地产老总大势论道 海外集团突围北京房地产市场

　　【编者按】作为房地产政策年，2004年地产市场的风云变幻相伴的是北京楼市的全面上扬。岁末年初，又将有一大批投资置业者加入购房消费者这个庞大的群体中来，而刚刚开始的2005被业界人士称为“有可能最不确定的一年。”
　　随着北京房地产市场的开发程度提高，一些国际化地产品牌也加快了进军北京楼市的步伐。然而在北京，完全纯粹地由外资投资的国外地产项目目前来说仍是凤毛鳞角，仅有新加坡嘉德置地在北京投资的上元、吉宝置业在望京区域开发的季景沁园、荷兰ING投资开发的丽都水岸等廖廖几家。

【本期人物点击】毛大庆

　　博士，现年37岁。现任凯德置地中国控股集团(新加坡嘉德置地集团全资控股子公司)副总经理,北京海外联谊会理事，北京市工商联会员，中国欧美同学会商会副秘书长，北京市商会留学人员商会常务副秘书长，北京不动产专业人士协会(筹)召集人。

　　在此之前，毛大庆博士于1992年至1993年任泰国协成昌集团高级规划师；于1994年至1995年任日建设计(新加坡)有限公司高级建筑师；

　　自1996年加入嘉德集团至今，历任该集团高级项目经理、首席代表、副总经理等职。主持完成了上海丽景苑、北京雅诗阁、广州至尊高尔夫球会、北京福景苑等多个大型房地产项目，特别是在专业服务式公寓的开发与经营为国内市场输入了大量先进经验和概念，颇受同行业好评。

　　■ 凯德置地在中国的第一个战略重心为什么是上海而非北京？

　　2005年，凯德置地在中国已经进入第二个十年。作为一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司，自1994年进入中国以来，凯德置地就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总投资规模已达160多亿人民币。在第一个十年中，凯德的战略重点主要是在上海，成功开发了以菊园、曼克顿豪庭、江临天下、汇豪天下来福士广场等多个知名项目。而凯德在北京的步伐则明显滞后，从1999年底进入北京，最初只是着力于收购一些不良资产，进行改变和包装。

　　毛大庆表示，凯德置地在第一个十年重心选择在上海而非北京，主要是有三点原因：第一，当时北京土地市场化程度不高；而上海正是城市大规模开发的时候，为开发商提供了比较好的舞台。第二，从投资环境和政策环境看，北京不如上海，国际化程度和引进外资力度明显不如上海。所以，那个时候在北京的投资风险要大于上海。第三，从对市场的判断来讲，北京不是很明朗。纵观1996－1998这三年的北京房地产市场，北京的房地产市场开发有点“没学会走，就先跑的味道”，市场很不成熟；而上海那个时候是非常好的春天，当时几乎全部的亚太地区一线外商房地产投资企业基本上都看好上海。

　　■ 我们没有“水土不服” “打成一片”最终受益的是购房人

　　从2002年开始，凯德置地把在中国的发展重心从上海逐渐扩大到北京，在经历两年多收购和成功改造不良资产以，凯德置地逐渐对北京的市场环境有所了解。2001年底，凯德从北辰集团手中购置北五环奥运村附近一块地，“上元”成为了凯德在北京第一个自主投资开发的房地产项目。

　　对于业界许多关于国际地产品牌“水土不服”的疑惑，毛大庆表示“我们没有水土不服”，他认为本土房地产企业与国际地产企业过招的市场环境在逐渐充分，并且公平性的充分过程在明显加速。而本土化意识是国际地产品牌服水土的最大挑战，无论在哪一个国家或地区，外来的地产品牌都不可能成为当国或当地房地产市场的主导，占主体地位的一定是本国的房地产企业。所以，国际地产品牌本土化的过程同时也是本土化企业与国际化接轨、学习国际品牌先进经验和管理模式的过程。

　　“我希望不再听到别人把我们唤作是外来的，我要求我们的员工从理念上首先要把自己当成是本土的企业。“打成一片”是最终的理想状态，而最终受益的也将是众多的房地产消费者。”毛大庆如是说。

　　■ 北京楼市正处于初级到中高级的转折点　还存在相当大的价格空间

　　颇有学院派风格的毛大庆，曾在国外生活工作了很多年，对于发展别有“中国特色”的北京房地产市场，毛大庆将他分为三个阶段：第一阶段是完全计划的“分房时代”；第二阶段是，半市场化的计划时代，集团购买为主的时代；第三阶段，则是真正的小业主购买占市场主体的阶段，这才是真正市场化的阶段。从北京市场来看，进入第三阶段的时间还不足十年，可以说发展速度是相当惊人的，仅仅用了六、七年的时间就完成了完成了国外房地产可能走了十几年、甚至是几十年的路。

　　当然，惊人的速度也伴随着土地政策、交易透明、法律环境跟不上市场发展的问题，2004的政策年可以说是开始解决这些不适应问题步伐加快的开始。毛大庆认为，2005年，可能是一个阶段性的转折点，经历了市场更加规则化、政策更加透明化、法规化以及另外从土地开发无序到有序的调整，北京的房地产市场化已经渐入佳境，开始了从初级阶段到中高级阶段的转折。

　　这同时也意味着，北京的房地产市场还存在着相当大的成长空间。毛大庆表示，鉴于北京房地产市场的巨大潜力，凯德置地未来五年内，将在北京市场上投入到达100亿人民币。