易宪容:中国需要什么样的《住宅法》

　　最近，职能部门的官员提出研究制订《住宅法》。能有一部决定中国房地产市场存在与发展的根本大法《住宅法》，当然是好事。但是，有人认为《住宅法》将是对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理以及住房保障制度等予以法律规定，如果按这样提议的内容，《住宅法》并非是一部房地产市场发展的根本大法，而是一部管理性条例，这样的《住宅法》可能也不能真正起到保护绝大多数民众居住权的根本作用。

　　中国民众需要一部什么样的《住宅法》？制定中国《住宅法》应在以下三个理论前提基础上进行：

　　一、现代文明社会，每一个公民的基本居住权具有根本优先性，这是房地产市场存在与发展的公理。因此，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。

　　二、中国共产党全心全意为人民服务，以广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点。因此，国内房地产的存在与发展的根本，并非是追求GDP高低、房地产增加多少产值，而是改善绝大多数人的基本居住条件。

　　三、中国房地产市场是建立在土地公有的基础上的。国有土地资源既不可能成为少数人谋利的工具，也不可能成为少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。

　　正是上述所说，《住宅法》的基本前提条件是公民居住权的天赋性、中国国家的人民性、中国土地的公有性，离开这三个基本前提，既没有理论上依据，也难以完全保护广大民众的利益。

　　在美国，《住宅法》的基本宗旨是要求房地产市场生产安全、舒适、绝大多数居民都有支付能力的住宅，而美国《住宅法》是建立在土地私有制、政党对人民服务有选择性的基础上的。因此，中国的《住宅法》应优越于美国而不是逊色于美国。

　　在宗旨确立的基础上，要重新划分中国房地产市场的发展模式及中国的住房保障体系。中国房地产市场发展模式应由三部分组成：一是20%完全商品房市场，市场主体为中高收入者，这个市场既是投资品也是消费品，完全由市场来选择；二是10%廉租屋，其主要目的是让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保障，这个市场完全由政府制定准入规则来分配；三是70%居民有支付能力的市场，这个市场完全界定为消费品市场，政府通过信贷、税收和住房政策来保证绝大多数居民有支付能力进入这个市场。

　　《住宅法》还应该把房地产问题纳入到完全的公共决策程序。当前中国房地产市场出台的政策可说是多之又多，但是不少政策不仅内容不具有公共性，且在政策议程设置上不具有公共性，从而使许多重大的房地产市场问题，特别是涉及广大民众切身利益的重大问题不能完全进入房地产公共政策议程设置。

　　总之，中国《住宅法》应在三个基础前提上来设定中国房地产市场存在与发展的基本宗旨、房地产市场发展模式及住房保障体系模式，明确房地产问题及政策议程设置的公共性，并在公共性基础上来制定。（整理 柯鹏）

    相关链接；

    建设部首次表态将制定住宅法

  　建设部住宅与房地产业司司长沈建忠昨日明确指出，政府将研究制订《住宅法》。这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。

　  沈建忠是在接受中国政府网专访时透露了这一消息。据悉，《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。

    一个“房奴”对《住宅法》的三点期望

    首先，期待这部法律不要“难产”。

    由于我们身处一个利益多元化的时代，因此，任何涉及公众利益的法律，从最初的酝酿到最后的出台，都将注定是一场各个利益群体之间的激烈博弈。这一点，我们可以从以往许多事例中得到印证，比如，《反垄断法》的迟迟不能出台便是一个典型的例子。早在1987年8月，国务院法制局就成立了反垄断法起草小组，1994年，该法被列入第八届全国人大常委会立法规划，之后十余年，该法虽数度再次列入人大立法规划，但直到现在它还没有出台。有媒体报道，正是由于三大部委角力立法权，才导致了《反垄断法》的10年“难产”。《反垄断法》前车之鉴，令公众不免怀疑：《住宅法》会不会也因此陷入“难产”的怪圈呢？因此，我们希望，在《住宅法》步入实质性立法之前，相关部门有必要公布一个详细的日程表，既可示决心，又好安民心。