京城别墅将告别“批量生产”年代

^{去年北京别墅市场虽依旧活跃，但别墅用地审批“叫停”的影响已在2005年初露端倪；业内预计，今年北京新增别墅将缩减，南城别墅项目将转至房山等更远的郊区县}

^{自2003年11月国土资源部对别墅用地审批“叫停”后，别墅市场却并未像业内预计的那样迅速萎靡，相反，2004年的新建别墅项目不减反增，即使是经历了去年8・31大限的打击，别墅市场依然表现活跃。}

^{但进入2005年后，土地紧缩政策对别墅项目开发的影响开始逐步显现，不仅新增项目有所减少，别墅区也开始从顺义、昌平等传统别墅聚集地向土地供应更充足的远郊区转移。}

　　去年别墅开发量未减

　　去年别墅有效供应面积还是比2003年减少了50万平方米，业内认为，导致其规模“缩水”的主因是土地紧缩政策的实施及政府对别墅项目开发用地的限制。

　　大中华别墅网提供的数据显示，2004年北京别墅开盘项目共36个，单一类型别墅项目20个，混合类型别墅项目16个。而据北京搜房研究部统计，2003年北京新增别墅项目为35个。这表明2004年新开盘别墅数量并未减少。

　　但据中原数据统计，2001年至2003年，北京别墅每年有效供应量在400万平方米左右，而2004年供应量则有所减少，有效供应面积在350万平方米左右。对此，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司总经理李忠认为，土地紧缩政策及政府对别墅项目开发用地的限制，是导致北京别墅规模开始“缩水”的主因。

　　西山美庐项目经理李大龙认为，由于2004年开发商受别墅市场良好经济效益的诱惑，不仅没能降低别墅项目的开发热度，反而使一些别墅存量用地得以释放，再加上优山美地，玫瑰园等老别墅项目尚未消化完部分，使去年别墅市场依然呈持续放量态势。去年，有些热销项目一个月内能卖出100多套别墅。

　　不仅如此，市场需求量也有增无减。据伟业顾问根据房地产信息网统计数据分析，2004年北京别墅成交619套，总成交面积22万平方米，比2003年略有增加。

　　今年供应量将有所放缓

　　8・31后，大兴黄村北区的土地价已由过去的80万元/亩涨至120万元/亩，预计2005年别墅受拿地成本增加的影响，新盘数量将逐步减少。

　　虽然2004年别墅市场的供应及需求并没有受政策影响而大幅度波动，但李忠认为，随着2004年土地招拍挂政策的推进，以及别墅土地审批的进一步严控，别墅受拿地成本增加的影响，供应量将不可避免地减少。

　　北京华润房地产经纪有限公司策划总监蒋智生称，大兴黄村北区作为南区的别墅开发区，目前受8・31的影响，地价正逐步上涨，已由一直以来的80万元/亩涨到了120万元/亩。

　　2004年，华润通为做翡翠城四期项目，通过招标拿到了大兴黄村24号地，本打算仍做纯别墅项目，但由于受地价的影响，只好将产品定位为别墅与花园洋房混合，而即使这样，其今年新盘价位预计也将达到7000多元/平方米，比2004年开盘的翡翠城三期每平方米多出了1000多元。蒋智生认为，尽管别墅市场目前需求量仍很大，但由于拿地成本的提高，今年别墅供应量势必会受到影响。

　　南城别墅区年内将向五环外转移

　　房山将成为南五环外最后一片别墅开发区，去年该区已新开盘了三个别墅项目，今年至少会出现两个。

　　业内普遍认为，进入2005年后，别墅项目的开发受土地紧缩政策影响的后果将逐步突显。蒋智生表示，这一影响一是表现为新增项目将有所减少，二是将体现在别墅区开始向远郊区转移上。

　　蒋智生称，特别是南城的别墅项目，已呈现出向远郊转移的迹象，未来南五环附近的别墅项目将越来越少。亦庄开发区随着土地供应量的减少及地价的提升，别墅开发已开始降温，并逐渐转至大兴黄村北区。

　　但目前黄村北区别墅开发潜力也越来越小。现在只有房山区是南五环外最后的一片别墅开发区，目前该区域别墅均价在5000元/平方米左右，只相当于前两年黄村北区的别墅均价。2004年，该区域新开盘了三个别墅项目，据了解，今年至少会出现两个别墅项目。

　　李大龙分析说，以往传统别墅开发区以顺义及昌平区为主，但从2004年开始则逐渐向更远的郊区县转移，导致这一市场格局变化的原因主要还是传统别墅区土地供应已逐渐达到饱和。

　　■前景预测

　　今年别墅价格可能小幅上扬

　　业内预测，未来还有可能出现供求失衡的局面

　　据中国指数研究院北京别墅指数办公室监测显示，虽然目前市土地储备整理中心有170万亩的土地储备，部分大型房地产开发企业手中也仍有相当数量的土地存量，但具体到别墅用地上依然吃紧，即使今年还会有新增别墅项目面世，但也不会像2004年那样批量出现。

　　据北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华分析，相比建安成本较高的住宅产品而言，别墅的土地成本所占比重较大，所以土地政策对其影响要大于其他类型的产品。但同时，别墅市场供应量的减少也会导致其房价的提升。因此2005年的别墅市场将有可能出现供求失衡及均价小幅上扬的局面。