开发商使用资金“三十六计”

　　各计所含内容，多属古代兵家诡谲之谋，可以说它是采集兵家之“诡道”，专讲军事谋略的一本兵书。从历史的角度看，古人讲“三十六计”，只是借助阴阳演说中太阴六六之数，来比喻阴谋诡计多端而已，并非说军事计谋只有三十六个。实际上，战争史上对军事计谋的运用，千奇百怪，数不胜数。从这个意义上讲，“三十六计”只是对前人经验的部分总结。

　　去年开始的这场资金争夺战，其实正是胜战、敌战、攻战、混战、并战、败战六套计的活学活用，现选取精华部分，以飨读者。

　　■第一套

　　〖胜战计〗之第04计以逸待劳

　　原文曰：困敌之势，不以战。损刚益柔。

　　新解：不战而曲人之兵，从来是兵法中至上的追求。以逸待劳，以一种超然的形态将这场资金争夺战置之度外，似乎是最让人欣羡的高招。

　　早在2003年，国家的宏观调控全面铺开之前，就已经有发展商从中央政府的种种举动中“嗅”出了山雨欲来风满楼的味道，于是，有计划地开始收缩战线，重整现金流，经过将近一年的时间，这些企业就已经获得了休养生息的时间，真正以逸待劳地以较高的自有资金比例置身于资金争夺战地度外。

　　■第二套

　　〖敌战计〗之第07计无中生有

　　原文曰：诳也，非诳也，实其所诳也。少阴、太阴、太阳。

　　新解：无中生有，虚虚实实，无论在商场还是战场，都是制胜妙方。

　　手头上有项目，但没有钱，按照过去的惯例，一般是向国内的商业银行贷款，但贷款的门槛高了，贷款难了，难道就只有将土地割价出售一途吗？非也。发展商和银行合作，就推出了新的房地产信托产品，通过这种“无中生有”的证券化的纸质媒介，实现了融资的目的。

　　2004年3月，广东发展银行低调代售的某地产信托成为广州地区首个地产信托产品。据称，此信托产品受到投资者的高度认可并已顺利发售完毕，不愿具名的顺德某开发商由此获得1亿资金。

　　而像房地产信托这样的新兴融资渠道，也获得了央行在政策上的支持。央行研究局在去年3月份发布的一份研究报告中称，我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种投融资和金融工具的房地产二次金融市场，以分散银行信贷风险。央行研究局因此建议，建立证券化房地产融资二级市场，如将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。

　　这也绝对不是发展商的一厢情愿。去年，一些海外资金四处出击，在国内房地产市场上寻找投资合作的途径，包括新加坡政府投资公司、美国国际集团(AIG)、高盛、瑞士银行、德意志银行、澳大利亚麦格理银行、雷曼兄弟等一些海外政府产业基金、房地产基金、投资银行基金以及开发商，甚至是海外的商会也频频与各地房地产企业接触，其中不乏已经开始进入合作论证阶段的公司。

　　■第三套

　　〖攻战计〗之第17计抛砖引玉

　　原文曰：类以诱之，击蒙也。

　　新解：俗话说，舍不得孩子套不住狼。抛砖引玉―――以小诱饵获取大利益，用经济学来解释就是“投资回报高”。

　　房地产企业上市就属于抛砖引玉型的资金获取模式。先把企业做好，以较高的分红，获得上市融资、增发再融资的机会。除了争取在国内上市或者通过买壳上市“曲线救国”以外，2004年，内地房地产界对香港股市也表现了超乎寻常的热情。2004年2月6日，上海复地(2337HK)在香港联交所正式挂牌，当日收盘价较招股价上升7．4％；2月19日，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，启动香港上市之旅；另有消息称，北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。

　　■第四套

　　〖混战计〗之第23计远交近攻

　　原文曰：形禁势格，利从近取，害以远隔。上火下泽。

　　新解：借助远方的外力，谋求眼前的利益。

　　既然房地产企业和国内银行“暗生龃龉”，吸收国外银行的贷款，也成为了不少发展商获得资金的新途径。一直对房地产按揭业务跃跃欲试的外资银行们却已经动手“吃螃蟹”了：凭借着低利率、高成数和长年限的外币贷款，它们正向着收缩战线的中资同行们悄然发起一场客户的争夺战。东亚银行、永亨银行……不少外资银行向信誉较好的房地产企业抛出了绣球。

　　■第五套

　　〖并战计〗之第30计反客为主

　　原文曰：乘隙插足，扼其主机，渐之进也。

　　新解：各个行业都有其进入的壁垒，有此一说，宏观调控在实际上为有充裕资金的外来巨头提供了机会，让他们反客为主，成为入主房地产行业的新势力。

　　最近一段时间以来，进入房地产行业的外来巨头很多。像集装箱大王中集集团、重型汽车巨头中国重汽集团等都高调进入房地产行业，顺德钢铁“大佬”也和奥园集团合作开发了佛山奥园。借助专业的力量，再加上充裕的资金，使这些外来巨头开始在房地产行业露出了锋芒。

　　■第六套

　　〖败战计〗之第36计走为上策

　　原文曰：全师避敌。左次无咎，未失常也。

　　新解：打不过就跑，保存实力，谋求最大的发展，这是游击战的精髓，也是现代企业在遇到不利的发展环境下的妙着。

　　对于一些资金实力不强的企业而言，去年的宏观调控以及未来的政策走向，不啻于在未来向他们彻底关上了房地产行业的大门，因此，通过土地转让，或者公司股权转让等方式来套现，再在其它行业谋求发展，不失为一明哲保身的方法。