央行建议取消房屋预售制度 目前不适宜全面推广

　　在一定时期内，期房预售制度对促进房地产业的发展起到了积极的作用。但随着房地产市场的发展，将未开发的楼盘提前预售也在一定程度上加剧了消费者超前购房行为，甚至成为开发商与购房者之间一系列矛盾的源头。于是，取消期房预售的呼声逐渐浮出水面。
8月15日，中国人民银行发布《2004年中国房地产金融报告》。其中颇为引人注意的一点，就是建议取消房屋预售制度。虽然仅仅是建议，却已经在房地产市场上引发了一场“期房销售存废与否”的大讨论。

　　央行建议取消房屋预售

　　由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》称：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
业内专家称，深圳、广州等一些房地产发展较为成熟的城市，其房地产市场要比上海、北京等房地产新兴城市更为规范。如在深圳，大部分开发商在楼盘封顶之后才进行发售，购房者也多选择购买现房。而在上海等城市，期房预售的现象比较普遍。
　　据了解，中国人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定， “对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”。也就是说，购买主体未能达到上述要求的房地产开发项目将不能获得商业银行的住房贷款。这意味着，销售期房的开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效的执行。
　　作为该报告的起草人之一，中国人民银行金融研究所博士后邹平座表示，央行此举旨在防范金融风险，规范房地产金融的发展。同时，也有利于促进房地产行业的可持续发展。他说，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。期房销售获得的预付款虽然一定程度上缓解了房地产商的资金压力，但也增加了开发商的负债率，使其双重负债。随着房地产市场竞争日益激烈，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。另一方面，期房销售也为少数开发商进行假按揭留下了制度纰漏，增加了银行信贷风险。

　　期房与现房如何界定

　　央行取消期房预售的建议在业界引起了不小的争议。业内人士指出，无论这一建议能否得到执行，弄清楚什么是期房、什么是现房都是一个很关键的问题。在建的房子不难判定是期房，但已经建好的房子也不一定就是现房。那么，究竟应该如何界定？按国家销售现房的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。按规定，没有“两证”的房子均按期房销售。
　　事实上，这一规定并没有得到严格执行，市场对期房和现房的界定也比较混乱。很多时候，人们以房子是否封顶或能否入住作为区分期房和现房的标准。新世界北京项目管理部总监吕刚认为，广义上说，真正意义上的现房，不但包括房子自身的完整性，还应该包括生活配套等外部环境的完整，如学校、医院、交通等。但也有不少开发商认为，现房的界定不应该这么“苛刻”。

　　消费者：现房销售是把双刃剑
　
　　在房地产发展的初级阶段，期房预售制度某种程度上促成了房地产业的繁荣和发展。它一方面有利于解决开发商资金循环问题，另一方面通过期房的价格折让，让消费者取得预先购买和获取一定价格优惠的权利。但随着近年来房地产业的高速发展，期房预售制度也逐渐显露出一些负面的影响。一位业内人士透露，预售为部分不法开发商非法获利提供了条件。这类开发商视预售情况良好，很可能降低原来的标准以降低成本。
吕刚认为，期房销售是房地产市场初级阶段的产物，现房销售则是成熟房地产市场的必然结果，表明了市场整体成熟度的提高。在购房人有足够承受能力的前提下，购买现房将缩短贷款压力，减少期房风险。据了解，在预售制下，购房人一般至少要提前10到15个月缴纳预付款或定金。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。这无形中增加了购房成本。同时，现房交易使购房者和开发商处于一个公平的平台，避免了信息不对称，有利于减少房屋质量纠纷。
　　在土地资源有限的情况下，部分业内人士担心，取消预售将导致房屋供应量减少。央行报告预测，2005年和2006年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8%和23.1%。但如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟。一方面会推动存量房进入实际使用状态，有利于解决房屋空置问题；另一方面在一定时间内可能会出现供小于求的局面。
　　北京万科企业有限公司副总经理王欣则认为，任何一个政策都可能是一把双刃剑。取消预售制度，固然可以降低银行由于提前放贷带来的金融风险，但实行现房销售导致开发商的资金压力和开发成本均有不同程度的提高，现房的价格也必然高于期房的价格，购房者就因此享受不到先期投资带来的优惠。

　　开发商：增加资金压力引发洗牌

　　现房销售无疑对房地产开发商的资金实力提出了更高的要求。据了解，当前的房地产开发商普遍采用滚动开发的模式，通过期房预售获得的资金已经成为房地产开发资金的重要来源。国家统计局统计显示，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，占全部资金来源的30.3%。但实际上，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来。
　　一些开发商旗帜鲜明地反对取消期房销售，认为在当前市场观望氛围未散的情况下，这种举措将对所有的开发商造成极大地资金压力，也不利于房地产市场的可持续发展。
　　吕刚则认为，实行现房销售，就要求开发商改变原有的经营思路，在施工建设、销售策略和品牌投入等各方面都要有新的突破。“现房销售提高了行业的准入门槛，那些实力不足的中小开发商将被挤出房地产行业。现房销售是市场发展的大方向，将为有实力、有诚信的房地产企业的发展提供更广阔的空间，也有助于减少烂尾楼和一些纠纷的出现。”他说。
　　针对预售制度曾引发个别地产商骗贷的问题，王欣认为需要区别对待。他说，大多数的开发商都有长远的眼光并诚信守法，预售制度对他们提供了一种重要的金融支持，对房地产的健康发展有积极的作用。一旦一刀切地取消期房预售，将不利于保护合法的经营者。

　　中介机构：面临更大挑战

　　有中介机构担心，一旦实行现房销售制度，中介机构的功能和操作空间会大大弱化。一方面交易的规模会缩小，另一方面中介代理机构获利空间也将有所减少。中原房地产经纪公司总经理李文杰却持反对意见。他说，取消期房销售对中介机构有一定的影响，但应该辩证地看待期房销售制度。经纪公司的工作主要是营销策划和销售服务，并非通过抬高房价来增加收入。实行现房销售，对中介机构有可能是一种变相的利好。

　　另有一房地产经纪公司负责人表示，实行现房销售制度将对中介代理机构在服务方式和服务内容上提出更高要求，甚至有可能引发中介机构的“淘汰赛”。届时可能出现两种情况，一是中介代理机构将根据需要，很可能会提前收取服务费；二是所有的中介代理机构靠自身实力坚持现有服务方式，于是不可避免地出现淘汰现象。

　　业界观点：目前不宜全面推广

　　虽然，业内对央行取消期房销售的建议褒贬不一，但普遍认为，目前尚不适宜全面推广现房销售。“目前，北京乃至全国的房地产市场仍处于初级阶段，预售制度作为经济活动中正常的产物，现在取消不合时宜。”吕刚说，目前开发商的资本及实力积累还不够，这种情况下取消预售，实行现楼现售，势必会产生重大影响。
　　李文杰对此表示认同。他说，期房预售获得的预售款或定金是开发商获得融资的重要渠道。现房销售要求开发商的前期投入大大增加，必然导致开发成本提高。因此，很容易造成房价上涨的局面。这一点与国家当前宏观调控的目标相背离。
　　王欣也说，如果取消预售制度成为事实，短期内会对市场供求关系产生不利影响。取消预售所造成部分金融支持的缺失，势必会促使开发商在销售中以提价的方式平衡资金成本，与目前政府平抑房价的政策背道而驰。他认为，比较理性的方式是加强对购房者及地产商信用记录的评估和管理，打击恶意炒房和骗贷者，鼓励大家按照诚信公平的市场规则行事，建立良性、科学、可持续的发展轨道。