专家视角：透支楼市预期的恶果正在显现

 
 上海易居房地产研究院高级评论员 杨红旭

    最近的一则新闻颇让人心酸。据北京博爱心理咨询中心数据，近一年来因房贷压力过大而进行心理咨询的案例猛增，占总数比高达10%左右。由此可见，媒体热炒的“房奴”现象确实不是一场“矫情秀”，这些22岁至35岁的年轻人正成为中国楼市“大跃进”的直接受害族群之一。

    过去的3、4年中，我国一线城市和部分二、三线城市的房价经历了一波大潮。但到底涨了多少，其实没有准确的数据。众所周知，我国的房地产市场数据相当混乱和不透明，因此治理“数据之乱”屡屡被列入中央宏观调控的文件中。按国家统计局数据，我国住宅均价从2001年的2017元/平方米攀升至2005年的2740元/平方米，总涨幅为35%。按上海统计局数据，上海住宅价格指数由2001年的92.7点提升至2005年的154.6点，总涨幅为67%。

    我个人感觉，这些数据并没有充分反映真实情况。以我自己位于浦东的房子为例，2001年7月购买单价约4000元/平方米，目前市场单价约为12000元/平方米左右（2005年调控前曾冲高到16000元/平方米），总涨幅约200%。

    我想，这一数据才是广大上海购买商品住宅的朋友所认可的，如此的房价飙升速度当然是不正常的。如果让刘翔以100米跨栏的速度跑1000米，他非吐血不可。一般来说，从长期看，住宅房价的增幅只有低于一个国家GDP及人均实际可支配收入的增幅，才算正常。我国目前的GDP和人均实际可支配收入增幅皆在10%徘徊，考虑到我国的房价收入比基数已经很高，所以住宅价格年涨幅控制在5%-8%比较合适。

    接着开头聊“房奴”。这一现象的广泛存在，是中国房地产市场与住宅消费观念皆不成熟的双重叠加效应。不正确的私宅观、“啃老”观、婚房观腐蚀了城里的年轻人，在房价扶摇直上的挟持下，他们更加慌神：才出校门，便直奔售楼处。

    “房奴”们忽视了提前买房隐藏的三重风险：其一、普通父母能量有限，几十年积蓄一般只够首付，大部分贷款需自己还；其二、在漫长的还贷期内，贷款利率存在不断上调的风险，正如目前情形；其三、工作与收入的不稳定性。众多患上心理焦虑症的“房奴”的存在，不仅是个人和家庭问题，同时还会演变成社会问题。

    至于房地产市场，只是一个潮起潮落的“无情郎”。投资有风险，有人赚就有人赔，楼市同股市一样是一个“准零和”游戏。不愿认栽的投资客只能暂时以租代售，租赁市场供大于求状况加剧，同时也推高了现房的空置率，归根结底还是造成了社会资源的浪费。(整理 唐文祺)