大话楼市："烂尾楼"的病根在房产预售制

    据报载，日前200多名北京市通州区梨园“本岸”业主来到楼盘现场观察施工进度，发现楼盘进度未达预期，100多名业主爬上11层高的7号楼楼顶，扬言要跳楼维权。 ##Detail_Page_AD##

    此前，号称“京城第一烂尾楼”的北京东华金座项目，在停工4年多后再次启动，原本早就应该入住的100多位业主，最乐观的估计，也要等到2008年6月才能拿到房。目前，北京有数十栋“烂尾楼”，大都是已经出售的期房，涉及数千个家庭。事实上，几乎每个城市都存在这样的情况：购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买房钱成了开发商手中任意支配的“筹码”。商品房预售制将房地产开发中存在的风险转嫁到消费者身上，成为帮助开发商“圈钱”的手段，尤其是预售制带来了一系列的问题，如一房多卖、延期交房等现象，早已为人们所诟病，从而遭到业界人士的“炮轰”。

    早自1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》，在确立商品房预售制度的时候，不仅未能建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，因此至今鲜见有因违规预售商品房而遭受处罚的案例。应该说，国家当初立法允许商品房可以预售，主要是为了解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速发展。经过10多年的实践，国内房地产业的发展基本上实现了以上目的，但房地产预售制也带来一系列问题，如目前在个人住房按揭贷款不良资产中，80%是由于“假按揭”所造成的。因此，对其进行“外科手术式”的改革，既成为可能，也成为必须。

    从法律角度考量，房产预售制在法律关系存在诸多弊端。房产预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到与开发商有关的施工承包方、贷款银行及其它债权人，还可能牵涉到在房屋建造期间的二手购房人。在这多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。同时，房产预售制极易导致房产“泡沫”。一方面，期房交易类似期货交易，容易造成房价泡沫。购买期房的人当中，不乏基于保值、投资、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值，从而为房价暴跌埋下祸根；另一方面，房屋预售制度为不法开发商套取银行资金提供便利，在资金缺乏的时候，往往通过“假按揭”从银行套钱，一旦资金链断裂超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。

    不可否认，房产预售制存在着难以克服的缺陷，导致种种现实风险和潜在危机。因此修改《城市房地产管理法》的有关条款，降低房地产业存在的潜在风险势在必行。尽管目前取消房产预售制的难度非常大，但切实加强对预售资金监督管理却刻不容缓。现在商品房预售制的困境在于没有能力约束开发商专款专用。开发商几乎都在运用预售款进行滚动式开发和多元投资，而这种借助预售款实现利益最大化的资本投机，潜藏巨大的道德风险和资本风险。尽管规范房产预售制，会造成开发商资金链拉长，导致建房成本增加。但是，房价高低终究是由供求关系所决定的。尽管我们不能就此断定商品房预售制就此“寿终正寝”。但无论商品房预售款滥用及其预售制的巨大漏洞均构成房地产市场致命的硬伤，在不伤害市场正义和公众权益的情况下如何起而拯之，无疑将考验着有关主管部门的管理智慧。