此，有了好交通和大人气等必备条件之外，还必须有购买量和消费水准的保证。周边业主的消费欲望和消费能力，决定着商业经营成效。比如在小寨区域、在长安路东西八里村沿线，商业物业所属区域人群以中青年为主，那么商铺投资就可能利好。像在未来的曲江区域，应该是富裕阶层聚集地，在这里的商业物业，必然具有较强的投资潜力。