房地产协会副会长顾云昌：房地产有多少泡沫

    当前房价上升较快，社会上出现了关于房地产泡沫的议论，有人说“全球正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的”，还说“中国房地产市场的泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。记者采访中国房地产业协会副会长顾云昌时，他阐述如下看法。

    从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值。虽然去年1～11月，全国商品房售价同比涨幅12.5%，商品住宅同比涨幅超过10%，但到目前为止，全国房地产市场总体没有多少泡沫。依据是：

    一，从世界范围看，股市、楼市是容易产生泡沫的经济领域，由于供求关系的不断变化，在房地产市场出现一些泡沫，是不足为奇的，进入市场经济的中国楼市也不例外。从去年1～11月商品房价出现12.5%的涨幅，可能在一些地方开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头，但是根本谈不上充满了泡沫和破裂、崩盘。

    二，根据中国房地产TOP10研究组提供的资料，1995～2003年，中国商品住宅平均价格增长37%，远低于美国增长51%、澳大利亚增长83%、英国增长125%的水平，也低于香港地区和新加坡在亚洲金融危机前5年1993～1997年的增长水平。从房价和购买力两个角度看，中国房地产市场的“泡沫”也是“干瘪”的。

    三，房地产市场的地区差异性大。前两三年，在一些地方，如杭州、上海等城市，出现年均房价上涨二成或二成以上导致三年房价翻了一番的情形。可以认为，这些城市的确已发生房地产泡沫―――房屋价格虚涨。根据我们对这些城市的房价涨幅和购房能力等因素观察，沪杭等市的房地产泡沫大约处于中小泡沫的程度，高价位的房价是由各类国内外高收入的家庭支撑的，没有达到破裂、崩盘的程度。

    对于房地产市场可能会出现“泡沫性过热”和“盲目性过热”的观点，特别是持续的房价快速上涨会带来房地产市场泡沫破裂甚至崩盘的危险，会带来许多经济和社会问题，应当怎样避免？

    顾云昌表示：首先，房地产“泡沫性过热”的问题，主要表现为市场供不应求，房价快速上升，产生泡沫，越吹越大，开发商手里的空置房越来越少，而炒家手里的空关房越来越多，最终可能由于社会购买力无法支撑居高不下的房价，而出现抛楼，房地产市场马上从供不应求变为供大于求，导致泡沫破裂和崩盘。另外，也要防止“盲目性过热”，其表现为供大于求，房价下跌，空置房积压增多，造成大量闲置和浪费。建议各地及时公布商铺经营和供求信息，指出开发和个人投资商业中存在的风险，同时，从供地和项目审批上把好关，防止商铺尤其是高档、大型商业设施的进一步过热开发。

    顾云昌认为，在加快城市化，全面建设小康社会的进程中的中国房地产市场，比较理想的状况应当是“房价慢慢涨，楼市年年旺”。因为，土地资源的稀缺引起的地价上升，商品房品质的不断提高引起的成本加大，特别是房地产需求的持续旺盛，都有可能使房价不断上涨，除非整个宏观经济出了问题或者有突发事件比如战争的发生。而“房价慢慢涨”，要求房价的涨幅不要太快，最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增长速度；或者始终能在人均可支配收入增长曲线的上下波动，让房价收入比始终控制在合理的范围内，既保持房地产市场的持续兴旺，又促进人民住房条件和生活水平的不断提高。

    对于应怎样去控制房价的过快增长，顾云昌提到，一、高度关注房地产市场供求变化，特别要经常注意房价的变化。及时、全面地向社会发布准确信息，实现供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理。二、重视利率杠杆的调控作用。通过贷款利率逐步放开等灵活、有效的金融手段来调控供求关系。三、商品房特别是普通商品住宅以及经济适用住房开发用地应予以保证。开发用地的供应既要有时间的提前，又要有供应量的充足。四、要想方设法加快盘活和开发存量土地，进一步加快发展二手房市场，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。五，在继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度的同时，各地要不断提高拆迁管理水平，加快开发进展速度和楼盘供应量。