“群租”正在扯下楼市最后一块“遮羞布”

    前几天，接连有几位业内朋友打来电话对我说，我们这儿的房价明明是下跌了，但据有关部门调查，二季度全国70城市房价涨5.7%，惟有上海房价独跌。他们问我对此有何看法？我回答他们说，对于一个城市房价的涨跌，我从来不单独只看“房地产价格指数”；##Detail_Page_AD##上海楼市的“群租”现象，正被新闻媒体屡屡曝光，上海楼市真实需求的最后一块“遮羞布”也已被扯下，上海房价不跌能行吗？当前，最值得警惕的，其实是那些“群租”现象尚未被曝光的城市，其“遮羞布”背后的“真实风光”。

　　房地产价格指数可信度又有几何？

　　“有时有的城市房地产价格明明涨得很火爆，但价格指数涨得却象‘温吞水’；有时有的城市房地产价格明明是跌了，但价格指数却依然在上涨。”

　　前前后后，业内有好几位朋友，都曾问起过我同一个问题，那就是――如何看待这个房地产价格指数？

　　坦率地说，对于房地产价格指数，这几年来，我是越来越少看了。即便要看，那也肯定是结合着某些城市房地产的“成交量”、“合同销售价格”、“实现销售价格”，以及有关房地产信贷和房地产税收的数据来看的。

　　一方面，这固然是因为我不太清楚，有关单位在编制当地房地产价格指数时，其相关数据是如何采集得到的，是依靠各房地产开发商自报，还是自己直接调查房地产市场而得的结果？

　　另一方面，因为我也不是很知道，一些单位在收集得到房价、地价等相关数据后，又是经过怎样的技术途经和标准化处理后，才编制出当地城市房地产价格指数来的？

　　更何况，去年国家针对房地产市场出台了新旧国八条等调控政策措施，虽然是刀刀切中了房地产市场的痼疾，但是收效并不大，问题出在哪儿？现在，应当说，大家基本已经形成共识，关键就在于一些地方，对房地产宏观调控政策进行了或名或暗的抵制。

　　“不做假账”，是当年朱?F基总理在上海国家会计学院题写的校训。“阳光统计”，是今年三月二十九日，刚刚走马上任不久的国家统计局局长邱晓华要力争的目标。

　　“不做假账”、“阳光统计”，这样的校训和目标的提出，其背景是什么？

　　“不做假账”、“阳光统计”，这样的校训和目标的提出，其背景是“数据水份”、“政绩数字”的泛滥。

　　在这种情况下，你还能寄希望于一些地方，在给国家统计局上报房地产价格指数时，其数据还能是准确无误的吗？

　　“群租”扯下了上海楼市最后一块“遮羞布”

　　对于 “房地产价格指数”，我看得很少，我更乐意看的是一些严肃媒体对房地产市场“真实案例”的报导。因为，从这些“真实的案例”中，由表及里、由浅入深，透过现象还是很能看出一些本质的东西来的。

　　这就好比说，你到了一个城市，当地领导或者朋友告诉你说，这个城市经过评比，刚刚成为省级文明城市，或者是国家级文明城市。虽然，你第一个反应自然是相信该城市的居民会比其他地方的居民更文明一些，但是，如果你亲眼目睹了当地绝大多数司机和行人，对于鸣着警笛急急驶来的救护车，毫无主动避让的意识后，你还会相信这个文明城市，其“文明程度”的“含金量”吗？

　　眼见为实，耳听为虚，这是我们每个人在日常生活中，历经磨练后得出的经验总结。虽然，有时眼睛也会欺骗我们，但是，“眼见的”总归比“耳闻的”，真实性更大一些。而从某种意义上说，严肃媒体有职业操守的新闻记者的采访报导，其实是该媒体受众“眼睛”的延伸。

　　中国房地产市场的一大弊端，是信息的严重不对称。如土地供需上，在开发商与政府之间，存在着信息的不对称。在房屋供需上，开发商与购房者之间，更是存在着严重的信息不对称。

　　从某种角度来说，在宏观调控的大形势下，上海楼市调控之所以相对来说能取得较为明显的成效，众多新闻媒体对上海楼市真相契而不舍、穷追猛打的采访报导“功不可没”。

　　通过新闻媒体，大家看到，前段时间，上海房地产市场上演的是一出又一出的“退房风波”，一陈又一陈房地产中介机构的“关门大吉”。现在，通过新闻媒体，我们又看到，上海楼市已经流行起了“群租现象”。

　　如据《新闻晨报》最近报导，大房型租赁价格的持续低迷导致越来越多的投资者借助于分割出租来平衡收支，群租现象在上海市区众多新建小区内出现。根据有关调查，目前仅徐汇、卢湾、黄浦、浦东四区，就有数十个新建小区存在“群租”现象，有些150平方米的三房二厅内居住人口甚至超过了30人，平均每间房住6人。

　　大家千万不要误以为“群租”的只是打工仔和打工妹，其实“群租”的，更多的是白领。

　　据媒体披露，今年6月，浦东新区绿城小区居委会对小区内的住房情况调查后发现，小区内业主自居住房700余户，出租住房205户，小区常住居民有1600余人，房客却达到了1200余人。房客人数已经逼近了小区居民的人数。而且，在绿城小区租房的多以白领、附近公司职工为主。

　　平均每间房住6人，一套房子甚至超过30人。如此“群居”，生活自然是十分不便。

　　在种种不便、甚至安全也得不到保证的背后，上海为何会流行起“群租”现象呢？

　　媒体调查后，最终披露，廉价房租是众多白领和刚刚毕业的大学生们选择“群租”最大的吸引力！

　　房地产市场的需求，可分成自住性需求、投资性需求和投机性需求。但从本质上说，投资性需求和投机性需求，并非终端需求，而只是中间需求，这种中间需求，最终还是得转化为供给，由真实需求即自住性需求来消化。

　　城市化是鼓吹房价永远上涨论者最大的理由。确实，从人口的角度说，城市化就是农村人口大量地转化为城市人口，这是房地产市场真实需求的最大力量之所在。

　　但是，当“有头有脸”的白领阶层，面对高昂的房价，许多人也只得被迫无奈地选择“群租”时；当许多投资性购房者，为了不致于亏本，只能把房子分割出租以便赚进更多租金，以求收支平衡时；房价的下跌，是不是一种必然的结果呢？

　　这种日益流行的“群租”现象，被众多新闻媒体热点报导，扯下的是上海楼市真实需求的最后一块“遮羞布”。

　　此时，如果上海的房价不跌反涨，那么，是不是会给人们一种“很幽默”、“很滑稽”的感觉？这种“幽默”、“滑稽”，如果让人感觉多了，政府的信用会不会很快地丧失，从而加速上海楼市的崩溃呢？

　　因此，当上海楼市真实需求的最后一块“遮羞布”也已被扯下时，上海房价不跌能行吗？

 　　“群租”是上海楼市独有的现象吗？

　　房地产市场的“退房风波”，中介机构频频上演的“关门大吉”，以及“群租”现象，这些仅仅只是上海楼市独有的现象吗？事实恐怕并非如此！

　　前几天，一位业内朋友与我相会，闲谈中，他告诉我说，去年年中，他去长三角地区的一些城市调研，他不但发现了白领阶层的“群租现象”，而且他还吃惊地发现――

　　那些外地到那些城市打工的民工，他们最“喜欢”租住的是城郊结合部，那些农村村民家里过去养猪的那些猪栏房，一个小小的猪栏房，他们能席地而睡，住上几十人。

　　无独有偶，前些天，央视新闻频道360度也播放了这样一幕――三十多个民工挤住在阴暗潮湿的人行天桥下，无电缺水，四面透雨。主持人白岩松说：看到他们的现状，我无法再说责任二字，还是找两个别的字吧，比如良心！

　　虽然有经济学家说，经济学是不讲良心的。虽然，城市化是他们鼓吹房价永远上涨最好的理由。然而，让他们没有料到的是，短短几年后，在房价的一路狂飙之后，过高的房价，竟然成了城市化最大的障碍――

　　在一些房地产热点城市，众多白领和刚刚毕业的大学生们选择的是“群租”，而我们的民工兄弟最“喜欢”选择的是“猪栏房”和“天桥下”。这样的城市，如果房价继续上涨，由于居住和商务成本太高，出现诸如“人才流失”、“民工荒”、“工商企业的逃离”等等现象，自然也就难免了。

　　只不过，不同的是，上海楼市最后一块“遮羞布”被众多新闻媒体曝光后，等于是给强行“扯下”了。于是，上海楼市只好在众目睽睽之下“裸奔”，“跌”是势在必行了。

　　而其他一些房地产热点城市，虽然同样日益流行起“群租现象”，但由于其“遮羞布”没有被新闻媒体强行“扯下”，反倒被“有形之手”屡屡提上。如用“不饱和供地”的方式， “从下往上”托住“遮羞布”；用“购房入户” 的方式，“从上往下” 拉住“遮羞布”。

　　既然“遮羞布”没有被扯掉，那么，当地楼市的涨势，自然依旧可以是“不可遏制”，至少也可以保持在“不涨不跌”的水平吧。

　　警惕“遮羞布”背后的“真实风光”

　　一些城方政府坚决地托住、拉住“遮羞布”，不让它掉下来，究竟意欲何为？

　　一方面，关键是“官出数字，数字出官”，“遮羞布”背后，房价、地价的涨跌，直接影响到当地GDP的增长，地方财政收入的增加，以及当地政府官员职务的升迁。

　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。我们一些地方政府的领导，受庸俗发展观的影响，他们在房地产市场上的定位早已发生了偏差，他们不是将自己定位为老百姓住房的保障者，而是将自己定位为“经营城市”、“以地生财”的谋利者。

　　强行托住和拉住“遮羞布”的目的，自然是为了遮掩住房价虚涨背后，日益萎缩的实际成交量，达到给开发商“打气”，给购房者“泄气”的目的，从而改变房地产市场供需双方博弈的力量对比，诱导潜在购房者抓紧入市――

　　看，在房地产新政对投机性购房进行打击，对投资性购房进行限制的情况下，我们这儿房价依然稳步上涨，这说明了我地房地产市场自住性购房的真实性需求是何等的巨大；购房者如果现在不抓紧购房，那日后就只有追悔莫及的份儿了。

　　事实证明，一些地方政府强行托住和拉住“遮羞布”，以便达到托市的目的，在影响民众心理方面，还是富有成效的。据《中国经济时报》舆论调查中心，最近在全国范围内进行的一项调查表明，六成受访者认为“房地产新政”有效；但在回收的2058份有效问卷中，有近7成认为房价还会进一步上涨。

　　另一方面，房地产市场上，聚集着太多的腐败成份，房地产新政在一些地方之所以会遭到如此顽强的抵制，更为关键的，其实是房地产市场上有着一些腐败官员直接的既得利益。

　　一些地方政府官员，在强行托住和拉住“遮羞布”时，名义上打的旗号，往往都是为了当地GDP的增长，地方财政收入的增加；让人感觉，他们无非是思想认识上存在问题；但实际上，在这名义旗号的背后，实际上是他们在房地产市场上有着直接的既得利益。

　　由于一些贪官与一些奸商有着“血肉”关系，中央政府调控房地产的一些政策措施，刀刀切中了房地产市场的症结，无疑是要放他们的“血”；一些贪官直接对抗中央的政策自然是不敢，于是就将自己装扮成地方利益的考虑者，打的是为地方利益谋利的旗号，行的却是为自己谋一己私利之实。

　　伟人曾经说过，只要有300%的利润，有人就可以冒上绞刑架的危险。由此，我们就不难理解，为什么在一些地方，中央的宏观调控政策，会遭到如此肆无忌惮的抵制。

　　从已经查出的腐败案例中，我们可以看出，许多地方权高位重的贪官，不染指房地产的，是少之又少。由此，我们也可以“反推出”――

　　在少数地区的贪官尚未案发以前，在这些地区，当前房地产市场的调控与反调控的背后，实际上是腐败与反腐败的斗争。

　　我在《只做不说　建设部调控细则为何迟迟不肯公布？》一文中，曾经写道――

　　……总量70%的伸缩性、可发挥的空间太大，地方政府的自由裁量权过大，最终会导致权力寻租空间的增大……但从“单个项目控制或者城市总量控制”改变到“总量与项目结合的原则”之后，如果造成“贫富分区而居”的后果，那责任就全在地方政府了。那些实施细则尚未出台的城市政府，在监察部的监察下，有多少政府官员敢去冒让老百姓“贫富分区而居”以及“权力寻租”那种“瓜田李下”的风险呢？我估计，绝大多数实施细则尚未出台的城市，最终还是会如同成都、深圳、西安、大连等地一般，最后还是倾向于项目控制。

　　该文章在人民网房产城建频道发表后，马上有网友跟帖，反对我的说法，认为我太乐观了。事后，更有业内朋友对我说：“瓜田李下”，对清官也许会有“自警”作用，但对贪官绝无“约束”可能，什么叫利令智昏？

　　他对我举例子说：购房入户的本质是什么？购房入户的本质，其实是给可以“购房入户”的每套房子，派送了一个“大红包”。如果一个城市对所有的待售房子都实行“购房入户”政策，那么，说作出此“购房入户”决定的官员，目的是为了“当地GDP的增长，地方财政收入的增加”，在桌面上，也还是说得过去的；但是，如果“购房入户”的政策，只针对某些区域，也就是说，只针对某些开发商，那又能说明什么呢？那还不是说明，他们是在明目张胆地将财政的钱，白送给某些特定的开发商吗？

　　最后，他反问我说，一个城市户口值几万元，一套房子可解决数个户口，如果一个开发企业，有数百套房子，那相当于得到了政府数以千万计的“红包”，得到这样“大红包”的开发商能不“投之以桃、报之以李”吗？

 　　或许，我这位业内朋友的话太有点耸人听闻了。但是，“群租”正在扯下楼市真实需求的最后一块“遮羞布”。当最后一块“遮羞布”也即将除去的时候，支撑房价不跌反涨的神奇力量又究竟来自于何方？其最终的危害性到底会有多大呢？这倒是值得我们警惕的。