水皮:金融市场机制失灵 房地产市场必会出大事

　　“曾经有一个买房的机会摆在我的面前，我没有珍惜，现在才知道是多么的珍贵，因为现在的房价对我而言已经是太高了”。

　　全国的电视观众都知道，这段话不是水皮说的，##Detail_Page_AD##说这段话的人叫鲁健，是中央电视台第四频道“今日关注”的主持人，在直播“房价又涨了，怎么面对”的节目时，鲁健脱稿，上来就以周星驰的经典作了一个开场白；但是，水皮可以肯定，全国的电视观众并不知道的是，鲁健的这段话完全是有感而发，就是他本人买房的真实心理感觉。

　　房价又涨了，鲁健真的不知道该如何面对。节目是易宪容和水皮一起做的，在节目开始前，鲁健给我们讲他的故事，他总觉得每个人都有一个拥有自己住房的梦想，但是现实是如此的冷酷，眼看着北京的房价一天一个价，他的梦想也一天一天在破灭。

　　水皮给鲁的建议是租房，因为水皮一再提醒大家，作为一个市场，不论是消费市场也好，还是投资市场也好，北京的房价尽管在上涨，但是房租却一直在下降，其实不但北京是如此，上海也就是如此。这意味着什么呢？

　　这意味着即使我们不考虑房地产市场作为资本市场而具有的投资特性，不考虑游资热钱而制造的泡沫因素，不考虑官商合谋的坐庄炒作，就是简单地从消费需求来看，那么，眼下的市场也存在将未来或者潜在需求提前集中释放的危险。

　　其实，房租上不去和房价持续上涨的悖论是和期房空置率上升和房价持续上涨的悖论相通的。前者反映的是真实需求和潜在需求的差距，后者反映的是房产作为投资品种被人为操纵的虚拟特征。

　　房地产市场的失控已经是一个不争的事实，不但是北京的房价一年中上涨了20％左右，期房的空置率达到了60％，出现了水皮所谓的补涨行情，就是上海这个领涨板块也出现了价量齐升的情景，中房上海指数办公室最新的数据表明，4月份上海的商品房预售成交规模达到2375万平方米，19848套，刷新了宏观调控一年来的最高纪录。无论是北京的数字还是上海的数字，都足以让温家宝总理晚上睡不好觉，因为早在两会的新闻发布会上温家宝就为没有更好地解决老百姓的住房而感到过难过，国务院会怎么办，温家宝作为一个总理又会怎么办，市场会不会出现二次调控，这些都成为大家所不可回避的问题。如果这个市场真的让潘石屹这样的地产商都觉得要出事的话，那么恐怕是真的到了让各方面都忍无可忍的时候了。

　　钟伟的课题组做的研究表明，70％的城市居民买不起房，水皮不知道是不是确切，但是对比上海的人均收入和房价，对比北京的人均收入和房价，我们就可以知道，这个比率只低不高。以北京为例，根据北京市统计局公布的有争议的数字表明，北京的人均收入为32000元左右，很多人认为这个数字偏高，而北京的平均房价已经达到了7300元左右。以典型的一家三口人计算，拥有一套80平方米的居室需要支付60万元左右，如果是贷款，那么总额将突破90万，也就说一个人不吃不喝30年才能供得起一套房。

　　房价是高是低，都是相对的。相对的是什么，不是开发商鼓吹的长期升值，也不是职能部门所谓的稳定上涨，而是当地居民的收入，因为房子说到底是给人住的，是给属地居民住的，而不能仅仅被当作资本市场的投资产品，成为炒作的品种。相对于庞大的国际游资和国内以温州为代表的游资，上海和北京的房价都不高，不但现在不高，翻了倍之后也不高，因为对于投资者而言，所谓高低只和资金量有关，投入的资金量大，价格就不高，投入的资金量小，价格就高，有人接盘再高的价高也不高，没人接盘，再低的价也不低。现在大家往往会看到期房的空置率，看到开发商囤积居奇的用心，但是对于已售房屋的空置率却往往视而不见。这方面上海的浦东尤其突出，由于大量港台资金的涌入，成片的小区从出售之日起就被空置，并无人居住，而真正有居住需求的上海原住民却被迫外迁，生活质量不是提高了而是降低了。

　　特别需要澄清的是，长期以来人们的头脑被一种观念所刻意误导，那就是房地产价格的上涨意味着居民财富的增加，而房地产价格的下跌则意味着居民财富的丧失，很多地方政府，甚至包括中央的职能部门都以此为由抗拒中央的宏观调控，并将中央政府稳定房价的政策刻意误读成为降低房价的涨幅而非打压房价。其实，这种观念和解读在日本东京地产泡沫时期就已经有过淋漓尽致的发挥，以东京的地价，理论上可以买下整个美国，但是事实上又如何呢？事实上，这除了让美国人借机让日元大幅升值满足一下日本人的虚荣心之外，给日本带来的就是失去的10年，而对于普通的日本居民而言，地价的上涨提高的只是生活的成本而不是生活的品质。一个日本人，辛苦一生也只能在东京的郊外置下一处自己的房产。

　　为什么会这样？因为资产价格的上涨实际上对于已有房地的消费者而言是没有意义的纸上富贵，而且这还是笔不可能变现的富贵，你变现了意味着你也就失去了住房；而对于尚未买房的消费者而言却意味着支出的增加，就像鲁健一样，原来能住的三居，现在就变成了二居，甚至一居，或者根本就什么都买不起。

　　资产价格的上涨，对谁有好处呢？实际上是对投资者有好处，投资者在低吸高抛的过程中将纸上富贵变成了真金白银，然后撤离。投资者撤离之时，就是资产价格泡沫破灭之时，金融危机爆发之时。

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　　水皮说投资者撤离房地产市场之时就是金融危机之时，有人就说，是不是有点危言耸听？

　　水皮说还真不是。

　　前段时间和讯网做节目，主持人给水皮提了一个问题，##Detail_Page_AD##为什么股市和楼市一起热？主持人之所以把这个问题提给水皮，是因为他知道，水皮曾经说过，以中国的民间资本的力量不可能同时支持两个市场走牛，楼价不跌下来，股市就不可能有大行情。但是现实又是怎样的呢？现实是节目之后的一周，上证指数就上涨了200多点，而同时我们看到的最新数据表明，上海的楼市再一次价量齐增，创出了调控以来的新高。

　　水皮的判断是不是错了？

　　水皮自然有水皮的回答，但是由水皮来对自己的判断作判断是不客观的，那么，我们不妨来看看其他的学者又是怎么看这个问题的。

　　左小蕾是银河证券的首席经济学家，左小蕾的答案和水皮的回答是一样的，最重要的原因是钱多了，不但是国内的钱多了，而且国际上的钱也太多，出现了全球性流动性过剩的现象。

　　先看国内。居民存款已经到16万亿，企业存款也有9万亿，不断增大的规模使流动性急剧放大。以前证券市场没有行情是因为自身的问题，现在这些问题正在解决，所以就出现了上涨。而我们知道，此前很多钱并不在房地产，而在银行或别的地方，所以就出现了国内市场没有按照规律性资本的流动转移。

　　再看国际，美联储保持了两年的低利率政策，宽松的货币政策放出了很多的钱。原油期货价格的冲高，包括黄金在内的有色金属的走红都是这种情况的体现，中东股市涨了100％，印度股市涨了100％，也是这种情况的体现。现在这部分热钱进入中国是一个正常的投资选择，因为大家都认为人民币一定会升值，那么为什么不在人民币升值之前进入以人民币为定价的资本市场呢？进入股市要审批，要有QFII的资格，而进入房地产现在却没有任何的限制，此时不进又更待何时？外资不管是以直接投资名义进入的，还是以风险投资名义进入的，还是以股权投资名义进入的，都不是实际的需求者，他们当然希望房地产不停地涨。

　　如果说中国股市实行QFII是在人民币不能自由兑换情况下的一条门槛。那么同样对于外资基金，房地产市场就是一个不设防的地带。正是越来越多的外资的进入，再一次将房地产市场推向上涨通道，导致了民间资本所不可能推动的股市和楼市齐涨的景观。

　　其实，房地产市场的风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是国有商业银行。数据表明，仅向房地产开发商的贷款以及按揭这两项就占商业银行总贷款的15％左右，对于大商业银行而言更达到30％的比例。截至2005年末，全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿，居行业排名第四，而由于房贷周期长的缘故，个人房贷目前正在进入国际公认的风险暴露期。更有业内人士分析，2006年第一季度1．26万亿的贷款超过全年2．5万亿的一半，其中新增部分的50％就是流入了房地产行业，对此，世界银行的最新报告都提出了警告。

　　周小川主持的央行对于房地产业对中国金融安全的冲击是有清醒认识的，而早在中央决定此轮宏观调控之前，周小川就打出了提前量。2003年7月底，周小川在央行内部“三个代表”的学习班上提出，经验表明，从货币供应量的过度增长到通胀，至少有半年的时滞，而这种压力转移到资产，如房地产、股票及其他投资产品价格上，形成资产泡沫，其时滞可能更长，危害也更大。因此，央行要增加货币政策和金融宏观调控的前瞻性和科学性，对可能出现的通胀打出提前量。9月21日，周小川讲话两个月后，央行第一次上调存款准备金率，明确发出收缩银根的信号，2004年初，国务院决定正式实施宏观调控。

　　但是，央行的努力并没有得到房地产主管部门的肯定，相反，双方却出现了博弈。央行2003年12号文件出台了房贷新政，建设部转身以国务院名义发出121号文件肯定房地产市场的健康发展；2004年建设部政策研究中心发布报告批驳房地产“泡沫论”，央行决定提高利率；2005年央行提出考虑取消期房销售，建设部发表谈话认为时机不成熟；2006年“5・1”前后，央行再次提高贷款利率和公积金贷款利率，建设部官员则辟谣重点城市不存在房源不足的问题。历时三年，央行和建设部对房地产市场的判断才出现了协调的微弱信号。

　　远在加拿大的徐滇庆教授则认为，住宅空置是一个市场现象，主要原因在于金融市场上的市场机制失灵。为什么房地产商可以从银行贷出那么多款？为什么房地产商敢于拖欠贷款或以借新债还旧债？为什么银行不敢向违规违章的房地产商逼债讨债？空置率偏高的后面实际上是金融体制改革的问题，金融监管的问题，要降低空置率，除了加强银行信贷纪律外，没有对应的政策措施，也许抓几个银行的行长，空置率就会下来。

　　抓银行行长降房地产的空置率，这个办法行得通行不通，水皮不知道。但是水皮知道，上一轮宏观调控之所以能把同样的房地产热降下来，就是朱?F基拿银行行长的乌纱帽换的结果，限期收不回的贷款，摘行长的顶戴，没有什么比这个办法更立竿见影的了。朱总理的办法，温总理不妨一试。