陈艾立：持币观望将导致2006地产停滞不前(图)

图为天启开启机构总经理陈艾立

　　2005年12月16日，上海新国际博览中心彩旗飞舞，人潮如流。 地产界大碗谈笑风生，迈入了CIHAF2005中国住交会开幕式主席台的红地毯。数声礼炮，拉开了被誉为房地产界奥斯卡的CIHAF2005中国住交会序幕。

　　新浪房产作为本次住交会的战略合作网站，在本次住交会上，组成了20多人庞大的报道阵容，公正客观快捷的报道住交会最新动态，全国15家地方站同时线上报道。此外新浪房产还推出了“博客看展会”栏目，数十位新浪博客将会在第一时间写出住交会的所看所想。以下为天启开启机构总经理陈艾立做客新浪住交会嘉宾聊天室，以下为实录内容：

　　主持人：新浪的网友、现场的观众朋友们，在这里我们邀请到了天启开启机构总经理陈艾立，首先请陈总和大家打个招呼。

　　陈艾立：大家好，新年好。

　　主持人：05年还有15天就过去了，不知道您是如何看待05年房地产的形式？

　　陈艾立：05年对房地产来说肯定是最近几年里面最具振荡的一年。首先是国家强力进行宏观调控，而且在像上海这样的大都市，目前的房子已经形成了跌价、销量下降等方方面面。所以05年对房地产来说是一个非常调控价格的一年，和以往的发展趋势不太一样。而且他不仅是市场经济的结构，还带有一些计划性和国家干预性在里面。

　　主持人：上海在本次调控中是首当其冲，受到很大的影响，房地产业界的各种现象频频发生，您作为专业人士，继上海之后哪个城市会成为“上海第二”？

　　陈艾立：我觉得不太会有第二个上海。像上海达到这样的规模、价格这样高昂的城市本来就不多，前几年北京也是这样的状态，但现在不是，在目前据说深圳有一点高昂，但总体来说深圳的土地很多。而且从总量规模上、和价格的高起点上，和上海相媲美的城市本来就不多。第二点，因为这次调控，并不是上海开头，其他的城市就都要这样做，而是上海作为一个开刀，作为调控最重要的手段，现在国家也是讲宏观调控有了一定的效果，所以我想它调控的目的是为了发展更好，而不是为了上一个城市接着一个城市跌价，而是因为国家整体经济运行达到了一个高温、发烧的状态后，必须采取一定的措施，所以他带有一定的行政措施的结果。所以它不像亚洲金融危机等等，一种经济现象不断蔓延的效果，所以我想明年包括上海等很多城市在内，有某些区域出现宏观调控后的一些症状。

　　主持人：刚才陈总对宏观调控对上海的影响总结了一下，对明年的趋势也做了一个简单的展望。我们也要请问陈总，明年的房价是否可以透露一下？因为房价也是老百姓所关心的一个话题。

　　陈艾立：我不会预测价格的点是什么，也没有能力去预测在全国600个城市规模范围内，每个城市的价格状态如何，我只能谈一个宏观调控构在明年在价格上基本的走向，我自己认为这次宏观调控所谓的主要的影响区，或者被认为是重灾区，调控最大的结果是供大于求，调控后由于销售的速度下降，迅速的造成动荡因素。因为房地产开发有很大的刚性，一旦拿了土地，做了投资就不得不开发。打了桩就必须买房，土地的供应已经出去，这种调控后必然要有一个时间阶段去消化这种调控后带来的一个供大于求的量，既然要去消化这样的量，房价完全出现一个强力反弹，当然这并不意味着在某一类房产中，比如办公楼或者某些高档物业出现反弹，或者某个区域供大于求这样的概念，但大规模的出现反弹，我觉得这个情况是在重灾区。

　　第二我认为房价带来的作用，由几个方面构造。第一就是由于一个城市在居住过程中他的需求本身自然的增长和爆发性的增长构成。例如某些城市刚刚出现改革，例如大庆，大庆刚刚房改，很多楼盘暴涨，有时候一个楼盘接近上海的冠军。这样节点式的增长也会引起房价的增长，因为他供应量没有想到需求量就会到来。另一个房地产受影响的关系是在于大家在生活水平提高之后，房屋的价格、房屋的资产投资在老百姓的购物中所占的比例问题，这一块也会构成一定的增长。再有就是城市化运动带来的居住，比如东莞的30多个城市，都不像城市像镇压，现在通过投资，很多人愿意下来，房价就会上涨，就像现在房价就上涨了。

　　还有一块影响房价上涨的就是和供需无关是，是心理观念。如果大家都持观望状态，或者都预期房地产下降，这当然就会构成房地产停滞不前，因为购买量很小。第三就是有短暂性的经济现象，例如某些发展商，在银行资金提供不足，销售预期不好，他要还贷的时候，也会带来房价调整。

　　我觉得明年是多种形式的表现状态，所以涨跌的状态不一样，但他的调控已经达到一定的目的，不会出现暴涨的状态。

　　主持人：我知道在激烈的竞争中，任何一个企业都必须有自己的立足点、支撑点，天启开启机构的立足点是怎样的？

　　陈艾立：我们的立足点非常明确，我们公司的概念是战略致胜，技术、观念强调领先一步。很多代理上都自己的观念，我们强调第一，我们强调汇八方灵气做宏大事业。第二点我们强调我们战略领先。例如我们有规划公司、战略研究院，去研究一个公司的核心能力。目前宏观调控给我们提供了一定的机会，调控后大家都会说“练内”，就是在技术方面的提高。第三就是整合运作，我们不以一个单纯的服务概念，比如广告、销售、规划的概念出现，而是把产业链服务整合进行运作，这就是我们的立足点。

　　主持人：我们公司明年的发展战略如何？

　　陈艾立：我听说今年房地产有很多企业进行了调控，这个调控就是裁员30%、降薪30%，还有一些代理行强调裁员20%。我们分析了现在的宏观调控概念，我们公司作为一个独资的观念认为这种调控是经济中的一种要把经济走向阳性的过程，而是走向衰退。第二是我们想借这次调控走两步，第一步是扩张，在这种调控下，我们应该迅速扩张，为某些城市的未来发展大好基础。第二就是多重点的建设，比如在渤海湾地区、京津大都市圈和长三角、珠三角都市圈、辽东半岛都市圈都建立，尤其是上海和北京，形成两步走的战略。

　　主持人：这里也向陈总推荐我们的一个产品，我们推出了一个博客，可以在博客上书写自己的思想，可以和业界、我们的网友进行交流沟通。宗旨就是主流业界，真诚的欢迎您成为博客大家庭的一员。最后请您用一句话寄语新浪。

　　陈艾立：我觉得新浪最重要的有两个概念，一个是“新”一个是“浪”，希望新的形式下形成新的浪潮。

　　主持人：我祝福您“企划未来，开启成功”，谢谢。