四位专家共论物业税：杀手锏还是催化剂

　　邓志旺

　　深圳被列为物业税试点城市成为近日各大媒体关注焦点。大部分人期望物业税能改变目前深圳房价一路狂飚的现状。然而，笔者却认为：当前阶段物业税的开征不仅不会降低房价，反而可能为短期内的房价上涨推波助澜。##Detail_Page_AD##

　　首先，开征物业税实质是要改变我国房地产领域“轻持有，重流通”的征税体制。这样做有很强的政府目的―为了扭转地方政府的“土地财政”行为。把土地的一次性收入分摊到无限期内，保持地方财政收入的平稳性才是出台物业税的真正意图。

　　尽管主观上来看物业税不是控制房价上涨的杀手锏，那么客观上该项政策能否起到降低房价的作用呢？

　　毕竟物业税能降低开发成本，如果按照土地成本占房价的30％计算的话，房价静态估算有可能下降30％。但是，令人沮丧的是物业税降低开发成本的效果在当前阶段并不能有效地传递到最终的售价。在流通性过剩的驱动下，房价与开发成本的关系越来越微弱。

　　而且更可怕的是，因为交易成本下降了，为频繁的二手房交易创造了更佳的条件。当前大部分交易均是以短期炒作而非长期持有为目标，物业税根本不是左右其决策的要素。

　　从稳定房地产市场的角度来看，物业税拟出台的时机应该在房地产的萧条期，可以起到鼓励开发商进入市场投资（减少了投资成本）、房屋持有者主动把空置房屋拿出来低价交易（持有税提高持有成本）从而起到活跃市场的目的。但是现状是深圳楼市过热，因而推出物业税可能将火上浇油，推高房价。

　　降房价同物业税关系不大

　　■戴欣明

　　种种迹象表明，深圳市会成为国家开征物业税的试点调研城市之一。但把物业税放在调控房价的高度上，笔者认为这样并不适合。

　　一、物业税的征收核心是转移支付，而不是减轻支付。要是对于拥有一套住房的人也要征收物业税，那么势必造成购房成本的进一步加大。

　　二、物业税催生开发利润的实现。7月12号，1.5243万元／平方米的楼面价让广东地王横空出世，按“惯例”，开发商要把房子卖到3万以上才能获得满意的利益，这会带动房价的进一步上涨。把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节开征物业税对购房者是雪上加霜，开发商在供求失衡的市场状态下，反而催生利润的实现。

　　三、物业税征收促使垄断经营升级。房地产开发成本的降低更利于形成垄断。房地产前期开发成本将大幅下降；开发商整体税负的近40％转移给置业者，在资本上的付出减少非常突出，资金优势更加明显。这看上去减少成本，会降低房价，却忽略了企业逐利的本能。同时在政策鼓励的催化下，就像东莞地王本来楼面地价为3504元／平方米起价，却每平米高出11739元成交，如果开发商再享受转移物业税的优惠，会让这些垄断企业更好实施“寡头战略”布局，减少开发成本就是加快资本裂变，这样只能让大企业越来越大，中小企业不得不“失踪”，不利于大多数企业的发展。

　　四、淡化房价上涨的根源。虽然物业税就是将原来的房产税和土地税合并，让开发成本可以转移到购房者身上，但是真正造成房价上涨的是需求、地价、开发商利益等一系列因素，物业税的征收只能起到微调作用。

　　五、开征物业税待解决问题很多。比如现在很多人贷款买房，如果还有50％款要供楼，还在付银行利息，是否也要为这部分支付物业税？当然，出于各方面考虑，国家应该不会对居民拥有一套个人自住房征收物业税，物业税更多的是影响炒房者与多拥有套住房的人，但也没有从根本上“动摇”他们利润的产生机制。

　　六、“精确打击”是解决房地产问题的根本。在不能保障中低收入住房者的住房问题时，应该要检讨现行的土地招拍挂政策。建立对炒房者及多套住房者课以重税的有效市场机制，而不能一刀切。要测算大多数人的利益保障，特别是要在宏观调控上起作用，就要做到精确打击，抑制那些促使房价上涨的因素。在经济体制调整上下大力气，让增加居民的可支配收入水平决定住房的有效需求，解决对未来的房价的预期。

　　开征物业税或可缓解“仇富”

　　■李宗苗

　　就在深圳房价受全国关注之际，市地税局官员透露，深圳将试点开征物业税，虽然开征时间及征收对象、征收方式、范围等问题“还在研究中”，但消息一发布，胸口嘣嘣跳。

　　钱太多（“流动性过剩”）、投资渠道狭窄（“出口”滞塞）、房屋“换手率”高（“不动产”变成“流动产”），正在成为2007年深圳房价飞涨的三大“推手”。

　　如何解决“钱太多”的问题是经济学家的事。去年中央整顿上海，导致巨量资金南下，供应本已十分紧张的深圳房地产市场因此迅速“沦陷”，成为炒家的海洋。是驱赶炒家，还是不理不睬不调不控，任由炒家“控股”深圳房价，要挟深圳经济社会稳定？

　　打击地产“炫富”是一个序曲，严打开发商捂盘、禁止办理VIP卡等变相认购行为、禁止收取任何形式的诚意金、住宅预售价格表必须备案、房屋交易必须做到“三公”、限制境外人士购买住宅等相关措施的出台，包括坊间盛传深圳四大国有商业银行（工农中建）严格限制二手楼按揭贷款，解决的都是住宅交易流通环节的问题，这些政策有的虽然未必收效，消灭“阴阳合同”这一见效快的“杀手锏”到目前也没有使出来，但是，敏感的业界人士已然闻到了深圳楼市即将“喘气”的味道。

　　说到物业税，它是对物业保有环节进行征税，严格来讲，这个物业税怎样征，征多少，如何整合其它税种，都有可能导致不一样的结果。在具体操作细则没有出来之前，空谈物业税对楼市的影响，实际上意义不大。

　　比如说，如果以144平方米和90平方米来划线，144平方米以上得征物业税，144平方米－90平方米减征，90平方米以下免征，那么它可能导致待规划楼盘大做特做拼接户型，以此规避物业税，那不仅库银损失，而且无助平抑房价。

　　深圳市政府在设计物业税时，应考虑既要让大户型房子成为“买得起，用不起”的物件，又不能让普通市民背上太大的负担，这或许有助缓解社会“仇富”，有利构建和谐社会。

　　开征物业税时机尚未成熟

　　■茅巍

　　现阶段提出实施物业税，是对目前房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税现状的解决之道。房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

　　今年以来，随着深圳房价的持续上涨，政府已经不断的出台政策来抑制房价，先是限制香港人在国内只能购买一套住房，又有消息称从8月1号起开征二手房买卖交易增值税。总之，就是要通过各种政策来抑制房价。把深圳做为物业税试点城市，也是为了解决深圳日益上涨的房价所致。但物业税如何征收，不是一个简单问题。

　　其一、首先要考虑“分水岭”的问题，对于过去已经交纳了各种税费的已成交的房产，是不是还要交纳物业税；如果要交纳，这些物业税显然不是原先购房合同所约定的。从何时开始界定交纳物业税，这个分水岭值得考量。

　　其二、自住物业和租赁物业如何征收，前者是小业主自用的，后者是小业主用来投资的，以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。

　　其三、豪宅和普通住宅如何区别对待。对于只有几十平方米的普通住宅和几百上千平方米的豪宅，物业税的标准肯定会有所不同，其物业每年升值的幅度也有较大的差异，这就将导致评定标准难以确定的问题。

　　其四、评估业务的的繁重和不可避免的漏洞。由于物业税是根据每年物业升值的幅度来考量收费的标准，这给评估工作带来大量繁重的工作，也会造成标准不统一，漏洞较多的情况。

　　总之，通过开征物业税，对于减少税费环节，抑制房价有积极的意义，但仍存在着标准难统一、操作难度大等问题。笔者以为开征条件仍不够成熟。

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