需求“井喷”不能持久 过渡期楼市存在隐忧

    1月21日，北京市统计局发布2004年北京市经济社会发展统计公报显示:2004年全市商品房销售额达1249.1亿元，增长39.1%；另外，全年城市居民人均可支配收入为15637.8元。

    同时，据北京市房地产信息网统计，至2004年12月份，北京市商品住宅销售套数为173177套，销售面积达2005.7万平方米，销售金额达1272.91亿元，销售均价高达6349元/平方米。

    楼市的形势要看供给和需求两方面，自2000年商品房销售走向个人消费为主以来，房地产市场快车已经飞奔了5年,进入2005年,究竟这个市场空间还有多大?京城的购买力还能撑起多大的一片天空?

    继国美第一城元旦低价开盘，“烧了楼市第一把火”之后，近日，沉寂了近一年的后现代城以起价６１８０元／平方米的同区域最低价推出了其第三期，开盘不到一周，已经成功签约３００多套。２００５年开年，楼市的表现似乎有些“饥渴”。

    随着新一年的到来，房地产业界各方纷纷推出了对“２００５年楼市走向”的预测。虽然观点各不一致，但大多从供给方面出发，基于对土地政策重大改变的分析认为“今年因供应减少而可能导致房价继续攀升”、“市场依然看好”。开年之初楼市的表现似乎也在印证这些预言。不过，全面掌握北京房地产市场交易第一手信息的北京市房地产信息网（ｗｗｗ．ｅ－ｆｄｃ．ｃｏｍ）的数据，对此却不支持。近日，此网负责人雷华接受了本报记者的专访，从需求方面对北京楼市的发展提出了全新的思考。

    增长惊人 2004年商品住宅销售额是2003年的1.7倍

    即使不看市场表现，仅从近几年商品房销售统计数字上看，北京房地产市场的增长也是十分惊人的。记者查阅了北京市统计局２０００年至２００４年统计公报，发现：自２０００年房地产市场走向个人购买时代以来，商品房销售面积和销售总额除了２００３年受非典影响增长率在１０％以上之外，其他年份的增长率都在３０％左右（见图一）。由北京市房地产交易所主办，全面掌握北京市房地产市场实时交易数据的北京市房地产信息网，其统计数据同样反映出楼市惊人的发展速度，其中，２００４年商品住宅的销售额是２００３年的１．７倍，达到１２７２．９１亿元。

    数字背后的隐忧――购买力并非稳定表现

    如果单纯看商品房交易数字，可能得出的结论是极其乐观的，如此迅猛的发展势头正是市场交易活跃、需求旺盛的表现，还有什么可疑虑的呢？对此，每天面对这些数字的雷华却另有主张，他从深层次分析这些数据，认为：近几年北京市的ＧＤＰ，２００１年是２８００亿，２００２年是３１００亿，２００３年是３６００亿。不谈增速，就看绝对数据，２００３年北京全市新房成交总量９００多亿，接近１０００亿。也就是说，不考虑存量房交易中的购买力转移，２００３年北京市消化房屋购买力接近ＧＤＰ的１／３。

    对此，雷华做了进一步阐述：ＧＤＰ不是人们的收入，不是企业的利润。按一般生产成本构成规律，北京市这样的地区，企业平均的利润、可用于企业生产外投资的积累和人工成本支出不会超过营业收入的３０％，换句话说，北京市每年增加的购买力，不会超过ＧＤＰ的３０％。可是２００３年北京全市仅在新房市场上的消化购买力，就已经接近或者超过当年全市所有新增购买力总和了。即使除去其中的外地、境外购买力，以及银行按揭带来的购买力放大等因素，这个比例也不能说是稳定时期的表现，因为生活和工作的内容并不只是买房子。

    另外，北京市人均月收入水平是３０００元左右（可能还不到）。按两口之家月收入６０００元计算，购买一套１００平方米的住宅，按北京市的平均住宅房价５０００元／平方米，两口之家差不多要１０年不吃不喝才能买得起。即使考虑到银行按揭的帮助，购买这样一套房屋，月还款将在３０００～４０００元左右，甚至更高。这不是一个家庭能够正常承受的消费水平。

    需求“井喷”不会是永久现象

    雷华分析了房地产市场快速发展的成因，他说，近几年来，北京楼市的确显现交投旺盛，而且增速很大，每年几乎翻倍增长。这种高速增长的背后有很多原因，比如：由于历史原因，北京人均居住、商业使用面积过少，导致使用需求的集中释放；由于国家经济快速发展，使人均收入大幅增长；由于国家金融政策的支持，住宅银行按揭业务大幅上升而导致的购买力强劲增长；由于政策引导居住消费由租转购，导致购房需求大幅上升等。诸多方面的要素在短短几年内集中推行，从而导致房地产市场高速增长，这样的发展不能说不合理。

    但是，应该注意到，现在的市场增长速度是由于多项需求要素集中推出而形成的。很明显，目前的房地产市场还处于一种转型期，是由过去的需求压抑型市场向需求开放型市场的转型期，是一个过渡时期，而不是一种稳定时期。在过渡时期，主导市场表象的因素是需求的阶段性释放，就像井喷，这种情况不会永久，经过一段时间的压力释放，增速会逐渐放缓，回到一个相对稳定的增长速度上。

    楼市“购买力”缺乏系统分析

    显然，不稳定的高速发展阶段不可能维持太长时间，那么，这样的发展速度到底能维持多久？京城房地产到底还有多大的购买承载力？

    雷华说：“现在的发展速度究竟能维持多久，这是一个很根本也很核心的问题。需求决定供给，这是市场定律。京城楼市到底有多大的购买力空间？这个问题需要研究，但好像现在没人能说出来。无论是学院派的教授们还是实战派的商人们，还没听到有对北京楼市购买力的系统、完整的分析。大家好像都在谈投资、谈成交，少有人谈购买力，都在回避这个问题。依我看，不是人们不知道要研究购买力，而是缺乏相应的研究数据，没有数据的支撑，一切分析都无法定量，只能说个规律。这可能也就是政府和业界对北京楼市到底应该是个什么样、现在的楼市到底有多少泡沫、市场的风险到底有多大心里没底的主要原因吧。坦率地说，这个问题我也回答不上来，希望大家能够关注和研究这个问题。需求和供给是两大市场要素，如果只研究供给和成交，不研究需求，就不能叫市场研究。”

    楼市“过渡期”风险几何？

    对于过渡时期楼市可能存在的风险，雷华也进行了深入分析，他说，北京市这几年的房地产市场是个过渡时期，不是稳定市场，那么，风险就必然存在，而且非常清楚，这就是过渡时期供求波动会比较大，从而导致房价、投资、房屋存量、购买心理、国家政策等各种市场表象和要素的不断变化。你今年买了房，明天就可能贬值，也可能升值；你今年投资开发了这个楼盘，明年可能卖个好价，也可能卖不出去了。一切都要看这个过渡时期有多长，是处在这个时期的上升阶段还是下降阶段，这就是过渡时期的主要市场风险。

    需求被放大房价“上涨空间”不明朗

    对于消费者来说，与众多的理论分析相比，他们可能更关心房价的涨落。雷华对房价的走势是这样分析的：看楼市价格的涨落，不能看全市的成交均价，那没实际意义。就楼市而言，房屋价格的涨跌要在同一地理区位、同样的交通条件、相近的配套设施、相近的楼盘性质功能及品质下去比较。

    就近几年的楼市数据看，我也只能定性地判断，现在的楼市是由于需求集中放大的过渡时期，是由压抑型的市场向开放型的市场的转型过渡期，一切问题都是与需求集中放大相关。我没有需求方面全面完整的数据，无法进行定量的分析，所以也不知道这个需求增速到底是继续放大还是逐渐减小，因此，也无法定量地分析由需求引致的楼价涨跌。一旦我们能进行需求的定量分析，一切问题都会很清楚，也能找出解决的办法了。

    综合看来，北京楼市近些年来各种问题的核心是需求的分析与需求的控制，因为只有需求大家看不清楚，分析不出来，其他的都能看清楚，当然也能分析出来。希望社会各界能真正地注意和重视这个问题，同时下精力研究这个问题，从而给予市场以正确的导向，使市场发展走向良性循环。