面对“国六条”，房地产中小企业怎么办？

　　房地产业是中国经济的“晴雨表”，从它身上可以反映出我国经济发展状况、发展质量、群众的消费水平、城乡差别和贫富差距等问题。而中小房地产企业在我国房地产业中起着举足轻重的作用，解决好我国中小房企的问题，也可基本解决我国房地产业的调控问题。

　　什么是中小房地产企业？目前，没有明确的概念。但我们可以参照相关中小企业划分标准，对其有一个初步的界定。中小企业是指在我国境内依法设立的有利于满足社会需要，增加就业，符合国家产业政策，处于创业阶段和成长阶段，生产经营规模属于中小型的各种所有制和各种形式的企业。在建筑业中，中小企业是指从业人员3000人以下，销售收入3亿元以下，资产总额4亿元以下的企业。相对于这个标准，中小房地产企业的界定标准肯定会比这个高。这样看来，在房地产企业中，绝大多数应该是中小企业。因此，可以说，“国六条”调控主要对象是中小房地产企业，影响最大的也是中小房地产企业，能否真正达到调控目的，关键也是在中小房地产企业。##Detail_Page_AD##

　　这次“国六条”对房地产市场的调控是供给与消费双向调控，是立体式的调控。它涉及土地、规划、房屋供应结构、信贷、税收、房屋销售等方面的调控。继此之后，国务院相关部委也相继进一步细化了相关调控措施。这次房地产调控，对于大型房地产企业来说，凭其较强的实力，不仅能顺利度过难关，而且，这也是它们发展的一次极好的机会，它们可以利用调控之后相对扩大的市场空间，寻求到新的发展。而对于中小房地产企业则不同了，中小房地产企业由于其规模较小，相对抗风险的能力就没有大型房地产企业强，受到的影响也会更大。这次房地产调控对于中小房地产企业来说，是一次严峻的挑战，是一场生与死的考验，可以说是一个大浪淘沙的过程，也是一次重新洗牌的过程。能否经历过这次磨难，只有静下心来，认真分析形势，思考对策，才不至于输得更惨，才不至于“出局”。

　　面对“国六条”，我认为中小房企业应注意以下几点：

　　一、认清形势，沉着应对。

　　“国六条”主要目的是为了保证房地产市场健康、稳定发展，调整住房供应结构和消费结构，平抑房价，以满足更多的住房需求。“国六条”出台后，中小房地产企业将会遭遇几大难题：

　　一是土地获取难。根据新的调控政策，开发用地的取得必须要“四限两竞”（在“限户型、限房价、限开发时间、限销售对象”基础上“竞房价、竞地价”），还必须严格按程序进行公开招拍挂。这在一定程度上，增加了企业自主发挥的空间，也增大了房地产企业的市场风险。而且“银根”紧缩，所获取的土地基本上是无法获得银行贷款，取得的土地所需资金时间短、对自有资金需求量大，使得中小开发商必须准备足够的自有资金才能获取土地。这在一定程度，制约了一些中小房地产企业。况且，现在“国六条”出台后，一些本来想靠圈地套取溢价的开发商，一来资金链紧绷，二来又面临政府限期开发的严格规定，所以，靠土地投机的难再有机会。现在，有的开发企业不得不想办法尽快脱手其取得的土地。这个政策，对开发企业的项目运作能力、资金筹措能力都是一个极大的考验。

　　二是市场定位难。既然是在“限户型”基础上获得的开发项目，开发企业很难根据市场需求自主进行项目定位。在这种“高计划”经济条件下生产出来的住房产品，很难真正体现出个性特点的。应该说住房结构问题可以靠市场的导向作用得到较完美的解决，开发商在实施项目时，就要认真考查市场、根据市场需求确定项目定位，让这个问题就能得到圆满的解决。

　　三是资金筹集难。资金是中小房地产企业的生命线。这次调控政策出台后，“银根”再次紧缩、按揭比例降低，在很大程度上，抬高开发企业运作项目的“门坎”，况且，银行还是爱做“锦上添花”的事，其贷款还是主要支持大型、成规模的房地产企业，对中小型企业“雪中送炭”政策上是不允许的。一般没有足够资金实力或试图投机的企业，根本不敢轻举妄动。而且，由于国家针对房地产业几次大的调控，不仅导致房地产企业在银行融资难，也导致其它方式的融资也越来越难，很多房地产企业的发展举步维艰。

　　四是市场需求减少。由于“国六条”限制了房屋交易的年限和税收政策，大大减少了“以房增值”的投机消费群体，削减了房地产业的很大部份市场。这也增加了房地产中小企业的市场风险。

　　这些问题，开发企业必须高度重视，其中任何一个问题都可能把企业逼入进退两难的境地，任何一个问题都有可以置企业于死地。

　　但是，我们也要清醒认识到，这次调控有其必要性。个别地方房价再次上涨，无法满足中低收入群体的需要，势必将影响我国社会和谐，这是导致出台“国六条”的主要因素。这次“国六条”向房地产企业发出了一个信号：今后的房地产市场要向中低档方向发展，要面向绝大多数的中低收入人群。这个政策可能要持续三、五年。我国社会群体收入本来就是呈“哑铃型”，就是高收入和低收入群体人数过多，而中等收入群体人数偏少，这是一种不稳定的社会结构。国家的目标就是要向“橄榄球”型方向发展，就是扩大中等阶层人数，减少贫富差距，构建稳定的社会结构。这次房地产调控主要是解决中低收入群体购房的问题。再就是，现在来看，我国固定资产投入过热，增速过快，而消费增速远没有达到这个增长速度。让投资冷下来，也很有调控房地产的必要性。

　　调控政策既然已经出台，房地产开发企业就要从思想上做到“冷静处理，而不可乱了阵脚，要积极应对，而不可消极对待，低调行事，而不张扬”。在这个时候，开发商应理性对待，不要太锋芒毕露，否则，会适得其反。面对现在的局面，开发企业也要认真反省一下自己，是不是在什么地方言谈举止，有不慎、不恰当的地方，造成中央和地方群众的反感。当然，当今社会上“仇富”的心理也极重，这种现象是普遍存在的。而且，他们作为弱势群体，从中央到地方、媒体等都比较听取他们的意见、呼声。开发商要适度的把握自己，在这个关键时候，要有新的觉悟和新的境界。要增强自律意识，不管外界的压力多大，均要沉着应对，“不管外面风起云涌，我稳坐钓鱼台”。当然房地产开发企业的宗旨是为广大群众服务的，根基在广大群众，对群众的意见、需求要认真分析、对待，这样也才能正确掌握市场形势和群众需求、心态，对所实施项目也才能作出科学合理的定位。这是开发项目能否成功的基础和前提。

　　而面对“国六条”，开发企业也不要过于悲观。房地产业是国民经济的重要的支柱产业之一，这个地位是其它行业在短时期内不能轻易取代的。它也是一个综合性、关联性极强的产业。房地产投资可以带动住房、建材、电器等消费品的消费，据统计，房地产投资每投入100元约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰及其用品消费的拉动大约为购房支出的1/5，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动为100元投资可增加消费40元左右。不管怎样，国家对这个产业始终会高度重视，不可能长期执行打压政策。而且，房地产行业也是典型的资金密集型行业，对项目的资金投入规模比其它行业要多得多，况且这个行业资金负债率也很高。去年公布的“首次全国经济普查数据公报”显示，截至2004年末，全国房地产开发企业资产负债率达74.1%。在这些负债资金中，绝大多数是银行资金。在这种情况下，国家是不可能让很多房地产企业倒闭的。因此，面对这次房地产调控，我们不能过于悲观失望，也不能无所适从，而应采取积极的态度去适应它，应考虑怎样用好用活这个调控政策。

　　二、克服盲目，谨慎取得土地。

　　在目前形势下，开发企业应慎重拿地，不能“韩信点兵，多多益善”。这对那些想通过储备土地来储备项目的作法是行不通了。取得土地不能盲目，应有充分准备、认真测算的情况下取得土地，这个测算应尽量考虑到相关变数。对手头还有土地的企业，就尽快想办法启动，如果不行，可以通过“抛”、“转”、“合作”等方式，尽快处置，稍有不慎，可能“陪了夫人又折兵”。

　　三、合理定位，寻找发展空间。

　　项目定位要符合规定，也要充分挖掘市场潜力。房地产开发企业要树立在规定的户型结构和比例要求下，寻求新的出路的思想。应该说，“90?O”也蕴藏着极大的商机，面积小，需求人群较多，销售快，资金回笼快，风险比较小，可以薄利多销、快销，这应该是一件好事。开发商要针对这种户型要求从设计上尽量体现特色和创新，要做到“新颖，美观适用，经济又实惠”，体现前瞻性、美观性、适用性，功能配套，使之成为“精品”、“亮点”。另一方面，余下的大面积房屋，物以稀为贵，以后形势可能会更好。

　　目前，已经拿地的开发商，要尽快根据户型限制新规定修改规划。而地处城市近郊的中小楼盘，要面对中低收入群体，应做好楼盘的生活配套，以增加“卖点”，促进销售。

　　四、创新思路，拓宽融资管道。

　　中小房地产企业能否成功融资，是生存的关键。房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待，对于大型的开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象。对于中小房地产企业而言，银行一般不会放贷，其资金紧张是十分普遍问题。在银行支持无望的情况下，中小房地产企业不应坐以待毙，也不能好高骛远，要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式。

　　一是探索有效的民间融资方式。

　　在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

　　二是委托贷款。

　　就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

　　三是固定回报投资。

　　对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。

　　四是与建筑企业合作开发。

  　由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。

　　五是发展互助性担保制度。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

　　六是建立中小房地产企业发展基金。可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。

　　五、另辟蹊径，寻求出路。

　　一是走合作发展之路，共度难关。可以将“有地无钱“与”有钱无地“的企业结合起来，资源整合，资源共享，合作共赢。而且，这样，合作壮大之后，融资也更有实效。

　　二是寻找短期项目，放慢前进速度。中小房地产企业可以寻找规模小、周期短、风险小的项目，逐步壮大。在投资方向上，可以转战竞争较小、空间较大、利润较低的二三级城市，蓄势待发，寻求新的发展机遇。而且，根据价值规律，房地产市场经过二三年的低迷期，一定会迎来新的一轮发展高潮，也会给中小房地产企业带来新的发展机遇。

　　三是逐步转产，逐步过渡到其它行业。如果房地产中小企业确实面临“出局”的可能，可以退一步从事与房地产业相关的其它行业，也未尝不是一件明智之举。这也是回避调控“利刃”的有效办法之一。

　　六、创新管理，增强企业竞争力。

　　要加强内部管理，增强企业核心竞争力，这是企业永立不败之地的关键。未来的房地产行业要实现真正的企业核心竞争力，关键是要进行内部的管理，特别是在目前的转型时期，房地产企业只有从自身着手，解决思想上的疑问，理清政策的源头，才能充分发挥出企业的竞争优势。另一方面，可以引入专业的房地产经营管理公司为自己的项目服务，由房地产经营管理公司进行专业化的项目管理运作。专业的房地产经营管理公司，具有专业的施工管理、成本核算、市场营销等方面人才，它是靠为房地产企业专门进行项目经营管理的企业。房地产开发企业可以将经效益分析的项目交给这类企业运作管理，由开发企业投资、经营公司运作，成本低、风险小。经营公司也可以从中获取一定的管理费用。