房价暴涨举国震惊 "望闻问切"把脉中国房地产

　　房价暴涨，举国震惊

    自2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨。2004年全国平均房价上涨19.08%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23.75%。在个别地段房价上涨超过了50%。

    2005年全国房价继续上涨15.2%。各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9%，中部地区10.2%，西部地区为7.6%。

    房价上涨在全国是个普遍现象，##Detail_Page_AD##2004年除了黑龙江、江西、湖南、辽宁、北京、宁夏、陕西、西藏、新疆之外，全国房价普遍高速上升。北京的房价在2004年增幅较小，显然和北京市政府采取措施平抑房价有关。

    显然，全国房价在2004年突然飞涨绝对不是一个正常现象。“础润知雨，月晕知风”，房价异常上扬除了表明民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之外，还有更深层的原因。房价上涨呼唤着认真严肃的经济学研究。

    我们必须要认真探索一系列问题：房价上涨超过居民的购买能力了吗？是地价拉动房价上升吗？房价暴涨，老百姓为购房多花的钱流到哪里去了？房价到底会涨还是会跌？如何判断？房地产行业是否有泡沫？如何防止泡沫经济的出现？

    房地产业的“滥言时代”该结束了！

    由于房价变动趋势关系到广大民众的切身利益，理所当然地吸引了人们的注意。有关房价涨跌的议论充斥各种新闻媒体，有的人说房价还要大涨，有的人说房地产市场很快就要崩溃，房价非大跌不可。各种各样的预测让人们无所适从，关于房地产的言论五花八门、层出不穷，可谓是“胡说共臆测一色，谬论与妄言齐飞”。   

    有些企业家非常敢讲话，这并不是一件坏事。应当坚决保护他们说话的权利。有些房地产商站在一己私利上说些很没有水平的话。由于他们缺乏足够的知识和训练，说些错话，情有可原。可是，某些学过经济学的人居然也信口开河，胡言乱语，实在令人遗憾。目前在经济学界学风浮燥，缺乏认真、严谨的竞争规则。说错了话，不用负责，没有任何惩罚，甚至连脸都不红一下。房地产论坛上五花八门，说什么的都有，被人们称为江湖气十足的“滥言时代”。

    老百姓真的买不起房子了吗？

    2004年北京、上海等地房价飞涨，引起舆论大哗，在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。有的人甚至说，老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此，那么房地产市场的需求将很快衰退。当新闻媒体上有人抱怨房价高得让人受不了的时候，房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。房地产市场上需求旺盛，别看房价高，买的人却不见减少。

    在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。可是，许多房地产商却表示，他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各的话，究竟谁是谁非？

    人们通常使用房价收入比来度量购房能力。虽然拿房价收入比来进行国际间的比较没有什么意义，但是只要在一个国家或者地区内保持相同的统计准则，那么房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。我们搜集了大量的数据计算了从1987年以来的全国平均房价收入比和2002年各省的房价收入比的数据。

    从房价收入比来分析，在房价上涨的同时，居民全部收入也在上升。在2001-2003年期间，收入上升幅度超过了房价变化率。房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。

    由于房价收入比尚未超出可以接受的范围，因此在今后数年之内，城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上，各地房地产市场依然非常活跃，购买住房的需求保持在较高水平上。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。

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　　房价与地价：先有鸡，还是先有蛋？

    关于房价与地价关系的争论也值得关注。2004年中国大城市房价暴涨，一时间怨声载道，房地产商成了众矢之的。有的房地产商见势不妙，立即声明，由于地价涨得太多了，所以房价才会涨。言外之意就是：房价飞涨并不是他们的错，只要政府多批些地出来，批租土地的价格降低一些，房价的涨势自然会缓和下来。

    有的经济学家也宣称：地价上涨使得房价居高不下。##Detail_Page_AD##这种说法恰中房地产商下怀。有些人大、政协代表在提案中呼吁政府应当降低地价，从而平抑房价，让利于民。

    许多学者不愿意加入这场讨论，他们认为主张地价领先房价是在帮房地产商争利，主张房价领先地价是在替地方官员抬轿，两边都有说不清楚的“猫腻”，何必趟这个混水？

    房价和地价上涨孰先孰后，好像是在争论是先有鸡还是先有蛋？如果不弄清楚这个问题，很容易陷入逻辑上的混乱。

    从理论上讲，如果地价上升，提高了房地产业的成本，自然会推动房价上升。说地价决定房价也不能说完全没有道理。然而，从许多已经掌握的数据出发我们依然可以发现许多矛盾。

    江浙两省毗邻，自然条件差不多。浙江的地价比江苏高，但是江苏的房价要比浙江高。从统计数据上似乎看不出地价和房价之间存在着必然的相关关系。

    北京市地价和相关开发成本占房价的30-40%，上海的土地开发及相关成本占45-50%。两个城市的建筑安装成本基本一样，可是北京的房价在2003年以前高于上海，在2004年上海的房价反超北京。由此可见，房价高的地方地价未必高。反过来，地价高的地方房价也不一定高。

    在一般情况下，在购房者支付的房价中只有30%左右是地价。如果是地价决定房价的话，假定地价涨10%，而其他成本都维持不变，那么，房价应当只涨3%。房价的涨幅应当低于地价的涨幅。可是，在2003年，房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。根据上海房地局公布的数据计算，上海2004年的房价平均涨幅达到24.76%，而上海土地交易价格涨幅为18.8%。这从另一个角度说明，房价的变化并不是单纯由地价决定的。

    判断房价是否决定地价的最主要的依据来自于土地投标过程。如果地价果真太高，房地产商绝对不会投标。这个项目流标之后，“皮之不存，毛将焉附”，根本就谈不上房价高低。在形式上地价似乎登场在前，房价形成在后。事实上，房地产商在政府公布地价标底之前早就对未来房价作出了预测。如果房地产商估计的房价高，他们就会展开竞争，提高土地投标价格。房价估计得越高，房地产商就越敢举牌喊价。如果房价正处于上涨趋势，那么房地产商更敢于喊出高价来争取土地的经营权。最终竞拍的土地价格就越高。毫无疑问，是房价在抬高地价，而不是地价推高房价。有些房地产商把房价上升过快的原因归咎于地价太高在逻辑上是说不过去的。

    在某个城市的土地竞拍会上，本地的房地产公司觉得地价太高，没有赚头，不敢举牌投标，可是有一个从外地来的房地产公司却毫不在乎地投标，夺得了土地经营权。事后，由于房价暴涨，外地来的公司大发横财，令本地的房地产公司后悔莫及。

    在这个案例中，看起来外地来的房地产公司的信息渠道比本地公司更畅通，对于房价的变化趋势了解得更准确。这也许是个怪事，外来的房地产公司怎么还可能比本地的公司更了解情况？显然有悖常识。其实，大的房地产集团不仅是房地产市场上信息的接受者，在相当程度上还是信息的制造者。在投机需求上，他们具有不可低估的兴风作浪的能量。大房地产商的背后和投机集团具有千丝万缕的联系。一损俱损，一荣俱荣。之所以高房价可以从一个地区传播到另外一个地区，就在于大房地产商和投机集团的跨地区活动。房价波动和人们的预期有关，大的房地产商联合在一起足以影响人们对房价的预测。他们不仅资金比较充足，还有能力制造各种利好信息，通过各种广告、电视、平面媒体的密集轰炸，从而改变人们对房价的预期。换句话说，房地产集团联合在一起能够人为地推动房价上升。

    由此可以断定，在目前中国房地产市场上是房价决定地价，而不是地价决定房价。某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。

    房价是涨还是跌

    2004年以来，房地产论坛上好像上演了一出闹剧。有的说看涨，有的说看跌。看涨派和看跌派斗嘴吵架，争过来，吵过去，好不热闹。

    看起来，看跌派似乎占据了舆论上的制高点，颇受新闻媒体的青睐。他们好像是一群为老百姓打抱不平的侠客，动不动就要教训教训那些“十恶不赦的不法奸商”。在社会舆论上房地产商不断被抹黑，形象越来越差，几乎等同于一群骗子强盗。如果有人说，房价可能还会涨，马上被扣上一顶帽子：是不是拿了房地产商的钱财，替房地产商说话？

    在媒体上经常可以看见一些人在不断地“唱衰”房地产市场：有的说，中国房地产泡沫在2005年底之前就要崩溃；有的说得更绝，在2005年10月底之前，上海房价要跌50%，北京跌30%。一个又一个，像算命先生一样，铁嘴钢牙。好像说得越狠，就越能吸引人们的注意。

    遗憾的是，除了少数几篇文章作了一些比较严肃认真的分析之外，许多文章和讲话既没有数据也没有理论，殊不知作出这些判断的理论依据和数据分析在哪里？

    房价到底是涨还是跌？这个问题非常敏感，以至于有的经济学家听到这个问题就吓出了一身冷汗。当前，关于房价涨跌的议论五花八门，说什么的都有，让人无所适从。

    房地产商普遍预测房价必定会涨。房地产市场上买涨不买落，只有房价不断上涨，房地产商才有机会获得差额利润。他们如此预测不足为奇。如果有的学者也说房价会涨，马上就有人怀疑，这小子是不是拿了房地产商的黑钱，在为既得利益集团摇旗呐喊？有的时候，说真话还是需要一点勇气的。

    说房价上涨有二个方面的理论根据：第一，如果真实需求很旺盛，随着居民可支配收入不断增加，房价可能会涨。第二，从投机需求来看，如果民众对房地产市场的未来预期乐观，那么，人们买涨不买落，理性预期也会推动房价上升。如果海外资金大量流入房地产市场，加剧投机需求，自然也会形成推动房价上升的动力。

    大部分房地产商判断房价会涨，其原因是房地产市场上需求旺盛，有这么多的人打算买房子，房价怎么会跌呢？他们的判断建立在对市场信息综合的基础上。不管你喜欢还是不喜欢，房地产商的直觉和经验判断都没有错。真正了解房地产市场动态的无过于房地产商，他们对于市场的脉搏把握得更准确一些。在很多时候还真的不能不多听听房地产老板们的意见和判断。当前的问题在于房地产商的声誉不好。一颗老鼠屎坏了一锅汤，只要十分之一的房地产商有过不实广告或欺诈行为，就足以在民间造成非常恶劣的影响。何况有不良信誉记录的房地产商还为数不少。因此，即使房地产商说得对，相信的人也不多。

    通过对中国房地产市场数据的分析，可以得出这样的判断：在2006年房价继续上升的概率比较高。

    首先，房地产市场的购买力依然保持旺盛。中国的房地产市场需求仍然处于居民可支付的范围内，那些估计房地产市场会很快由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。

    第二，因为中国的贫富差距越来越大，买不起住宅的人确实很多，但是，买得起住宅的人也不少。这部分比较富裕的居民在支撑着房地产需求，还需要若干年的时间才能满足这部分需求。说民众已经买不起住宅显然言过其辞。

    第三，从世界各国房价变动长期趋势来看，房价在不停波动中持续上扬。也就是说，房价在长期来看始终保持着上升的趋势，而在短期内围绕着长期回归线波动。

    第四，在新闻媒体上经常可以看见关于“炒房团”的报道。虽然从来没有看见哪个“炒房团”亮过相，毋庸置疑，“炒房团”不仅存在，而且力量还不小，一旦时机成熟就会浮出水面。海内外的房地产投机需求依然存在，跃跃欲试。海外的投机资本为数巨大，他们随时在觊觎着中国市场。如果盲目开放，不分青红皂白，见到外资就欢迎，一旦让外国投机资本在股市和房地产市场上炒作，那么，离泡沫经济可就真的不远了。

    从目前中国的房地产市场的态势来看，真实需求依然非常旺盛，投机需求还在蠢蠢欲动，两股力量对房价上升继续保持着强大的推动力。有的学者估计在未来几年内房价上涨幅度在8%左右，基本上和经济增长率同步，只要不出现较大的经济波动，实现这种估计的概率最高。

    有些学者坚持说房价一定会跌。他们的理由是房价太高，老百姓买不起房子，时间长了需求赶不上供给，房价焉能不跌？有人认为房地产市场已经出现了严重的泡沫经济，如果泡沫经济崩溃了，房价焉能不跌？还有的学者认为，只要中国出口趋势放慢，房地产泡沫就要崩溃。遗憾的是，这些论述不仅没有提供严谨的理论根据，甚至连必要的数据支持都告缺。

    从2006年初各地披露的房价数据来看，全国各城市房价的增幅有所减少，但是并没有出现下跌的势头。在2006年1月份，国家统计局发表数据，全国70个大中城市房价上升5.5%。北京市商品房涨幅21.2%，深圳上涨了17.38%，连一向被认为涨势比较温和的广州，房价也后来居上，突然上涨了25%左右。

    当前，中国的股市并不景气，房地产市场的历史不长，相对于国民经济来说规模还不够大，集中在股市和房市上的资金尚且没有导致其他领域资金的匮乏。换句话说，在社会上还有大量流动资金存在，其中有相当大的部分有可能注入房地产市场，在这种情况下，断言房地产泡沫(暂且不管有还是没有)很快就要崩溃是缺乏根据的。按照2006年初的中国房地产态势，我们还得不出房价就要大幅度下跌的结论。

    似是而非的说法还有很多

    应该说，在国内房地产市场上，不负责任或者缺乏经济学常识、没有调查研究就轻易抛出的似是而非的言论还有很多，比如说：空置率问题，经济适用房问题，房地产泡沫问题等等。

    在国内的媒体上讨论房价问题的时候经常涉及到空置率。然而，什么是空置房的定义也成问题，究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置？是一个月，三个月还是半年？如果连一个比较准确的定义都没有，谈及空置率的时候各说各话，这样的讨论还有什么意义？

    有人说：“按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险……”

    也许在下孤陋寡闻，查阅了好多海外文献，没有见到多少人关心空置率，也没有查到什么“国际警戒点”。空置率高也罢，低也罢，好像并不要紧。更何况，空置率的数据是怎么得来的？数据是否可靠？中国和外国所说的“空置率”是不是一回事？如果中外空置率的定义都不一样，进行国际比较还有什么意义？在没有解决这些问题之前就声称极度危险，很难服人。中国社会科学院的尹中立认为，中国的空置率数据不可信。但即使这一数据可信，依然很难作出过剩与否的判断，因为，我们既无法参照国外的数据，也没有历史数据和理论数据，得出一个大家公认的中国房地产空置率的标准数据。既然如此，我们又如何来确定空置率是高了还是低了呢？

    还有经济适用房，尽管人们早已意识到在经济适用房的分配中存在的许多问题，可是拥护经济适用房的人却越来越多。中低收入家庭希望购买经济适用房，省下一笔钱。地方官员喜欢，有了经济适用房，他们手中的权利更大了。房地产商拥护，经济适用房为他们发财开辟了捷径。随着第一批经济适用房上市，各种赞美之声占据了舆论主体。绝大部分报道都把经济适用房当作为民谋利的善举来歌颂。地方政府高兴，房地产商高兴，搬进新居的住户更高兴。在皆大欢喜的局面下，拥护的人多，反对的人少，拥护经济适用房的阵营迅速扩大。好像反对经济适用房就是不关心民众的生活。然而，并不需要很高深的经济学知识就能够发现经济适用房的弊病。这些弊病并没有因为压制批评而自动消失。在分配经济适用房时暴露出来的矛盾越来越多。简略说来，经济适用房非但没有解决低收入家庭的住房困难反而引出了一系列社会问题：扩大贫富差距，滋生寻租腐败；扰乱价格体系，降低社会福利；破坏社会信用，鼓励弄虚作假；鼓励提前消费，增加了银行潜在风险，等等。低收入家庭实际上没有得到实惠，受益者其实是一部分中产阶级和房地产商。

    至于房地产泡沫是否存在的问题，国内学界的很多说法更是信口开河，浮躁得可怕。鉴于这个问题很重要，我们在后面会专门分析。

    目前国内学术界的竞争规范不够清楚，学风浮燥。在很多问题上，弄不清楚新闻娱乐和学术研究之间的区别。似乎在新闻媒体和学术界中不少人都得了健忘症。瞪着眼睛瞎说。说完了就完了，结果，说了也白说，不说白不说。

    某些学者不肯踏踏实实地花费气力做研究，贪图捷径，无论是否做过研究，也不论是不是属于自己的专业范围，逮着什么讲什么，好像天下事情没有他不知道的，俨然是个万能的经济学家。我并不是说经济学家非守在自己的二亩三分地里，不能跨越边界，研究其他领域中的课题。关键在于在跨越专业领域的时候要花费很大的精力，首先要学习在这个领域中前人的论述和经验，然后要做大量调查研究。只有站在巨人的肩膀上才能看得更远。如果贪图便宜，急于求成，随便翻了几本书就开始发表议论，恐怕十有八九要栽跟头的。

    有些学者在其他领域中学有所成，声誉甚隆，却对房地产业缺乏了解和研究，他们实在没有必要来趟房地产的混水。对那些不属于自己研究范围内的事情说几句不知道，完全无损自己的威望，反倒更显示出“知之为知之，不知为不知”的学者风度。看到某些学者如此不珍惜自己的声誉，实在令人为之惋惜。

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　　房地产业的“滥言时代”该结束了！

    1663亿元究竟落进了谁的荷包？

    2004年以来，中国房地产业有三个现象引起了全社会的普遍关注：第一，房价暴涨；第二，在富豪榜上房地产商的名字越来越多；第三，房地产商再三声明，他们并没有发财。

    房价暴涨是有目共睹的事实。全国平均房价从2003年的每平方米2279元上升为2004年的2714元，##Detail_Page_AD##增幅为19.08%。如果以2003年的房价作为基础，那么中国的老百姓在2004年购买住宅的时候由于房价上涨的因素而多支付了1663亿元。2003年全国职工工资总额为14743亿元，民众购买商品房时多支出的部分相当于全国职工工资总额的11.3%。在短短的一年之内，房价上升如此之快，难怪社会上怨声载道。

    最近三年公布的大企业百强当中，经营房地产的越来越多。在2002年是25家，2003年37家，2004年为45家。在福布斯公布的2004年中国200名富豪当中有64人来自于房地产业，在前20名当中，有11人与房地产有关。

    可是，房地产的老板们却表现得非常“谦虚”。许多房地产业的代表人物再三声称他们没有赚到钱，利润并不高。从2004年股市公报可见，房地产公司的业绩表现一塌糊涂。陆家嘴(600663)的全部业务都是房地产，在2004年主营业务收入同比下降7.38%，利润同比下降19.8%。上海新梅(600732)主营业务利润同比下降10.82%。天宸股份(600620)的主营业务利润下降29.3%，埔东金桥(600639)主营业务利润下降了8.9%。由于业绩不佳，这些股票的分红状况普遍不好，有的股票甚至干脆不分红。按理说，上市公司披露的信息有证监会监督，不至于太荒唐离谱。如果从这些信息来判断，房地产老板们似乎也没有从房价暴涨中捞到油水。

    房价之谜不在于去年涨了多少，也不在于明年还会不会涨，让人们困惑不解的是明明房价暴涨，房地产的富豪越来越多，可是谁都不认帐。那么，到底是什么因素在推动房价上涨？老百姓在2004年购房时多支付的1663亿元究竟落进了谁的荷包？

    认真算一笔成本帐

    某些学者为房价上升的理由开出了一个长长的单子，其中包括：建材价格上升，人工成本增加……等等原因。总之一句话，房地产商的成本尤其是房屋建造成本上升了。是否真的如此呢？

    世界上怕就怕认真二字。要弄清楚房价之谜，不妨坐下来仔细算几笔帐。只要认真算一算，恐怕有一些人快坐不住了。

    我们先来看看，在房价大幅度上升的过程中，劳动成本(主要是建筑工人的工资)是否显著上升？

    在2002年国有企业职工工资增长率为9%，而集体企业职工工资增长率为6.7%。由于在建筑行业中属于集体企业的职工人数远远超过了国有企业，因此估计整个建筑行业职工工资增长率不会超过8%。

    建筑业职工平均工资

    资料来源：《中国统计年鉴》，2003年，P158-162。

    2004年全国房价上升了19.1%，职工工资指数上升14.6%。不过，城镇集体单位的工资指数只上升了1.1%。众所周知，目前，建筑行业的大部分职工都是来自于农村的“农民工”，他们的工资增加幅度远不如那些集体企业。在许多城市中，别说加工资了，假若包工头能够按期给民工发工资就很不错了。由于房价远远超过了劳动成本上升幅度，显然，把房价暴涨归罪于劳动成本的推动是毫无根据的。

    我们再来看看，房价暴涨是否来自于房地产的物化成本(建筑安装费等)的推动？

    在2004年，全国商品零售价格指数上升了2.8%。其中，建筑材料价格上升了4.3%，水电燃料价格上升了7.5%，交通运输价格上升了0.7%，建筑装潢材料价格上升4.2%，五金电料上升2%。这些数字和老百姓的日常感觉基本上是一样的。在2004年的市场上充满了各式各样减价打折的商品，除了房价飞涨之外，并没有出现通货膨胀的压力。有些经济学家还曾经担心可能出现通货紧缩现象。因此，房价飞涨的原因也赖不到房地产业的物化成本。

    恰恰相反，从《中国统计摘要》给出的房地产开发企业支出概况中还可以发现工程款有下降的趋势。在2003年全国房地产业支付的工程款(包括支付给建筑工人的工资)为1119.7亿元，在2004年支付了1115.9亿元。设备材料款在2003年为68.1亿元，在2004年下降为66.9亿元。在这一年内，商品房竣工面积增加了，而支付的工程款和设备材料款反而有所下降。也许是房地产业提高了管理水平，采用了先进技术，在增加竣工面积的同时降低了开支。这确实是一个好消息。无论如何，这些数据排除了这样一点：2004年的房价暴涨与工程款和原材料价格上涨有关。

    房地产开发企业支出概况(亿元)

    资料来源:《中国统计摘要》，2005年，P62。

    总而言之，把房价暴涨归咎于人工成本和材料成本的说法是站不住脚的。

    此外，在上表的数据中还有一个疑点：房地产企业各项应付款总额从2003年的1699亿元，到了2004年上升为1872亿元，上升幅度为10.2%。即使如此，房地产企业的支出仍然远远低于房价上升幅度。如果统计口径在2004年没有发生变化，那么，有必要追究一下，在物化成本(建材和水电)以及人工成本(劳动工资)都下降的情况下，是什么原因使得房地产企业的应付款增加了173亿元？国务院在2004年没有开征新的税种，银行提供的各项服务的收费标准没有改变，工商管理部门也没有增加新的收费项目。那么，这部分资金到哪里去了？

    对于房价背后的这笔糊涂帐就是要不依不饶地追究下去。

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    房价飙升，有多少流到国库？

    全国购房者因为房价上涨的原因在2004年多支付了1663亿元。这笔巨款绝对不会无缘无故地从人间蒸发。它只能有二个去处：地方政府或房地产商。

    既然房地产商和地方政府都不愿意公开有关地价的资料，##Detail_Page_AD##如果仅仅考察一下在2003-2004年期间财政收入的增量，应当不涉及“商业秘密”吧？房地产商说，房价上涨的主要原因是取得土地批租的费用太高了。那么，由于房价上升使得商品房销售总额增加的部分应当有相当部分转变成政府的财税收入，地方政府的财税收入应当相应增加才对。

    根据国家统计局发布的2004年数据，全国地方性税收总收入为11693亿元。其中城镇土地使用税征收了106.23亿元(占全部税收0.192%)。耕地占用税120亿元(占全部税收0.331%)。两项合计为226.3亿元。

    2004年增收的与土地有关的税收(亿元)

    资料来源：《中国统计摘要》，2005年，P74-75。

    在2003年公布的“各地区财政收入分项数”当中没有城镇土地使用税和耕地占用税这二项。也许这些数字划分到其他数据当中去了。2004年各地区增收的与土地相关的税收总额为268.77亿元。其中，北京增收了6.29亿元。上海增收10.46亿元，天津增收2.84亿元，重庆增收4.48亿元。其实，在2003年房地产商是需要支付土地使用税的，在这里姑且不计，因此，各个地区和土地有关的税收增收量绝对不会低于这个数字。

    2004年由于房价暴涨使得购房者多支付了1663亿元。看起来，极而言之，地方政府不过从税收渠道拿走了268.77亿元，还需要追究其余资金的去向。

    如果考虑到，土地出让金是地方政府预算外最主要的收入来源，这1200亿当中，应当有一定的比例是土地出让金的增长值。根据国土资源部公布的数据，2004年全国主要大城市的平均综合地价为1198元/平方米,与2003年相比增长6.08%,这意味着在购房者多付的1663亿元中，各级政府的土地收入占了约262.5亿元，加上预算内税收增加收入的约269亿元，一共才530亿，还有近千亿的资金流到哪里去了呢？

    房价暴涨之后，地方政府预算内外的收入增加只是一小部分，那么房价增加的其余部分只有二个可能的去向：要么被官员贪污了，要么是房地产企业逃税漏税。有新闻媒体说：“房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2005年，广州地税稽查部门对全市260多家房地产企业进行了检查，其中发现税收违法问题的有160多家，查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年至2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元。”显然，如果把偷税漏税和贪污腐败合并在一起查，数字恐怕还要增加不少。

    这个行业到底有多大利润？

    2005年12月16日，全国经济普查数据第二号公报宣称，2004年全国房地产开发经营行业平均利润率7.77%。许多开发商马上表态认同这个数字。某房地产商甚至引用国家统计局2004年经济普查报告说，房地产业总资产利润率只有1.67%。

    北京市第一次全国经济普查公布的数据显示，2004年全市房地产业实现利润126.2亿元，占全市法人企业实现利润的6.3%；其中房地产开发企业实现利润107亿元，物业管理企业7.1亿元，中介服务企业2.1亿元……房地产开发商的利润率究竟有多高？在这些报告中语焉不详，看不出来。

    尽管有的房地产商再三声明他们的利润率并不高，但是社会上似乎很少有人相信这些话。近年来房地产业已经制造出来一大批千万富翁、亿万富翁。在中国富豪排行榜上有相当多的房地产商名列前茅。在富豪百强当中，2002年榜上有名的房地产商有25家，2003年增加到37家，到了2004年上升为45家。如果房地产业的利润真的不高，这些富豪是从哪里来的钱？

    福州市有关部门早些时候提供了当地23个楼盘的成本，土地取得费(即地价)占福州市商品房社会平均成本的30%左右。房地产开发项目的利润率平均为50%，最低的超过20%，最高的超过90%。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15%。在珠海、福州等地，记者根据建筑设计、造价咨询、土地储备、物价管理等单位提供的情况交叉印证，对一些楼盘进行了“成本核算”，结果发现，开发商的利润率远远超过自己宣称的15%或20%，事实上高达60%至70%。而上海、北京等地，房价畸高，但开发成本除地价外，多与其他省会城市相同，因而利润率远远不止这些，有的甚至是一两倍。

    2005年11月底，《南国都市报》刊登文章指出，福州市物价局公布房价成本清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的基本特点。

    福州物价局测算出商品房成本，新华社马上发出长篇报道“利润率平均50%，福州商品房开发成本大曝光”。文章从地价、土建和安装成本、配套建设费用、开发商营运成本等方面详细解剖了房价成本，得出了结论，房地产商的利润率起码在50%以上。

    虽说在报刊杂志上充斥着各种各样的说法，可是迄今为止，我们还没有看到一份严谨的房地产成本研究报告。无论是统计部门还是建设部等主管部门在公布数字的时候，是否可以顺带介绍一下所用的定义和计算方法？在国家统计年鉴上早就这样做了，要求你们照章办事并不为过。全国经济普查数据第二号公报中所说的全国房地产开发经营行业平均利润率7.77%，究竟是什么定义，是怎么计算出来的？

    也许在这份公报中采用的利润数字来源于房地产业的纳税数额。如果报告的作者如此解释倒有情可原。因为房地产商在纳税问题上的记录实在不那么光彩。在2004年国家税务总局公布的《中国纳税百强排行榜》上，居然没有一家房地产企业。在富豪百强榜上占据了半壁江山的房地产商们居然在纳税百强榜上集体缺席，岂非咄咄怪事？如果从房地产企业纳税额上推算出来的平均利润率为7.77%，而实际利润率较之高一倍的话，究竟房地产商逃掉了多少税？

    房地产商的利润究竟有多高，还是一个谜。在中国有不少房地产研究所，他们都在干些什么？

    雁过拔毛式的房地产腐败

    住宅造价只有房价的一半左右，地方财政在房价暴涨过程中也没有得到多大好处，能不能由此得出结论：房地产商的利润在50%以上？几乎所有的房地产商都异口同声坚决否认。许多房地产商声明：房地产行业并不是一个暴利行业，说他们为富不仁实在是委屈了。可是，如果要房地产商谈谈利润状况，几乎所有的房地产商都吞吞吐吐，好像有什么说不出来的难处。言者无意，听者有心，他们有许多摆不上台面的开销。

    在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。

    为了办这5个证，总共要盖20多个章子，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门。每一个衙门都要烧香、拜菩萨。房地产公司都有专人负责办理这些申请手续。每到年节，都要开列出一张长长的名单，逐个登门送礼打点。

    房地产商可能拿到超额利润中的一个部分，而另外一部分很可能进了地方政府官员的手中，而贪污腐败所造成的危害可能比房地产商的暴利对社会造成的损害还更大。

    在房地产业中的行贿受贿无非二种：一种是：“阎王式”，另一种是“雁过拔毛”式。先说第一种，广西银兴房屋开发公司想开发南宁西园饭店门前85亩一块地。广西自治区原主席成克杰将这块地批给了他们，并且将地价从每亩96万元压到55万元。国家损失了3485万元。为此开发商送给成克杰“好处费”1600万元，开发商节省了1885万元。另一种，找不到“阎王”，就只好找“小鬼”帮忙。如果没有成克杰这类高官介入，房地产开发商恐怕也要支付相当费用才能逐一打通环节，取得开发经营的资格。把一大笔贿赂分解为几十笔，每一笔贿赂的数量可能都不大。如果这些贿赂是分多次进行，那么，每一次的数量更小一些。虽然是雁过拔毛，可是加到一起就可能骇人听闻。这可能是房地产商不敢公开示人的一笔黑帐，也是他们有苦说不出来的地方。

    正如前文计算过的那样，在2004年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。有的经济学家估计在房地产的总销售额当中开发商得到20-30%，政府得到30-40%，金融机构5-10%，建筑商10-15%，非正常流失占5-10%。2004年商品房销售额为10375亿元，那么，非正常流失大约在500-1000亿元左右。

    老百姓说房地产业有暴利，而房地产商说没有，政府部门经常保持沉默，不置可否。在很多场合下官方的统计机构常常偏向着房地产商。看起来房价成本似乎非常复杂，公说公有理，婆说婆有理。其实，数据统计并没有什么了不起的学问，解决这个难题的关键在于那些官方统计机构。他们吃的是“皇粮”，理应提供真实数据。在报告数据的同时也应当同时介绍一下所使用的定义和统计口径。特别是要在数据上交代清楚综合平衡关系。房价暴涨之后居然没有人认帐，无论如何也交代不过去吧？

    说到底，不是算不清，而是敢不敢算。倘若当真清查起来，涉及到房地产开发的贪污腐败和违法逃税的案件不知道有多少。那些贪官污吏得罪得起吗？如何清理房地产业的环境，完善法制，是反贪倡廉的一项艰巨任务。

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　　泡沫之害甚于虎

    在前文说了，关于房地产泡沫的问题我们应该加以认真讨论。有学者认为房地产市场已经出现了严重的泡沫经济；还有的学者认为，只要中国出口趋势放慢，房地产泡沫就要崩溃。如果这些判断是真的话，那就是不是房地产价格涨跌的问题了。   

    泡沫比抢银行还可怕

    如果某地出现一起抢劫银行的案件，哪怕被抢走几百万，几千万元，就已经是一件了不起的大案了，立即会造成极大的新闻轰动。可是，抢劫银行的案件再恶劣也不至于让银行倒闭，但是泡沫经济“抢劫”银行的本领比一般犯罪分子高过几千倍。泡沫经济对银行系统的伤害比一千个犯罪集团更为严重。何况，在破获了抢劫银行的犯罪集团之后还能够追回部分赃款，而在泡沫经济中获利的人既合理又合法，是没有办法追究的。最终泡沫经济给国民经济造成的严重损失则要全体国民来共同承担。

    泡沫的破坏作用主要体现在以下方面：

    1、破坏宏观经济稳定

    在泡沫经济泛起之际，表面上兴旺繁荣。房地产指数节节上扬，银行帐面上的资产也越来越多，政府的财税收入也日渐上升。政府官员们得意忘形，谈起政绩来似乎形势空前大好。当泡沫经济崩溃的时候，市场一片萧条，到处是破产、倒闭的坏消息。随着股票和房地产指数下跌，人们对未来的预期也一个跟斗从九霄云端跌进了十八层地狱。悲观失望的情绪蔓延于社会的各个角落。泡沫经济破坏了稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实。凡是泡沫经济严重的国家尽管在某一段时间之内的经济发展速度比较快，最终都会遭遇到严重的经济危机。

    2、降低资源配置效率

    在发展中国家，资金是稀缺资源。但是，由于泡沫经济的泛滥，房地产业占用了大量资金，实际上是无效占用或低效使用稀缺资源，从总体上降低了社会的生产效率。等到泡沫经济崩溃时人们才发现，泡沫经济所导致的资源分配扭曲已经严重地损害了国家的综合国力。从亚洲和世界上遭遇到金融风暴袭击的国家的案例来看，泡沫经济不仅具有静态的资源再分配效果，而且在动态上削弱了整个国家的竞争能力，造成了巨大的效率损失。

    3、损害工业和农业发展

    在房地产泡沫经济泛滥期间，不仅投机活动占用了大量资金而导致工农业生产资金短缺，而且破坏了市场竞争环境，扭曲了劳动力资源的优化配置，从而阻碍了工农业的发展。

    泡沫经济的崩溃往往造成大量企业破产，工人失业，工农业生产急剧下降。为了恢复正常的社会和生产秩序需要付出很高的重组成本。这是泡沫经济所造成的又一笔损失。

    4、加大贫富差距和国民收入不平等

    泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户，同时也导致一些人倾家荡产，从而加大了社会贫富差别。在八十年代末的股市和房地产泡沫经济疯狂中，有些人在房地产和股市上发了横财，一夜之间成为富豪。许多老百姓追风而上，把自己多年积蓄或者退休养老的本钱都投入房地产和股市交易，最后输了个一干二净。这些人势必要成为社会保障系统的包袱。

    5、破坏金融稳定，导致银行危机

    在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在旋涡的中心。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有的人和企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话，可能避免受到直接的影响。但是，无论如何，银行系统都是泡沫经济的直接受害者，而且是重灾区。不管是谁为泡沫经济殉葬，在银行的帐目上必然出现大量呆账、坏账。倒霉的企业或个人难免倒闭破产，最终银行系统也势必被拖垮，从而出现全面的金融危机。

    中国房地产有泡沫吗？

    泡沫的危害人所共知，那么中国房地产是否已经出现了泡沫呢？泡沫经济描述的是资金流的特殊运动。如果是在进行严肃的经济学研究，不要轻言泡沫经济。

    当人们说资产泡沫的时候通常有二重意义：第一，泡沫正在形成，第二，泡沫已经濒临崩溃或者正在崩溃。如果人们说房地产业出现了泡沫经济，实际上他们心目中已经断定房地产市场很快就要崩溃，房价将迅速下跌。如果没有这一层意思，那么岂不是说房地产泡沫可以长期存在下去，那还叫什么泡沫？

    人们乐观预期的改变是房地产泡沫崩溃的导火线。让人们改变预期是有条件的。从历史上泡沫经济崩溃的案例来看，往往是由于资金高度集中于股市和房地产而导致其他行业资金匮乏，从而改变人们对房市和股市的期望。

    2005年第一季度，中国居民个人住房贷款总额为16473亿元，相当GDP的11.7%。这个比例在欧盟为39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。

    房地产开发商贷款总额8177亿元，其中住房开发贷款4601亿元，流动资金贷款1605亿元，地产开发贷款1586亿元，商业用房开发贷款384亿元。

    2004年底房地产贷款余额26306亿元。相当GDP的19.2%。世界各国房地产贷款余额占GDP的比例不尽相同，很难横向比较。但是，在曾经发生泡沫经济崩溃的国家中，他们的房地产贷款余额全部高于GDP的30%。

    从这些数据中可见，第一，中国的房地产业方兴未艾，房地产贷款上升速度超过25%，房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20个百分点。因此，务必要提高警惕，防止出现房地产泡沫经济。第二，从目前的房地产贷款规模来看，离开泡沫经济崩溃还有一段距离。也就是说，资金尚未高度集中于房地产业，在其他领域中还看不出缺乏资金的现象。如果房价持续上扬，还会有大量资金从其他行业流入房地产市场。

    因为在全国范围内资金市场是高度统一的，流动速度很快，资金会很快地流入房地产泡沫急剧膨胀的城市。只要资金还能源源不断地从其他行业或其他地区涌入，这个城市的泡沫就不会崩溃。除非政府行政干预，否则房地产泡沫必定在局部地区形成，以全国金融危机而告终。

    2005年房地产宏观调控有效地压抑了投机需求，上海等地的投机需求比较严重，在这些地方的房价出现了局部调整，这是很正常的现象。但是，这并不能说，上海的真实需求和投机需求就此消失了。更不能把这些现象看成泡沫经济崩溃。上海某个楼盘房价剧烈下跌，有些楼盘出现退房现象，肯定有其内在的原因。也许是欺诈行为被揭穿，也许是楼房质量不合格，也许是炒房者资金链断裂，等等。拿某几个特例是不能说明全局动向的。

    北美的房价在最近几年内大幅度上涨，挪威的房价几乎涨了三倍，可是，这些国家的经济学家通过历史数据的分析比较得出结论，房价上升基本是和经济体的基本要素相关，特别和当前的低利率有关。基本要素的波动基本上可以解释房价的变动。因此，他们并不认为在北美和欧洲国家已经出现了房地产泡沫经济。由于中国房地产数据不全，还没有一个专门机构认真地从事这项研究，我们尚且不能从定量分析中得出有没有房地产泡沫经济的结论。

    如果一定要作出一个判断的话，从目前的情况总体看来，中国的房地产市场并没有呈现出泡沫经济的显著特征。

    近年来，有一批经济学家坚持“唱衰”房地产市场，他们认为房地产的泡沫经济已经非常严重，甚至已经到了崩溃的边缘。尽管我对他们的某些结论不敢苟同，但是非常赞赏他们的勇气和责任心。他们的共同点在于强调房价飞涨可能将祸水引入银行，而讨论房地产问题的核心是防范金融危机。在中国经济高速增长的时候特别需要唤起全民的危机意识。真正遭遇危机的往往是那些缺乏危机意识的民族。我们不能因为他们的某些预言过于武断而忘记了其中传达的最重要的信息。

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　　背景资料

    日本的房地产泡沫

    在1987年到1989年期间，日本房地产价格迅速上升。1989年末，在炒作之下房地产价格开始飙升。日本房地产价格上涨到十分荒唐的程度，如果不炒股票或房地产的话，一般工薪阶层就是花费毕生储蓄也不一定能够在大城市中买下一套住宅。

    从1990年秋季开始，日本房价开始直线下落。##Detail_Page_AD##到了1994年，东京、大阪等地的房价已经跌幅已经超过了50%。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。大量企业尤其是房地产企业倒闭，银行歇业，日经指数几乎下跌了三分之二。

    西方有些经济学家估计：日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。在泡沫经济崩溃后，日本在萧条中挣扎了十多年，迄今为止，日本经济依然看不到明显的起色。泡沫经济已经变成了日本甩不脱的噩梦。

    香港的房地产泡沫

    在1990年到1996年期间，香港的房价被推到了极为不合理的高度。房价飞涨反过来激励了房地产市场上的投机风气，再加上股票市场的投机盛行，香港的泡沫经济很快就被吹了起来。即使在1997年金融风暴席卷东亚各国之际，香港的房价依然高速上涨，并且在1998年冲到了顶峰。从1990年到1998年，香港的住宅房价上涨了2.61倍。

    然而好景不长，1999年香港私人住宅平均价格下跌14.6%。香港政府在中央政府的全力支持之下竭力救市，采取各种办法来维持房价。可是，在2000年又下跌了10%，2001年继续下跌12.1%，2002年11.2%，2003年再跌11.8%。和房地产泡沫经济最高峰相比，房地产总值几乎跌掉了60%。房地产业一直到2005年还没有摆脱负面的影响。   

    制定政策要深思

    虽然房价尚在人民购买力承受范围之内，虽然目前没有出现明显的泡沫经济的特征，但是我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策，听任房价继续飞涨，要不了几年，就可能出现房地产泡沫经济，房价收入比将迅速上升，超出人们能够承受的范围。台湾在上个世纪80年代初的房价收入比保持在6-7之间。可是由于在80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。从政策制定者的角度来说，一定要未雨绸缪，防患未然，防止房地产泡沫的出现。具体而言，应该秉持什么样的方针，制定什么样的政策呢？

    许多人呼吁政府对房价进行管制。但是，我们知道政府的价格管制只能是市场竞争机制的补充，价格管制不能取代竞争机制，否则岂不是倒退回计划经济轨道上去了？而且，由于住宅在位置、结构、质量、功能和周边环境上存在着千差万别，在房地产市场上几乎没有两套完全相同的住宅。政府根本不可能通过标准化来统一房价。

    无论房价高低，只要没有操纵市场，哄抬房价，没有垄断和不合法的炒作在里面，政府就不应当过多干预。采取设定最高房价的办法根本就不能解决问题。你在这边限价，房地产商在那边降低质量，吃亏的还是买房的民众。何况限价除了要增加监管成本之外还给价格体系带来扭曲，造成整个经济系统的效率损失。

    房价暴涨失控的原因是市场失灵，因此，政府政策的目标应当针对市场失灵，设法修补或恢复市场竞争秩序而不是扼杀市场机制。此外，政府直接干预房价的结果往往扩大行政权限，提供了寻租和贪污腐败的土壤。如果政府全面干预房价，恐怕是在倒洗澡水的时候连孩子也倒掉了。

    在讨论政府房地产政策的时候，必须明确：为什么政府要干预房地产市场？

    经济学基本原理告诉我们，政府政策的目的只有两个：效率和公平。政府干预房地产市场是为了维护正常的市场竞争秩序，提高生产效率和资源分配效率，实现在竞争基础上的公平，而绝对不是开倒车，背离改革开放的大政方针。

    房地产政策可以归纳为二个目标，六大政策。二个目标是促进社会效率和公平。

    房地产领域中的社会公平包括有两个方面：第一，保证房地产市场的公平竞争秩序；第二，通过转移支付来保护和帮助社会弱势群体。

    维护社会公平并不是不分青红皂白，让所有的人都住上同样的住宅。社会公平最本质的精神是让大家有一个公平的竞争环境。要防止某些利益集团利用资金、信息或社会地位上的优势扭曲竞争环境，导致社会不公平。防止寡头垄断是维护房地产正常竞争秩序的非常重要的环节。要特别注意防范大房地产企业之间的价格合谋和寡头垄断。不能允许房地产商和地方政府官员合谋，利用抬高房价来掠夺老百姓。要追究由于寡头垄断而出现的暴利行为。

    六大政策是：房地产信息政策、转移支付政策、利率政策、信贷政策、财税政策和土地政策。具体说来，包括以下方面：

    房价成本要强制公开

    房地产商扭曲房价的基础是信息不对称。购房者高度分散，在市场上处于竞争弱势。保护真实需求的一项重要内容就是要加强房价成本的透明度，严惩在房地产商利用虚假信息进行欺诈。

    究竟房地产行业的利润有多少？房价当中有多少属于成本，有多少属于政府税费收入，有多少属于房地产企业的正常利润，还有多少是见不得阳光的部分？福州、浙江等地的物价部门已经开始努力弄清楚这些迷团，这是一个良好的开端。可以预料，房价信息的澄清有助于规范房地产市场竞争秩序，恢复房地产企业的信誉。更重要的是有助于建立互信互助的社会风气，反对贪污腐败和偷税漏税。为了保护广大购房者的利益，降低他们取得真实信息的成本，对于房地产企业必须实行强制信息披露政策，并且建立专门机构，监管房价成本。应当由政府出面支持独立的高水平的房地产研究机构，尽可能为购房者提供客观、准确的房价信息。

    从理论上分析，没有任何激励机制能够促使房地产商提供真实信息，而且由于房价信息的公共性，房地产研究肯定处于严重短缺状态。近年来的实践证明，在放任自流的状况下房地产信息被严重扭曲，房地产市场处于非常严重的信息混乱状态。因此，只能采取强制信息披露政策，才能为广大购房者提供系统的比较真实的信息。强制信息披露政策并不是市场机制的必然产物，因此，必须通过加强监管才能得以实施。

    帮助弱势群体不能靠经济适用房

    必须通过政府财政转移支付来保护和帮助社会弱势群体，让贫穷户有房可住。

    世界各国都有一些穷人买不起房子。为了维持社会稳定，体现社会公平，政府可以从财政税收中拿出一部分钱来，以转移支付的形式解决贫穷居民的住房问题。由于政府财政转移支付动用的是全体纳税人的钱，显然，政府转移支付并不属于市场行为，务必要和市场行为分开。如果将政府的转移支付和市场交易混杂在一起，很可能产生贪污腐败。

    对于收入较低的购房者可以给予一定的减免税收等支持，如果补贴务必采取货币形式，而不宜采用实物形式。尤其不能采取以往经济适用房的方式，靠排队来分配政府补贴。经济适用房带来的麻烦恐怕比能够解决的问题更多。

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    提高房贷利率的作法并没有错

    2005年3月针对房地产热，中国人民银行决定提高商业银行自营性个人住房贷款政策。此决定一经发表就引来一片喧哗。

    世界各国大量实践证明，提高按揭贷款利率将提高业主成本，降低购房者的需求。目前欧美国家和中国的利率都非常低。这是当前房价走高最重要的原因。鉴于2004年以来中国的房价暴涨，提高房贷利率的作法并没有错。

    利率政策的缺点是无法区分投机需求和真实需求。##Detail_Page_AD##提高购房贷款利率确实对购房者产生了一定负面影响，抑制了真实需求。这也许恰恰是给过热的房地产业降温的初始目标。不过，如果利率上调的幅度很小，对于真正要购买住房的人来说，其影响有限。投机需求对于按揭贷款利率变化的承受力很强。只要房价在上涨，即使利率也在上升，投机者依然预期获利。微小的利率变化对投机者也不会产生多大的影响。总之，如果房贷利率调整幅度不大，对于房地产市场的影响有限。如果房贷利率调整幅度较大，会压抑真实需求而对投机需求的作用不显著。

    对于利率调整后出现的各种议论不必过虑。由于这些议论并没有理论支持，等上一段时间自然就平息了。这些呼声反而提醒我们，要做好房地产知识的普及教育，提高民众的经济理论水平，才能保证房贷利率政策达到预期目的。

    信贷政策组合拳防止房地产泡沫

    房地产政策的核心在于防止房地产泡沫冲击银行体系。假如房价大起大落，在房价暴涨的时候，人们买涨不买落，将房价越抬越高。拿这些房地产作为担保，银行发放的按揭贷款越来越多。一旦房地产泡沫崩溃，房价一落千丈。银行按揭贷款的担保品价值下降到一定程度之后必定会转化为银行的风险。为了防范房地产泡沫经济对银行体系的冲击可以采取一系列信贷政策的组合。

    首先，控制按揭贷款首期门槛，居民购买的第一套住宅的首期支付比例设定为20%。在房地产价格上涨过快城市或地区，购买第二套住宅首期支付的比例可以提高到30%。2005年12月27日央行已决定将高档住宅、别墅和非第一套住宅的首期付款比例提高到40%。按揭贷款门槛越高，银行按揭贷款的风险越小。与此同时，提高按揭贷款门槛减少了投机活动的资金周转量，从而有效地抑制了房地产投机活动。

    其次，在投机活动非常猖獗的时候，可以考虑对购买第二套住宅实行不同的按揭贷款利率。例如，购买第一套住房的贷款利率是5.51%，而购买第二套住房的贷款利率就上升到6.12%。

    实践证明，房贷利率调整对于房地产投机活动的抑制作用并不明显。而首期支付比例的调整对于投机活动的抑制作用要强得多。提高购买第二套住宅的首期支付比例对绝大多数购房者并没有什么影响。因此，在实现了购房实名制之后，似乎可以考虑将这一规定制度化，普遍适用于所有地区。

    第三，在投机活动猖獗之际停止新房预售，禁止期房交易或转让。

    新房预售将未来的交易提前到了现在，将未来市场的不确定性带进了银行。而央行的责任是维护金融体制的稳定。房地产业的负债率太高，自有资本还不到25%，大部分资金直接或者间接来自于银行贷款，其中又有相当比例来自于预售房的收入。当央行判断房地产市场投机风气较盛，自然要采取措施保护银行的稳定性。

    香港当年就是听凭房地产商炒作“房花”，使得房地产投机风气日盛一日，最后以房地产泡沫崩溃的悲剧结尾，香港居民为此付出了沉重的代价。

    对预售房政策的调控也属于相机决策，要看房地产市场投机需求的状况而定。如果看到房地产市场上投机风气盛行，有可能利用房地产期货交易扩大投机需求，那么，在一段时期内停止房地产期货交易是完全正确的。

    第四，在投机风气盛行之际停止转按揭服务，给过热的房地产市场当头泼一瓢冷水。凡有抵押的房屋转让或出售，卖出方(上家)应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方(下家)共同申请转移登记，办理产权证明。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。

    实践证明，上述信贷政策对于房地产投机需求有着显著的抑制作用，而对于正常购买住宅的民众并没有很大的影响。房地产信贷政策与利率调整不同。房贷政策的调整并不影响到其他国民经济部门，而针对性很强。房贷政策的使用具有较高的随机性和灵活性，可以相机决策。也就是说，在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策，而在风平浪静之后可以适当放松。

    开征托宾税和物业税

    鉴于房地产市场很容易出现投机活动，因此应当特别注意研究转让阶段的税收政策。通过财税政策来提高投机活动的交易成本。

    第一，征收房地产交易所得税。无论企业还是个人都要缴纳所得税，企业还要缴纳增值税。如果把房地产当作投资，缴纳增值税，理所当然。房地产交易所得税和个人所得税的性质基本类似。既然在房地产市场买进卖出得到了收入，有什么理由不纳税呢？从法理到实践，征收房地产交易所得税有根有据。许多地区正在着手开启这个地方税种。例如，从2006年开始，广州对个人转让房产征收20%所得税。由于大部分购房者的目的是自己居住，他们不会在购房之后很快在将住宅出售，因此，征收房地产交易所得税并不会伤害到真实需求。

    第二，如果购买住房之后不足二年就要出售，应当全额征收营业税。这种税费在理论上常常被称为托宾税，它也是一种相机决策税种。显然，这项税种会有效抑制短期炒作，规范