中国经营报：房地产西进 挖掘西部地产商机 (下)

　　编者的话
　　
　　今年是西部大开发的第六个年头，西部的热土在东北振兴、中部崛起的新时代背景下，愈发渴望资本和新型产业在这块土地上生根发芽。在东部房价不断飙升、几乎撞到天花板之际，一些企业开始向西部转移。商场上从不缺少淘金的机会，缺少的是发现的眼睛。继《地产下一站之天津》（文见2月6日地产版）之后，我们推出这个专题，向您展示相对全面的西部地产风貌。本专题分两次刊出，本期城市：重庆、昆明、西宁；上期城市：西安、成都、兰州。敬请关注。

    地产发展的“苏州模式”隐忧
　　
　　来自浙江台州的吴先生最近有点发愁，他看好重庆北部新区的发展空间，但是却发现这里的很多地都已经被圈走了。吴先生这些日子正通过重庆浙江商会的朋友帮忙，准备从一家囤有大量土地的企业手里盘地。据说，这家企业当时一亩地只花了30万元，现在一开价就是每亩100万元。
　　
　　在这样的高地价支撑下，业界预测重庆今年的房价还将继续走高，将保持5%左右的增幅。但专家呼吁，重庆房地产发展不能重蹈“苏州模式”的覆辙。低价进高价出
　　
　　事实上，一些早来的外来投资者已在地价攀升中获得超额利润。记者了解到，过去几年时间里，重庆一些区县将土地作为招商引资的最大筹码，不惜以远低于成本的价格血拼吸引资本。据悉，不论是重庆主城区还是区县，土地的综合治理成本平均在12万元～15万元/亩之间。但是实际操作中，不少区县为拉拢投资商，仅以成本的一半甚至更低的价格出让。很多地方6万元 ／亩，平均出让一亩工业用地，净亏损达到5万元以上。
　　
　　目前，外来企业以投资为诱饵，在区县大量圈地，但项目却迟迟不见动静，而是通过各种渠道进行土地交易，从而赚取暴利。重庆社科院区域经济所李勇认为：“这些被引进的企业可能成为‘候鸟’。”
　　
　　地处重庆三峡库区腹心的福建厦门明达玻璃项目，尽管已经在去年9月举行了开工仪式，但现在资金并没到位。这样类似的企业还很多，而政府已经将土地出让给这些企业，这些企业极有可能对到手的土地进行包装、转手进而赚取暴利。
　　
　　重庆市目前有40平方公里，即60000亩已经完成征地手续的土地并没有得到及时的开发，其中有不少土地甚至闲置在5年以上。这种情况跟苏州的开发模式有一定的类似性。李勇介绍，不久前，他们专门赴苏州考察。发现，苏州也正是采用低廉地价作为引资手段，但这种方式迅速将当地的土地价格炒高。部分投资者将土地作为投资的目标，并不从事真正的工业投入，仅靠土地转手的收益就已盆满钵溢。目前，苏州剩下的只是一个烂摊子，甚至长三角目前出现的产业困境，都能在苏州找到缩影。成本不断攀升
　　
　　受土地等因素的影响，投资重庆的成本也在增加。重庆隆鑫地产集团副总裁李洁介绍，1998年他从深圳到重庆，当时重庆核心地块的地价不过38万元/亩，而目前飙升到150万元/亩以上。李勇举例说，以重庆朝天门对面江岸的重庆卷烟厂（老厂）地块为例，在2000年左右时，不过10万元/亩，现在已经飙升到500万元/亩。
　　
　　记者了解到，2005年重庆主城商品住房成交均价为2587元/亩，比上年增长8%以上。主城各区商务楼租金每平方米上涨8元左右，江北区、解放碑商务楼租金均达到30～40元/平方米。全球制造网首席执行官吴限介绍，其在江北区北辰名都，以32元/平方米租下了150平方米的办公场所。在一年前，这里的租金不过25元/平方米左右。
　　
　　就在土地价格和商务楼租金大幅攀升的情况下，重庆工业用地也出现了危机。重庆市国土房管局消息称，重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷，现已用去了4.5万公顷，这意味着在未来5年内，重庆可用土地仅为5000公顷。
　　
　　这就意味着，现在要进入重庆的外来投资者在面对成本增加的同时，还将面临工业用地紧张的局面。避免“苏州模式”
　　
　　据重庆国土房管局通报，今年1月，重庆主城区商品房成交面积近94万平方米，与去年同比下降0.82%，主城区商品房成交均价2741元/平方米，同比下降3.22%。“这个小幅回落，虽然不能说重庆房价就一定要跌，但至少是一个信号。”李勇称。
　　
　　虽然年初房价小幅回落，但开发商与政府均异口同声地表示，重庆房价在今年依然会上涨。隆鑫地产副总李洁表示：“房价上涨是肯定的，不过这个涨幅不会太高，大约将维持在5%左右。”这与重庆市国土房管局官员的话遥相呼应。该局副局长蒙毅公开表示：“重庆的房价依然是合理的，甚至还偏低，2006年的房价肯定会上涨。”
　　
　　但李勇是坚决反对重庆房价持续上涨者之一。他认为，这样下去，只能像苏州一样，在繁华的背后，形成新的贫民窟。他认为，重庆目前经营城市的过程中，地价的上涨推动了房价高涨已让城镇居民不堪重负。他举例说，重庆轻轨的建设，本身是为方便百姓。但轻轨沿线的房价一路高歌，百姓无力购房，不得不被赶到边远地区，这又将形成新的贫民区。两年前，大渡口核心区的地价也仅为20万元/亩，而目前轻轨沿线地价至少也在130万元/亩以上，甚至有个别地块价格达到260万元/亩的天价。两年的时间，该区房价也差不多翻番。2003年12月，重庆大渡口区房交会时，轻轨二号线二期开工与否未定，房交会卖出的房子均价只有1460元/平方米。而到了2005年12月该区房交会时，轻轨全线贯通试车，房价飙升到2600元/平方米。
　　
　　重庆市社科院工业经济研究所原所长谢德禄甚至称：“目前，重庆的高房价就是虚高，给开发商带来了巨额的利润。”据他了解，重庆有的楼盘，开发商利润高达200%。这种畸形的高房价继续下去，必然会使部分百姓无力购房而流离失所。
　　
　　重庆不能再走“苏州模式”的老路，“否则，当政府油尽灯枯的时候，投资者也会望而却步，甚至抽身，城市的发展将陷入新一轮尴尬。”谢总结说。畸形“富地”现象中的引资游戏
　　
　　林一 本报记者 郝远超成都 昆明报道 “虽然全国范围内土地价格上涨对招商引资构成了一定的挑战，但是对于昆明要引进的工业投资项目，地价上涨其实没有多大影响。”春节过后，昆明一位长期参与招商引资工作的官员这样说。
　　
　　不仅如此，甚至昆明一些开发区的官员还在会议讲话中提出过“零地价”的口号。他们希望通过超低地价引进项目，然后通过项目创造的税收来平衡地方财政。引资压力
　　
　　在西部各城市中，昆明招商引资的危机感尤为强烈。截至目前，昆明还没有公布2005年的招商引资情况，但从2004年的数据对比可见一斑。
　　
　　2004年，昆明全市实际利用外资6228万美元，同比增长21％；占社会固定资产投资的比率仅为1．2％，而同期上海等地比率达到50％。昆明的外资利用率不仅远低于东部沿海城市，而且低于其他西部城市，在提供了数据的26个省会城市中，昆明排在倒数第一。同年，重庆实际利用外资6．82亿美元，是昆明的11倍；成都实际利用外资3．3亿美元，是昆明的5．3倍；南宁实际利用外资1．99亿美元，是昆明的3．2倍；即使贵阳的实际利用外资也比昆明多出1264万美元。

　　　昆明招商引资项目主要集中在国家级经济技术开发区、高新技术开发区、滇池度假区、呈贡新城、杨林工业区、空港经济区等开发区范围内。目前，集中在这些开发区内的工业项目主要包括高新区内的生物技术工业（含制药业）、经济技术开发区内的光电子制造业，真正有带动力的工业项目不多。而放眼这几家开发区，冲击眼球的却是不少新建的房地产项目。
　　
　　与全国其他城市一样，从2002年开始，昆明的地价开始逐渐攀升。以高新区为例，该区在1992年开区之初，给投资者的地价6万元/亩，而到了2000年，地价上涨到8万元/亩，目前，该区的成本地价已经达到30万元/亩。
　　
　　由于各个开发区都急于完成各自的招商引资任务，相互之间的地价之战也愈演愈烈。“很多时候根本不考虑地价成本，即便这样，到昆明谈合作的有实力的投资者也寥寥无几，多数是来谈房地产投资的。”上述官员对记者坦言：“在全国范围地价炒得很热的时候，昆明对招商引资项目，尤其是工业项目，流行的却是另一套规则。”畸形“富地”
　　
　　目前，昆明在土地转让方面基本遵循两类操作方式：一是对经营性用地实行招、拍、挂，这主要是针对房地产用地；另一类是协议转让，这是云南为打造新的支柱产业，引进项目、尤其是工业项目给予的扶持政策。尽管这样，由于昆明房地产投资的持续增长，导致地价持续攀高，这直接影响到了各开发区在征用农民土地用以引进工业项目的成本。因为农民看到房地产开发商给别人的地价都很高，当然也要向开发区索要高额的转让价。
　　
　　此外，昆明国家级开发区的用地已经基本用完，各开发区纷纷向国家有关部门提出扩大规划范围的申请，但至今没有一项得到批准。但是，各开发区在上级的招商引资任务压力下，仍然不断扩大招商引资声势。
　　
　　“在这种背景下，开始有不少‘投资者’频繁造访昆明有关部门，但他们选择到昆明投资，无非是想在地价上占到便宜。”上述官员说：“昆明不少工业项目最后都没有建起来，而当初那些投资者无不以工业项目的名义向政府和开发区获得协议受让土地的资格，但他们拿到土地证后，就到银行进行抵押贷款，从而进行其他项目的炒作。在这一方面，目前还存在着政策漏洞。”
　　
　　为了防范投资者拿到土地后不搞项目建设，昆明有关部门曾在转让土地的协议中规定：如果两年内不开工，就收回土地。“但国家政策和云南省的地方法规都没有明确由谁来检查认定其没有开工，更没有明确由谁来收回土地。目前除了高新区原来老拨云堂药厂受让的一块地通过听证会方式被收回外，还没有其他任何一块长期闲置的土地被收回。在当前土地资源紧缺的情况下，可以说昆明又存在着一种畸形的‘富地’现象。”这位官员说。
　　
　　在整个上述土地交易过程中，最为关键的是如何确定协议转让的土地价格，这是影响昆明招商引资成效的根本问题。由于允许进入开发区的工业项目用地实行协议转让，而且最终地价的决定权又在开发区领导或上级政府分管领导甚至更高级别的领导手里。与重庆等地开发区实行明码标价不同，昆明的这种操作方式，给投资者带来了很多不确定因素。
　　
　　这位官员表示：“所谓地价上涨，实际上对昆明的招商引资、尤其是对工业项目的招商引资没有多大影响，但是昆明土地转让过程中的不规范、不透明操作，却真正危害到了昆明招商引资的成效。”土地放量吸引人气
　　
　　本报实习记者 黄杰西宁报道 人口才100万人的青海省会西宁市政府正在为不断高涨的楼价而忧心，现在，这只“看得见的手”打算以6平方公里的土地放量来调控市场。
　　
　　“200元是打压西宁楼市的一个槛。”专家提出，现在西宁的房价在1800元/平方米左右，通过打压和调控，或许能够给承受着发展重压的西宁带来新的动力。
　　
　　北京某商业机构策划总监马峥嵘获知西宁地价或将降温的消息后很是兴奋。他表示，以前对西宁也关注过，目前手里攥着几个商务机构的投资意向，但都比较担心在西宁发展商务成本会“很高”。因为，许多商家在西宁布点不是希望在西宁赚到多少钱，而是从物流的大背景出发的综合考虑。但商务成本如果高企，进而打磨掉物流环节中节省下来的资金，那么大家肯定会觉得得不偿失！房价重压
　　
　　平均海拔2000米以上的西宁由于人口总量少，具有先天人气不旺、经济底子薄弱等瓶颈。但据西宁官方的统计数据，2005年，该市人均可支配收入7000元。而其平均房价这两年基本都维持在1800元/平方米左右，核心区的房价更是达到3800元/平方米左右。“房价偏高”呼声充斥西宁民间。
　　
　　青海中房集团银川房地产开发公司副总经理陈永涛认为，这与西宁地价成本因素有关。据称，目前西宁一级商业用地最低出让金标准为每平方米555元（每亩37万元左右）。而核心地段每亩拍卖价甚至能达到150万～200万元。这一价格行情与经济较为发达的毗邻省会兰州也相差无几。
　　
　　“作为地产投资商，地产开发企业是无法从源头上控制开发成本的。”有西宁地产界的人士表示，在目前土地价格一路走高，而房价基本不变的情况下，不仅购房者反映压力大，房产投资商压力也很大。
　　
　　据了解，西宁一些地产商甚至将房产无偿提供给肯德基，以拉升楼盘人气。有业界人士预测，西宁的住宅空置率可能已经达到了20%～30%。
　　
　　陈永涛认为，西宁的计划色彩非常浓厚，土地放量空间也很大。但政府却一味在增加土地转让的筹码，无形加重了商务成本，导致了政府开门引资难度增加等因素。
　　
　　事实上，二手房交易量直线攀升也是导致当地地产价格高企的一个重要原因。据西宁市房产局数据显示，2005年1月至10月，西宁市存量房成交面积达99.32万平方米，其中，住宅成交套数比2004年同期上涨35.05%，交易面积与2004年同期相比增长了34.56％。而这种存量房交易量大于商品房的情况自2003年以来已成常态。其中2005年存量房住宅部分成交面积和套数均比2004年同期增长了30%以上。由此可见，西宁市民对二手房给予的关注度已经超越了商品房。打压救市
　　
　　西宁市房产局房产开发处张微予副处长认为，在开门招商过程中，政府希望土地资源升值和投资者要求土地无偿占用的愿景肯定很难调和。她亦不否认政府大幅抬升地价具有一定盲目性，“但现在看，打压开发商利润空间也不失为扩大招商引资力度的有效手段。因为房价降下来一块后，随之而来的肯定是投资商务成本降低。”
　　
　　采访中，张微予和青海省社科院研究员詹红岩不约而同地提出了西宁现房（含商用）价格存在200元左右合理打压的空间。
　　
　　詹红岩分析，虽然与西部其他省会城市比较，西宁的地价和房价水平不算高。但西宁是一个相对边缘化的城市，即使是青藏铁路开通，对投资者的吸引力也远不及青海的地级城市格尔木和近邻兰州市。在这种情况下，即使是目前横向比较起来相对较低的地价和房价，在投资者看来也有过高之嫌。
　　
　　张微予认为，相对居高的地价导致西宁市成熟投资者已经被消化殆尽，而新兴、潜在群体却很难培养起来，这也直接影响到了城市人气不旺，难以引来大型商家。
　　
　　据接近西宁市政府的人士透露，政府将先从城市商业用地方面入手，今年集中在城西区放量6平方公里土地，以吸引大型商业、服务型机构入驻。同时，西宁的老城区已经停止对零星改造项目的审批，放慢旧城改造步伐。
　　
　　“在土地放量充足的情况下，即使是实行竞价拍卖，地价也不会向以往那样上升过快。这在一定程度上能对地价和楼价起到平抑作用。”但该人士也坦承，这只是第一步，在改善用地结构、进行地价调整方面，政府还有许多工作要做。

　　中国经营报：房地产西进 挖掘西部地产商机（上）