房地产市场有四大“软肋” 调控政策六大建议

    中新网4月13日电 据《中国财经报》报道，随着房地产宏观调控政策措施的逐步落实到位，从总体来看，2006年房地产市场将延续平稳发展的态势。

    调整普通商品住房面积标准

    2005年，国家对普通商品住房作出了明确规定，##Detail_Page_AD##即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各地可以在规定标准的基础上浮动20%。从各地落实的情况来看，仅石家庄、呼和浩特、青岛、拉萨4个城市将单套建筑面积控制在120平方米以下，其他32个大中城市均上浮了20%。考虑到中国人多地少的国情，为适应发展节能省地型住宅的要求，对于超过规定建筑面积标准的，应当予以调整。　

    充分发挥土地供应的“闸门”控制作用

    从美国等市场经济发达国家在控制房地产市场价格的经验来看，为解决中等收入居民住房困难问题，他们在过去相当长一段时间里(约20年)，坚持建设100平方米以下的小户型“社会住宅”，以满足中等收入居民住房消费需要，平均每年建设的小户型“社会住宅”不少于中等收入者占居民总数的比重(平均不少于62%)。

    中国属于不发达国家，中低收入家庭约占全部家庭的80%左右，在市场经济发展的初级阶段，我们应借鉴美国的经验，充分发挥土地供应对于房地产市场的“闸门”控制作用：国土资源部门在提供商品住房建设用地之前，应当先由城市规划部门依据控制性详细规划出商品住房的建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，之后再由房地产部门规定中小户型住房面积占商品住房面积不得少于80%比例的控制性要求，并将其作为供应商品住房建设用地的前置条件，以保障中小户型普通商品住房供应。对于房地产投资增幅过高、商品住宅销售价格上涨过快的地区，要严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。　

    形成梯形住房消费结构

    逐步改善住房的消费和供应结构。从国际经验来看，只有少数居民能够购买得起新建商品住房，大多数居民通过住房二级市场购买二手房以及租赁方式解决住房问题。中国也应当加强对居民住房消费观念的引导，逐步改善住房消费和供应结构。即：高收入居民购买新建高档商品住房，中等收入居民购买或者租赁普通商品住房，低收入居民租赁二手房及廉租住房，待中低收入居民收入状况好转后再改善住房条件，减少对新建商品住房的消费需求压力，形成梯形住房消费结构。而建立梯形住房消费结构的关键，在于培育住房二级市场。培育和发展住房二级市场通常可以作为政府平抑房价的“稳定器”。

    切实解决低收入家庭住房困难问题

    解决低收入家庭住房困难问题，是市场经济国家公共财政的一项重要职能，直接关系到低收入群体的安居乐业和社会稳定。首先，要摸清家底并制定保障规划。各地区必须根据当地财力状况与可能，科学、合理地制定分年度解决规划，明确逐年保障对象、保障范围、保障标准以及最终需要达到的目标。

    其次，要完善低收入家庭住房保障政策。要积极探索经济适用住房货币化试点，将经济适用住房与城镇廉租住房制度结合起来统筹考虑，建立城镇低收入家庭住房保障制度，逐步停止建设经济适用住房。要完善以租金补贴为主、实物配租和租金核减为辅的低收入家庭住房保障方式，鼓励实行租金补贴，限制采取实物配租，实物配租只能面向孤、老、病、残等特殊家庭。

    再次，要健全城镇低收入家庭住房保障及进退机制。加强对低收入群众住房保障对象的监测管理，建立动态管理制度，使不符合条件的家庭及时退出住房保障范围。此外，要保障解决低收入家庭住房困难问题的资金来源。目前，除了从住房公积金增值收益中筹集部分资金、接受社会捐赠资金外，地方政府也应当适当安排一部分资金用于解决城镇低收入家庭住房困难问题。同时，要积极研究从土地出让金净收益等资金中划出一部分用于城镇低收入家庭住房保障的可行性，进一步拓宽住房保障资金来源渠道。