经济观察：房价为什么迎着“国六条”上涨？

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    “国六条”和九部委十五条细则，未能阻挡住一些地方房价快速上涨的步伐。广州市建委公布的数据显示，今年上半年，广州商品房销售均价为6153元／平方米，同比增长15.7%。 深圳市国土资源和房产管理局发布的报告显示，今年上半年，深圳普通商品住宅价格为每平方米7119.35元，同比上涨18.94%；非普通住宅价格为每平方米13263.21元，同比上涨竟高达53.57%！

    有评论尖锐地指出：“房价迎着‘国六条’大涨，是对国家宏观调控政策的公然蔑视和挑战。”那么，是什么推动了房价的上涨呢？当探究其中的原因时，笔者发现这个简单问题的答案却并不简单，几乎每个利益主体拿出的版本都不一样。

    谈到房价上涨问题，建设部有关负责人曾经将导致房价上涨的因素归结为六个，即真实需求、地价过高、供求结构性矛盾、建筑材料上涨、开发企业的对策、区域空间发展战略。而真实需求因素和地价上涨因素，更是屡屡被建设部官员重复和强调，但对房地产市场中人尽皆知的投机因素，则避而不谈―――这当然也是建设部的一贯做法。

    由于建设部、开发商及有关专家都多次提到，过高的地价是推动房价上涨的主要原因之一，这引起了国土资源部的警觉。国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示，地价因素只占商品房成本的23%：在上海，土地只占房价总成本的16.15%；广州则更低，为11.4%。并且，部分地区房价的涨幅也远远大于地价上涨幅度。结论是：土地成本推动只是很小的一部分，将房价上涨全归于土地问题是站不住脚的。

    建设部关于需求推动房价上涨的说法，同样遭到质疑。据《上海证券报》报道，国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素，而需求因素并不是价格上涨的决定性因素，其依据是，自1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。

    那么，导致房价上涨的“来自工程造价之外的其他因素”会是什么因素呢？当属房地产开发中的租、税、费。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，租、税、费体系混乱，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。《人民日报》在一篇报道中指出，目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。

    调控房价的政策和细则都已经出台了，为什么关于导致房价上涨的确切因素还是“无头案”？这实际上是各个利益集团为了自身利益激烈博弈的结果―――都在尽可能地把房价上涨的因素推到与本部门无关的地方去，这导致相关调控政策难以找到问题的真正症结，自然也难以发挥应有的作用。一些地方的房价在“国六条”出台后，依然逆势快速上涨，正是这一现状的直接反映。

    弄清导致房价上涨的真实原因，不仅是一个学术问题，更是一个事关政策制定和执行的大问题。