暴利终结：地价太高房产开发利润已降至15%

　　近两年来，新近拿地的开发商利润已下降至15％左右。业内人士预计，这种利润下降将会促动地产行业重新洗牌。

    5.3亿、8.8亿、60亿，最近一个月，上海土地价格连创新高，在一些地区，高昂的土地价格甚至已经超越了当地的楼盘售价。如果房价在未来两年内不出现明显上升，开发商几乎无利润可言。实际上，近两年来，新近拿地的开发商利润已下降至15％左右。业内人士预计，这种利润下降将会促动地产行业重新洗牌。

  　利润100％的暴利行业？

  　9月27日，上海某媒体刊登了一份楼盘成本清单，在这份房地产成本清单中，项目动迁成本、建安成本、配套费用加在一起总成本4.284亿元，如果项目建成并成功销售，开发商毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。这样一份数据很容易让人更加确信开发商暴利的说法。

　　业内人士表示，开发商过去最大的利润来源实际是土地增值价值。开发商之所以愿意做大盘，就是因为可以分期开发，土地增值效益明显。这样的利润率实际上只可能建立在土地大幅度增值的前提下，也就是说，只有前期以低价拿地的开发商才能够获得相对高的利润。

　　本市一名大盘开发商告诉上海东方早报记者，他们第一期楼盘销售的利润所得基本上已经能够用来付清其余部分的土地款了。换句话说，房产继续开发他们只需要付出建筑成本就行了。

　　但是，这样的情形目前已难再现。自土地出让实行严格的“招拍挂”程序开始，从最近这两年的土地出让价格上看，开发商已经很难从便宜的土地中获得利润。

　　土地出让连创“天价”

　　今年9月，是最近两年来上海土地市场难得的“大月”。除了房地局推出的20幅国有土地外，陆家嘴集团也推出了浦东花木地区难得一见的大型住宅地块。

　　从2004年年底推出一批住宅用地开始，上海近两年基本没有大批住宅用地推出。于是，这些土地在很多人眼中成了宝贝，一些热门的地块更是引来数十家开发商的眼球。激烈竞争，价格走高在所难免。9月6日，金地集团报出的59.89亿元天价让在场的所有业内人士大为吃惊。如果金地集团能够拿下该地块，这个价格将是自上海市开始实行住宅用地“招拍挂”以来的最高价。此前，上海住宅地块成交最高价格是由新鸿基获得的浦东潍坊新村地块?D?D?D31.85亿元。按照59.89亿元的价格，以土地规划最大上限53万平方米总建筑面积计算，楼板价达11300元/平方米，如果加上建安成本等费用，项目成本价将超过15000元/平方米。

　　9月28日，上海今年第一批国有土地出让现场，闸北大宁地块、闵行颛桥地块分别经过了35轮和50轮的竞价最终以4.05亿元和5.3亿元成交。其中颛桥194号地块计算下来，楼板价达到3900元/平方米，但这一地区目前的在售楼盘，低的价格不到5000元/平方米，高的也只有7000元/平方米左右。

　　第二天，占地面积13.7公顷的宝山区淞南镇逸仙路地块经过48轮应价，地块最终被浦东新区房地产集团有限公司以8.8亿元价格获得，这一价格几乎比地块起价4.9亿元高出一倍。地块楼面地价达到4008元/平方米，加上建设等成本，开发费用就已经接近8000元/平方米。销售显示房产利润下降

　　土地拍卖结束后，一家专业地产研究机构有关人士这样向记者表示：“我们测算过宝山淞南地块（一号公告中出让的２０幅土地的＇地王＇）的成本，如果土地成交价格超过9亿元，就肯定不能拿，因为基本就没有利润了。”

　　这家机构表示，他们以未来8200元/平方米左右的成交价粗略测算，以目前8.8亿元的土地出让价格，未来建成项目的利润率在12％左右。这样的利润水平和高位阶段的利润相差甚远。

　　实际上，利润水平下降已经在这两年的楼盘运作中体现出来。

　　2005年1月12日，新江湾城C1地块曾因其16亿元的身价成为上海“地王”。当时根据测算，楼盘开发成本在9000元/平方米以上，而由于开盘初期市场正处于低潮期，当时楼盘开盘价不到万元，楼盘基本只能保本。而在拿地初期，开发商珠江投资一度表示楼盘将卖出12000元/平方米的价格。

　　从最近开发的楼盘销售情况来看，开发商的利润水平已经回归到了15％左右，有的甚至更低，虽然这一利润率依然高于其他行业，但相比之下显然比以往任何时候更加接近市场平均利润。

　　开发商进入“优胜劣汰”

　　以普遍采用的熟地出让模式来看，开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外，大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节，除此之外，还有后期的税费，以及公关费用等。

　　从目前看，大部分开发单位对于这些费用的投入是可以测算的，大致来说，高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元以内。

　　在土地出让价格公开的情况下，开发商如今的项目成本几乎是可测算的。由于利润水平下降，房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。

　　与此同时，在自住时代，购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格，购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。复地集团总裁范伟表示，同一地区的竞争，知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下，未来房地产行业将会变得更加集中，小型房地产商的逐步淘汰正在发生，大型地产商规模将会更加集中。

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　　海易居房地产研究院高级评论员杨红旭向记者表示，与大部分行业社会平均利润率7%至8%的水平相比，30%以上的利润率就算是暴利了，而近年来房地产开发的利润普遍在此水平。

　　“如杭州那家公司拿地时楼板价才每平方米2000多元，而到销售时市场价格已涨到每平方米7000多元，让开发商贱卖也是笑话。同时，近几年的楼市飞速发展，土地价值也和房价一样飞涨，一些企业不算开发，光靠土地增值，每年财务报表上的数字就已经很光鲜了。”他说，“当然，随着中央开始有针对性的调控，特别是此轮对房地产市场的整顿力度加大，逐渐恢复理性的楼市将挤压开发商的利润空间。”

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　　一国财富模式，决定了一国未来的竞争力。欧美人甚至印度人的财富选择了集中投向教育资本、产业资本和金融资本，从而创造出日益强大的跨国公司，正在逐步控制资源的全球分配走势。中国经济快速增长，却没有能够成长起世界级的大公司和世界级的企业家，更没有相同幅度地提升国人的福利层次，比如教育、社会保障、科技研发。这个现实与我们财富模式之间的内在联系，往往被人忽视。

　　有数据表明，中国与日本、韩国相比，人均城市建设用地、耕地是比较接近的。然而根据建设部的最新统计，截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍。我们有理由作出反思，我们的居住条件超出了社会必要劳动时间的规定性，甚至超出了国力和百姓所能承受的范围。

　　构成一国和一个地区竞争力主干的，是在区际和国际间流动的产品和服务。所以，当居民把财富都凝聚在不动产上的时候，也就存在着风险。因为靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添砝码，反而会直接削弱竞争力。其实，竞争力下降的后果已经开始显现。据统计，2005年中国GDP大约占世界总量的4%，却消耗了世界9%的原油、20%的铝、30%~35%的钢、铁矿石和煤以及45%的水泥。而这些固定资产投资中，又有相当大一部分流入了房产行业。许多城市建设的无效反复，是我国高能耗的重要引擎。许多跨国公司因为房价太贵，有撤离上海的打算。