国有银行稳中趋紧 05年地产信贷形势仍不乐观

    在中国人民银行工作会议上，行长周小川部署的2005年十项主要任务之一就是继续加强和改善金融宏观调控，其中重点提出要密切关注房地产市场变化，并推动房地产金融健康发展。无论是从语气还是从语意上看，地产金融相关政策稳中趋紧的态势将不可能有太大变化。这对于总体上资本底子还不是很丰厚的国内房地产开发商来说，2005年的日子仍可能需要紧紧巴巴地度过。

    2004年末，传出了两条信息，令一直以信贷为主要融资方式的地产商对于2005年融资形式的判断莫衷一是：一个是在“加息周期已来临”声中，国家发改委宏观经济研究院出具了一份报告，言称2005年央行必然不会进一步加息；另一个是在银监会的统一监管下，12月1日起北京、昆明、厦门、西安、沈阳5个城市的人民币业务向外资银行开放，迄今共18个向外资银行放开人民币业务的城市中已有60余家外资银行获准经营中资企业人民币业务，业务品种已超过100种。一时间这两条算得上是利好的消息仿佛给去年以来对资金呈饥渴状态的地产市场带来些转机。但更多的人士认为，对这两条信息表示乐观还为时尚早。

    加息与否不改变央行趋紧立场

    国家发改委宏观经济研究院那份报告明确提出，2004年的加息并不意味着加息周期已经到来，加息周期的到来估计要到2006年以后。因此尽管那次加息让开发商在心理上凛然一紧，其实际上加息对实际地产开发和购买成本的影响甚微以及加息周期后延一年的说法，确实会令人在一定程度上暗松一口气。    

    国家发改委研究院报告不加息的理由大致有：体制性和结构性的投资过热，非加息举措所能解决，引发这一轮宏观调控的固定资产投资增长过快现象得到有效缓解，消费价格指数也明显回落。

    但很快就有专业人士提出不同意见。汇丰银行有关人士根据国内外的经济走势预测到，人民币升息没有悬念，今年上半年人民币利率有望再提高0．27个百分点。

    国务院发展研究中心研究员廖英敏告诉本报记者，虽然近一阶段来，物价指数呈现了下降趋势，但其他经济指数如生产资料价格指数的走势仍不是很乐观和明朗，因此还不能过早判断2005年我国利率以及其他金融政策的具体走势如何。同时她也认为，利率是一种色彩鲜明的宏观经济调控手段。据有关部门预测，2005年国民生产总值增长的目标为9％，如在这样一个经济环境利好的情况下，利率的不上浮和稳定状态对于各行业发展都将继续是一个鼓励的信号。尤其是对于房地产而言，不加息就意味着对于去年下半年以来宏观调控下的紧缩的一种缓和，而从实际上看房地产开发和消费还可以继续拥有低水平的融资成本，市场热度也还会保持下去。这一点与国家宏观调控投资过热并不是特别一致。如央行2005年工作会议就再次强调金融在宏观调控的作用，并提出要密切关注房地产市场变化。

    同时，房地产市场令政府和市场备感压力的现象就是房地产价格持续大幅上涨。房价的上涨不仅对于房地产市场本身的发展构成了“过热”危险，更令人担忧的是其对其他相关行业和产品价格将产生连锁拉动效应，亦将加大价格总水平上涨的压力。而此前有人士就认为，加息对于房地产市场中一部分不合理需求的压抑，将是平稳当前房价的一个有力举措。更有行业专家分析，只要央行施行稳步适度的升息步伐，到2005年底前整体房价增速将显著放缓。

    另有人分析认为，即使无关于经济过热与否，2005年利息也应该会有些变化。重要的原因就是随着美元的加息，人民币利率为了保持汇率平衡势必会有所调整。

    尽管“加息周期来临”这一说法没有得到央行权威人士的确认，但是有一点可以明确，央行对于房地产信贷从严从紧、防范金融风险的立场短时期内没有改变的迹象。

    外资银行短时间内地产业务难以放量

    早在人民币业务放开之前，就有相当部分的港资和其他外资银行将在中国内地的业务发展重点甚至是长期计划放在本地人民币业务特别是房地产信贷上，如东亚银行很早就明确了在对市场行业环境分析的基础上，以成数、抵押物处置、严格审核信贷的真实性为原则，将本地居民的房地产信贷作为下一个发展策略重点。外资银行之所以对国内房地产人民币业务如此感兴趣，主要还是这一块能够带来巨大利润使然，例如在北京市开设个人业务的3家港资银行东亚银行、汇丰银行和南洋商业银行，在过去的1年里由于开展个人房贷业务而带来的营业收入总计达4000多万元。

    然而东亚银行高级业务经理褚晓路认为，此次人民币业务的放开，对于当前及今后一段时期内，更多的是一个时间界点标志，或者说是一个泛泛的意义，如外资银行业务范围的扩大，与国有银行在同一平台拓展业务，可以说这是一个竞争过程但更多的是一个促进过程，如外资银行进入将推动国有银行经营模式转变和管理水平提升，对于外资银行自身来说也将加快对国内业务的了解和深入进程。但这一切并不一定代表外资银行资金能够马上大规模跟进。

    褚晓路介绍，从实践角度说，外资银行进入房地产领域，面临的最大障碍就是国内房地产企业从整体上看，相关法规制度还不够规范、透明，如国内以往存在的土地开发和项目运作不透明，开发商以较少的资金去运作较大的项目等等，这会令外资银行觉得风险很大。同时，绝大部分的开发商相对于国外同行来说实力还比较弱，符合外资银行条件的开发商不多，会增加外资银行介入时的风险感。尤其是开发商已经习惯了多年与国内银行所保持的合作模式和关系，与外资银行在合作上会有一些模式和习惯上的阻碍。这一切都会使外资银行在开展与国内开发商的合作之时采取谨慎保守的风格。事实表明，尽管人民币业务已经放开，但外资银行真正进入国内地产界还需要一段相当长的适应过程。此外，更有业界人士认为在国内银行中有良好合作渊源和关系的地产公司对与外资银行合作的兴趣将不会很大，而从国内银行手中难以取得信贷支持的开发商，外资银行也同样不会轻易地与之合作。

    但另外一方面，外资银行进入中国也还是具备相当的优势的，那就是它们所提供的融资服务更为周到灵活。褚晓路向记者介绍，外资银行在融资方案的设计、贷款还款条款的制定等方面非常灵活，会根据客户项目的特点、进度以及对现金流的需求进行适宜的组合和安排。同时亦有地产商明确表示，在外资银行提供服务更为灵活和周到的基础上，与外资银行合作是非常值得考虑的，甚至可以说有一部分优秀企业在未来一段时期内会加速与外资银行的合作，把重点从国有银行转向外资银行。　

    不过在优劣相比之后，褚晓路还是认为在人民币业务放开初期，外资银行在市场开拓方面不会有过大的举动，或者说对相关业务的开展也不是很乐观。人民币利率不是市场利率，而外资银行在我国银监会统一管理下，优势会难以在短时期内有所表现。据了解东亚银行厦门分行已拿到人民币业务牌照，而北京地区的更多外资银行则仍在相关手续的报批中。无论怎样，今年上半年都将是他们为正式进入人民币业务做准备的时间。

    一位港资银行人士告诉记者，外资银行进入内地发展，最希望国内发展环境能够快速规范和完善，如相关政策法规应更完善一些，法院对抵押物的处置效率应再提高，使银行对于抵押权的处置更灵活一些等。而这也需要相当一段时间。

    中国社科院金融研究所所长李扬在此前一个论坛上提出，在房地产市场的此轮发展中，以信贷为主体的金融体系暴露出了许多问题，也遭到了最为集中的批评。地产行业是一个需要长期压资而且有很大风险的领域，主要依靠银行贷款不是长久发展之道。但不可回避的事实是，目前国内信托尚不是很成熟，产业基金的建立还需要时日，国外投资机构进入机制还存在很大障碍，除了银行信贷之外，开发商融资拓宽并非易事。