富力VS万科 谁是中国房地产老大

　　今天，内地房产商的资金实力、开发能力乃至治理结构等多方面都大大超越以往。从过去的万科“一枝独秀”，到今日数家争雄，这一局面无疑对整体行业水准的提升都有很大裨益

　　5月底，《2006中国房地产上市公司10强研究报告》发布，G万科A（000002.SZ）因主营业务收入、利润总额、总资产和总市值四个单项均列第一，稳居国内同类上市公司综合实力榜首，##Detail_Page_AD##同时还以8亿多元的经济增加值高居国内财富创造能力的第一位，与此同时，在港上市仅10个月的富力地产（2777.HK）也以10亿港元的经济增加值位列联交所内地公司财富创造十强第二位。同时，富力已被正式列入恒生中国企业指数等系列成份股，成为首家纳入恒指的内地房地产商。

　　种种迹象表明，正有越来越多与富力近似的内地房地产公司开始向万科的行业霸主地位发起挑战。

　　技术指标各有所长

　　事实上，在技术性指标的比拼上，万科与富力各有所长。根据双方年报数据显示，截至2005年底，万科总资产超过200亿元，富力则略逊一筹达到170亿元左右。土地储备双方则基本持平。截至2005年底，万科实际掌握土地面积约1209万平方米，且大都为住宅用地。而富力截至2005年底土地储备约为940万平方米，其中今年1~4月新增约84万平方米，全部为市中心黄金地段商业或住宅用地。

　　从盈利能力而言，截至去年底，富力以近60亿元营业收入创造了近13亿元的净利润。而万科则以过百亿的主营业务收入获取了13.5亿元的净利润。

　　不过万科董事长王石曾声称，万科从来不做毛利率超过25％的项目，因为这达到了暴利标准。因此尽管万科主营业务收入比富力多出近一倍，而净利润的差距却并不悬殊，也自有渊源。

　　迄今为止，万科已进入16座城市进行房地产开发，在区域覆盖力上具有无可撼动的优势。但在区域市场占有率以及利润挖掘上，却不如带有鲜明港派精明作风的富力。截至目前，富力也只是进入北京、广州、深圳三座城市发展，但却取得了几乎与万科相当的利润总额。

　　若从现阶段的房地产行业水准考量，目前房产商的盈利能力很大程度上仍由其土地储备所决定。虽然万科在2005年新增土地储备近700万平方米，但在区域核心城市的地块多位于城市边缘地区。但富力地产拿地却集中全力主攻城市中心地段的住宅及商业用地，抗跌性较强。而且住宅土地方面富力拿到的价格也比万科更有优势。

　　软性指标万科占优

　　王石在自己的博客上曾经说过一段很感性的话：“创建万科二十年之后，我才意识到：作为成功的企业家，仅仅是给股东提供丰厚的利润、给消费者提供优质的产品、给员工营造优良的就业环境、给政府创造税收还是不够的，还应该尽广义的社会责任。2005年万科开始关注中低收入群体的住房问题；2006年，第一栋廉租房将破土动工；万科将设立第一个《保护古民居村落》基金，并将‘企业公民’责任纳入万科的企业战略规划。”

　　可以说，万科今日的品牌价值在国内的房地产企业中首屈一指：中国房地产行业第一个全国驰名商标、四次入选“中国最受尊敬企业”、两次获得“中国最佳企业公民”称号；蝉联“亚商最具发展潜力上市公司”第一名……而在建设部住宅与房地产业司的指导下，由万科主办的“征集‘城市中低收入人群居住解决方案’”活动，也取得了较大的社会反响。万科的品牌价值在其全国扩张中起了重要的支持作用。

　　在品牌价值方面，富力似乎依旧无法超越万科。从企业的社会责任感衡量，富力总裁李思廉与王石推崇的知识分子般的“企业公民”形象不同。他更多借鉴了香港同乡们的慈善捐助行为。如2005年11月，李思廉作为广东省慈善会推荐的唯一代表获得中华慈善总会颁发的“中华慈善奖”。十几年来，富力的各类捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，捐赠金额累计超过人民币8000万元。

　　大众持股VS双老板集权制

　　然而，富力与万科最为根本的区别仍体现在股权结构上。万科已成为典型的大众持股公司，从1988年开始股改至今，第一大股东持股比例始终没有超过20%，前十大股东持股比例总和也始终没有超过40%。因此，万科属于国内少有的可与国际标准接轨的地产公司，并获英国IR杂志中国区“最佳公司治理奖”和“最佳年报奖提名奖”等。

　　富力则是典型的私人持股公司，两位当家人李思廉和张力各占总股份的36.33%，已发行的股份只占公司总股份的27%左右，在业务管理上具有划江而治的集权特色。张力分管北方，侧重区域拓展及拿地开发；李思廉则分管南方，侧重资本运作及商业地产拓展。

　　在融资方面，万科已先后联手德国银行、新加坡政府产业投资公司、中信投资等诸多境外机构，为旗下产品的开发筹集资金，渠道之广泛、方式之创新，在行业内首屈一指。而且万科与日本大成携手上海住宅开发，引入日籍高管等等举措，也开创了国内房地产企业之先河。

　　不过富力去年登陆香港联交所成功，筹集了数十亿资金，突破现有开发规模下资金瓶颈的限制，而且吸引了更多商业银行扩大了其信贷投放规模。在瑞士第一信贷波士顿和摩根士丹利的联手“教导”下，富力股价飞速上扬，短短10个月间股价上涨约3倍，成为香港市值最高的公司之一。股价的上扬，不仅使富力两位老板富豪排名跃升，而且反映他们管理的企业所能获得的市场支持程度以及未来发展壮大的空间。这一本质对于房地产业这样资金密集型产业显得尤其重要。高盛就预测，富力将继万科之后，在今年步入房地产百亿企业之列，净利润达到24.25亿元。

　　现实是，调控虽然仍在延续，但内地房产商的资金实力、开发能力乃至治理结构等多方面都大大超越以往。从过去的万科“一枝独秀”，到今日数家争雄，这一局面无疑对整体行业水准的提升都有很大裨益。